Ulga mieszkaniowa to rozwiązanie, które pozwala uniknąć zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości, w sytuacji gdy sprzedaż ta nastąpi przed upływem pięciu lat od nabycia. Sprzedający nie zapłaci PIT, jeśli zainwestuje pieniądze we własne cele mieszkaniowe. Może np. kupić nowe mieszkanie albo spłacić kredyt (wraz z odsetkami) zaciągnięty na cele mieszkaniowe. Sytuacja komplikuje się jednak, gdy umowa kredytu została unieważniona przez sąd. Według skarbówki umowa kredytu powinna być traktowana tak, jakby nigdy nie została zawarta, a to... uniemożliwia skorzystanie z ulgi.
Czy spłata unieważnionego kredytu daje prawo do ulgi
Takie stanowisko zajął dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 8 listopada 2024 r. (nr 0113-KDIPT2-2.4011.606.2024.2.EC). Z wnioskiem o jej wydanie wystąpił mężczyzna, który w 2008 r. zaciągnął kredyt mieszkaniowy na zakup domu jednorodzinnego we frankach szwajcarskich. Nadal w nim mieszka.
Czytaj również: Frankowiczom grozi wysoki podatek za zwrócone odsetki
W 2019 r. kupił mieszkanie, które sprzedał jeszcze w tym samym roku, aby szybciej spłacić kredyt na dom. W międzyczasie zaczął się starać o unieważnienie umowy kredytowej przed sądem. Umowa z bankiem została ostatecznie rozwiązana w marcu 2024 r. (wyrok sądu I instancji zapadł w 2022 r.). Wzajemny zwrot świadczeń między podatnikiem a bankiem nastąpił w sierpnia 2024 r.
Mężczyzna wystąpił o interpretację, by uzyskać potwierdzenie, że może skorzystać z ulgi na własne cele mieszkaniowe. Jego zdaniem, skoro za pieniądze ze sprzedaży mieszkania spłacił kredyt na dom, to spełnia warunki ulgi. Nie zapłaci więc podatku od sprzedaży mieszkania.
Co do zasady przepisy dają sprzedającemu trzy lata na wydatkowanie środków ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Musiałby więc zrobić to do końca 2022 r. Jednak podatnik - w związku z trwającym przed sądem sporem frankowym - uzyskał zgodę naczelnika urzędu skarbowego na wydłużenie tego okresu o dwa lata – do końca 2024 r.
Przypomnijmy, że dochody ze sprzedaży mieszkania po upływie pięciu lat od jego nabycia są zwolnione z PIT Tak brzmi ogólna reguła, przewidziana w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Termin ten liczy się od końca roku podatkowego, w którym doszło do nabycia.
Dyrektor KIS zadał mu dodatkowe pytanie - czy na pewno wykorzystał środki ze sprzedaży mieszkania na spłatę kredytu na zakup domu, skoro we wzajemnym rozliczeniu stron bank uwzględnił wcześniej spłacone raty, których wysokość wystarczała do uznania kredytu za spłacony.
Mężczyzna odpowiedział jednak, że celem sprzedaży lokalu była spłata kredytu. Wyjaśnił, że unieważnienie umowy skutkuje tym, że strony zwracają sobie wzajemne roszczenia. Podatnik zwrócił bankowi kwotę wypłaconego kredytu, w tym przypadku kapitał, którego wartość była dwukrotnie wyższa niż kwota ze sprzedaży mieszkania. Z kolei bank zwrócił mu kwotę wpłaconych wcześniej rat kredytowych. Mężczyzna zaznaczył jednak, że na spłatę kredytu wydał całą sumę ze sprzedaży mieszkania.
Sprawdź w LEX: Likwidacja LIBOR a umowy o kredyty we frankach > >
Unieważniona umowa - jakby jej w ogóle nie było
Nie przekonało to jednak dyrektora KIS, który uznał jego stanowisko za nieprawidłowe. Według organu podatkowego stwierdzenie przez sąd nieważności umowy kredytu oznacza, że mamy do czynienia z sytuacją jakby w ogóle nie doszło do zawarcia umowy. Nie można więc uznać, że podatnik poniósł wydatek na spłatę tego kredytu.
Nieważność umowy kredytu oznacza, że zobowiązania banku i klienta nigdy nie powstały, a strony zobowiązane są zwrócić to, co świadczyły w związku z nieważną umową jako świadczenia nienależne. Kredytodawca winien zatem zwrócić wszystkie świadczenia pobrane od kredytobiorcy, a kredytobiorca winien zwrócić kwotę faktycznie otrzymanego kredytu. W przypadku stwierdzenia nieważności umowy przez sąd skutki prawne na gruncie cywilnym występują ex tunc (wstecz) - umowa kredytu jako nieważna już od chwili jej zawarcia nie wywołuje skutków prawnych.
- Nie można zgodzić się, że wydatki poniesione na spłatę kapitału udzielonego przez bank, powinny być uznane jako środki na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych. Prawomocny wyrok sądu w sprawie o ustalenie nieważności kredytu skutkuje tym, że umowa jest traktowana tak, jakby nigdy nie została zawarta. Wycofuje się ją z obiegu, a kredytobiorca nie musi dalej spłacać rat. Niezbędne jest wówczas dokonanie wzajemnego rozliczenia, dlatego strony są zobowiązane zwrócić na swoją rzecz wszystko, co sobie wzajemnie świadczyły. Zatem, po unieważnieniu umowy kredytu przez sąd, nie można uznać, że kredytobiorca go spłacił. Jako strona umowy kredytu uznanej za nieważną, korzystał jedynie z kapitału udostępnionego przez bank – stwierdził dyrektor KIS.
Zobacz także w LEX: Kwestionowanie umów kredytów frankowych o charakterze mieszanym (konsumencko-gospodarczym) > >
Cena promocyjna: 143.1 zł
|Cena regularna: 159 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 111.3 zł
Sytuacja, której nie przewidują przepisy
Jak zauważa Adam Allen, doradca podatkowy, wspólnik w kancelarii Thedy&Partners, w opisywanej w interpretacji sprawie nastąpiło faktyczne wydatkowanie środków ze zbycia mieszkania na własne cele mieszkaniowe – środki ze zbycia mieszkania faktycznie posłużyły przecież na zwrot kapitału do banku, który wcześniej udzielił kredytu na zakup domu mieszkalnego.
- Jak wynika bowiem z opisu sprawy, podatnik cały czas mieszka w tym samym domu, na zakup którego pierwotnie wziął kredyt bankowy w frankach szwajcarskich. Niemniej umowa kredytu została unieważniona, więc podatnik - dokonując zwrotu do banku - nie spłacał już kredytu, bowiem został on unieważniony. Innymi słowy, mimo że nastąpiło rozliczenie z bankiem, to nie wynikało ono z zawartej umowy kredytowej, ale było skutkiem unieważnienia tej umowy kredytowej. Niestety, fakt ten miał decydujący wpływ na negatywne stanowisko organu podatkowego. Przepisy o uldze mieszkaniowej przewidują bowiem wiele dopuszczalnych sytuacji wydatkowania pieniędzy ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe – zakup nieruchomości, budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont, adaptację, a także spłatę kredytu na cele mieszkaniowe lub spłatę pożyczki, lub spłatę każdego kolejnego kredytu lub pożyczki na spłatę wcześniejszego kredytu lub pożyczki na cele mieszkaniowe. Jednak sytuacji zwrotu kapitału do banku w wyniku unieważnienia umowy kredytowej – w przepisach o uldze mieszkaniowej nie przewidziano - mówi Adam Allen.
Dodaje, że po raz kolejny więc realia okazują się bardziej złożone, niż nawet bardzo już rozbudowane regulacje o uldze mieszkaniowej. Jest to więc dobry przykład, jak nie należy tworzyć przepisów, bo kończy się to właśnie omawianą sytuacją – czyli wydatkowaniem środków na własne cele mieszkaniowe, ale bez prawa do ulgi mieszkaniowej.
Wielu podatników może mieć podobny problem
- Wydaje się, że dyrektor KIS nie zrozumiał stanu faktycznego. Przy ocenie stanowiska podatnika organ skupił się na wyroku ustalającym nieważność umowy kredytu, pomijając, że między kredytobiorcą a bankiem doszło do rozliczenia umowy w ten sposób, że raty kredytu wpłacane przed i po sprzedaży mieszkania (w grudniu 2019 roku) aż do marca 2024 roku zaliczone zostały na spłatę kredytu (kapitału). Wynika z tego, że raty płacone przez wnioskodawcę ze środków pochodzących ze sprzedaży mieszkania, służyły spłacie zaciągniętego jeszcze przed sprzedażą mieszkania kredytu na nabycie domu – a tym samym mieszczą się w kategorii wydatków na cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o PIT) - mówi Maciej Małanicz-Przybylski, adwokat, partner w kancelarii KBiW Kurpiejewski Budzewski i Wspólnicy.
Dodaje, że z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, stanowiącego podstawę tzw. ulgi mieszkaniowej wynika, że warunkiem zwolnienia z podatku dochodowego jest wydatkowanie przychodu ze zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, w okresie trzech lat od końca roku, w którym nastąpiło takie zbycie. Ustawodawca jednoznacznie wskazuje zatem, że dla skorzystania z ulgi konieczne jest wydatkowanie tych środków, a zatem ich faktyczne poniesienie, w określonym czasie, na własne cele mieszkaniowe.
- Liczę, że sądy będą miały możliwość wypowiedzenia się co do poglądów fiskusa w tym przedmiocie. Warto też mieć na uwadze, że w przypadku niespełnienia warunków skorzystania z ulgi mieszkaniowej podatnik powinien skorygować swoje pierwotne zeznanie podatkowe za rok, w którym osiągnął przychód ze sprzedaży nieruchomości. Z uwagi na specyfikę sytuacji polegającej na unieważnieniu umowy kredytu, w takich sytuacjach w grę może wchodzić też przedawnienie zobowiązania podatkowego - mówi mec. Małanicz-Przybylski.
Czytaj także w LEX: Czy stronie wadliwej umowy kredytu frankowego przysługuje prawo zatrzymania? > >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
