Coraz więcej Polaków inwestuje w nieruchomości w Hiszpanii. Przyciąga ich nie tylko ciepły klimat, ale także stabilna gospodarka i duża odległość od wojny w Ukrainie. Popularne są też inwestycje w innych krajach Unii, np. w Portugalii i we Włoszech.
Dobra wiadomość jest taka, że skarbówka korzystnie interpretuje przepisy i przyznaje ulgę na zakup nieruchomości za granicą. Skorzystają z niej nie tylko ci, którzy sprzedadzą cały majątek i przeprowadzają się na stałe, ale także ci, dla których mieszkanie na południu Europy będzie tylko jedną z kilku nieruchomości. Chodzi o ulgę na własne cele mieszkaniowe.
Czytaj również: Po sprzedaży mieszkania można uniknąć zapłaty podatku
Pięć mieszkań nie odbiera prawa do ulgi
Potwierdzenie tego otrzymała kobieta, która ma pięć mieszkań w Polsce. Sama mieszka w jednym, w drugim - jej mama, w trzecim - córka. Dwa pozostałe lokale w stanie deweloperskim są zabezpieczeniem na przyszłą emeryturę, na którą przejdzie za dwa lata.
Kobieta chce sprzedać jeden z lokali, kupiony w 2023 r., i przeznaczyć pieniądze na zakup mieszkania w Hiszpanii. Zaznaczyła, że nie jest to inwestycja. Mieszkanie nie będzie wynajmowane. Ona sama będzie tam realizować własne cele mieszkaniowe przez 4-5 miesięcy w okresie jesienno-zimowym. Wybiera ten kierunek ze względów zdrowotnych, bo źle znosi zimy w Polsce.
Zapytała, czy może w tej sytuacji skorzystać z ulgi mieszkaniowej, czyli uniknąć zapłaty od sprzedaży jednego mieszkania, jeśli całą kwotę przeznaczy na zakup mieszkania w Hiszpanii. Jej zdaniem tak, ponieważ lokal w Hiszpanii będzie służył jej własnym celom mieszkaniowym. Cztery pozostałe mieszkania w Polsce są dla niej zabezpieczeniem na emeryturę.
Ustawa nie ogranicza liczby nieruchomości
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przyznał jej rację w interpretacji z 10 maja 2024 r. (nr 0115-KDIT3.4011.369.2024.1.RS). Potwierdził, że kobieta nie zapłaci podatku od sprzedaży mieszkania w Polsce, jeśli kupi za to mieszkanie w Hiszpanii.
Przypomniał, że co do zasady, kobieta powinna zapłacić 19 proc. podatku dochodowego, ponieważ sprzedaje mieszkanie przed upływem pięciu lat od nabycia. Lokal kupiony w 2023 r. można sprzedać bez daniny dopiero w 2029 r. W grę wchodzi jednak ulga na własne cele mieszkaniowe. Sprzedający przed upływem pięciu lat może skorzystać ze zwolnienia z PIT na podstawie art. 21 ust. pkt 131, jeśli przeznaczy przychód na własne cele mieszkaniowe. Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika zawiera art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. Jest to m.in. zakup nieruchomości w Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Podatnik ma na inwestycję trzy lata, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
- Ustawodawca nie ograniczył wydatkowania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości tylko do podatników, którzy nie będą posiadać innych nieruchomości niż nabyte. Ustawa nie ogranicza prawa do zwolnienia co do liczby posiadanych nieruchomości, jednak skorzystanie ze zwolnienia odnosi się tylko i wyłącznie do tych nieruchomości, które faktycznie służą zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych - stwierdził dyrektor KIS.
Jednocześnie zaznaczył jednak, że "nie zaspokaja swoich własnych potrzeb mieszkaniowych osoba, która posiadając własne miejsce zamieszkania nabywa kolejne nieruchomości w celach lokaty kapitału, prowadzenia inwestycji w postaci najmu, remontu w celu późniejszej ich odsprzedaży z zyskiem lub dla realizacji potrzeb mieszkaniowych innych osób, np. dzieci czy innych członków rodziny".
Fiskus niejednolicie interpretuje cele mieszkaniowe
Eksperci podkreślają, że interpretacja jest korzystna, jednak sposób rozumienia pojęcia "własnych celów mieszkaniowych" jest niejednolity.
-To oczywiście bardzo korzystne stanowisko, należy jednak zwrócić uwagę na stan faktyczny sprawy. Dyrektora KIS przekonała argumentacja, że podatniczka nie kupuje nieruchomości za granicą w celach inwestycyjnych, ani nie będzie wynajmować żadnej ze swoich nieruchomości. W Hiszpanii będzie realizować własne cele mieszkaniowe przez część roku, ze względów zdrowotnych. Problem polega na tym, że termin "własne cele mieszkaniowe" jest interpretowany w sposób niejednolity i uznaniowy. Przepisy nie wyznaczają granicy, kiedy mamy do czynienia z realizacją własnych celów mieszkaniowych, a kiedy z inwestycją. Należy tez zwrócić uwagę na niejednolite podejście organów podatkowych do kwestii najmu nieruchomości nabytych na cele mieszkaniowe - mówi Grzegorz Grochowina, szef zespołu zarządzania wiedzą w departamencie podatkowym w KPMG w Polsce.
W omawianej interpretacji dyrektor KIS wskazał jednoznacznie, że "prowadzenie inwestycji w postaci najmu" wyklucza cele mieszkaniowe. Wcześniej dyrektor KIS potwierdzał jednak, że wynajęcie mieszkania nie odbiera prawa do ulgi. Np. w piśmie z 11 sierpnia 2023 r. (nr 0113-KDIPT2-2.4011.447.2023.3.KR) stwierdził, że fakt czasowego wynajmowania lokalu mieszkalnego nie wyklucza możliwości skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, w sytuacji, gdy lokal ten został nabyty w celu realizacji w nim własnych celów mieszkaniowych. - Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa, kiedy i jak długo podatnik powinien mieszkać w nabytej nieruchomości lub lokalu mieszkalnym, żeby nastąpiła realizacja celu mieszkaniowego - wyjaśnił dyrektor KIS.
- Należy jednak pamiętać, że indywidualna interpretacja podatkowa chroni tylko tego podatnika, który o nią wystąpił. Dlatego w razie wątpliwości zalecane jest wystąpienie o własną interpretację - radzi Grzegorz Grochowina.
Inne nieruchomości oraz ich wykorzystanie nie powinno mieć znaczenia
Adam Allen, doradca podatkowy, wspólnik w kancelarii Thedy & Partners, zwraca uwagę, że z ulgi mieszkaniowej najłatwiej skorzystać podatnikowi, który sprzedaje jeden lokal i uzyskane pieniądze przeznacza na zakup innego, czyli de facto zamienia jeden na drugi. Dotyczy to także sytuacji, gdy ktoś sprzedaje nieruchomość w Polsce i przenosi się za granicę. Sprawa komplikuje się jednak, jeśli podatnik ma więcej nieruchomości.
- To zaskakująca interpretacja, ale mająca jednak uzasadnienie w przepisach. Dotychczas organy podatkowe uznawały, że co do zasady własne cele mieszkaniowe można realizować w jednej lokalizacji. A jeśli ktoś kupuje drugą nieruchomość, np. w miejscowości turystycznej, to spełnia w niej cele wypoczynkowe, więc nie skorzysta z ulgi. W przypadku omawianej interpretacji kluczowa okazała się argumentacja podatniczki, że zamierza realizować własne cele mieszkaniowe w dwóch krajach ze względów klimatycznych i zdrowotnych. Takie argumenty łatwiej jest przedstawić osobie stanu wolnego i w wieku emerytalnym, która może swobodnie zmieniać miejsce pobytu – mówi Adam Allen.
Dodaje, że na możliwość skorzystania z ulgi nie wpływa natomiast fakt, że podatnik - poza nieruchomością w które mieszka - jest także właścicielem innych nieruchomości - tak jak w omawianej interpretacji podatniczka była właścicielką pięciu mieszkań. Fakt posiadania innych nieruchomości oraz ich przeznaczenie nie powinien mieć znaczenia. Kluczowe jest natomiast, by to w nowej nieruchomości realizował własne cele mieszkaniowe..
Cele mieszkaniowe w dwóch mieszkaniach
Agata Malicka, współwłaścicielka biura rachunkowego przypomina z kolei, że na początku 2022 r. dyrektor KIS wydał korzystną interpretację dotyczącą zakupu dwóch mieszkań w Portugalii (nr 0113-KDIPT2-2.4011.1077.2021.2.ACZ). Chodziło o sprawę podatniczki, która w 2019 r. kupiła mieszkanie w Polsce. Zamierzała je sprzedać w 2022 r., aby zakupić dwa mieszkania w Portugalii. Zaznaczyła, że oba lokale są jej potrzebne na własne cele mieszkaniowe. Dyrektor KIS się zgodził. - Zakup dwóch lokali mieszkalnych w Portugalii, celem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, będzie uprawniał do zwolnienia od podatku – stwierdził dyrektor KIS.
- Osoba chcąca skorzystać z ulgi mieszkaniowej, musi więc móc przedstawić argumenty, iż rzeczywiście realizuje w danym lokalu, albo kilku lokalach, własne cele mieszkaniowe. Należy też oczywiście mieć świadomość, że organy podatkowe mogą to zweryfikować w trakcie ewentualnej kontroli - mówi Agata Malicka.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
