Łatwo stracić ulgę mieszkaniową w podatku od spadków i darowizn

Osoba korzystająca z ulgi mieszkaniowej w podatku od spadków i darowizn uniknie daniny, jeśli spełni odpowiednie warunki. Musi być zameldowana i mieszkać w spadkowym lokalu przez pięć lat. Nie można go w tym czasie ani sprzedać ani podarować innej osobie. Ustawa przewiduje jednak pewne wyjątki - spadkobierca sprzeda lokal bez utraty ulgi, jeśli ma ważny powód i kupi za to nową nieruchomość.

Ulga mieszkaniowa to ratunek dla tych, którzy nie mogą skorzystać ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn dla najbliższej rodziny (dzieci, rodzice i rodzeństwo). Jeśli odziedziczą lokal w spadku po dalszych krewnych lub znajomych, także mogą uniknąć daniny. Trzeba jednak spełnić szereg warunków, by nie stracić preferencji.

Ulga mieszkaniowa w podatku od spadków i darowizn przysługuje spadkobiercom zaliczanym m.in. do:

• II grupy podatkowej (dalsi krewni),
• III grupy podatkowej (inni nabywcy), jeśli sprawowali opiekę nad spadkodawcą co najmniej dwa lata.

Spadkobiercy mogą skorzystać z ulgi przewidzianej w art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn, jeżeli:

• nie są właścicielami innej nieruchomości lub nie przysługuje im spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• nie są najemcami innej nieruchomości,
• będą mieszkać w danej nieruchomości, będąc zameldowanym na pobyt stały, oraz
• nie dokonają jej zbycia przez pięć lat. 

Darowizna to też forma zbycia

Z przepisów wynika, że osoby korzystające z ulgi powinny przez pięć lat wstrzymać się z wszelkimi działaniami w zakresie przeniesienia własności mieszkania. Potwierdza to interpretacja dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 24 października 2023 r. (nr 0111-KDIB2-3.4015.172.2023.2.BD). 

Z pytaniem wystąpił mężczyzna, który odziedziczył mieszkanie po cioci zmarłej w 2015 r. Dziedziczenie zostało stwierdzone postanowieniem sądu w 2017 r. (na podstawie testamentu). Zeznanie o nabyciu spadku mężczyzna złożył w 2020 r. Korzystał z ulgi określonej w art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn. W 2024 r. zamierza przekazać mieszkanie córce w darowiźnie. 

Mężczyzna zapytał, czy w wyniku darowizny utraci prawo do ulgi. Jego zdaniem nie, ponieważ przepisy ustawy o podatku od spadku i darowizn nie zawierają żadnej regulacji, która wskazywałaby na obowiązek zapłaty podatku w sytuacji, w której darowizna otrzymanego w spadku mieszkania dokonywana jest przed upływem pięciu lat od jej nabycia w drodze spadkobrania.

Dyrektor KIS był innego zdania. Zaznaczył, że odnosząc się do terminu „zbycie” użytego w art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn, należy odnieść się do odpowiednich przepisów kodeksu cywilnego. W dziale III określono w nim zasady nabycia i utraty własności. Pojęcie to oznacza każdą czynność prawną (odpłatną – np. sprzedaż, bądź nieodpłatną – jak np. darowizna), w wyniku której dochodzi do przeniesienia prawa własności z dotychczasowego właściciela na nowy podmiot.

- Każda czynność prawna, której przedmiotem jest przeniesienie prawa własności odziedziczonej nieruchomości (np. prawa do lokalu mieszkalnego) jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat i jednocześnie nie zachodzą przesłanki, o których mowa w art. 16 ust. 7 ustawy, prowadzi do utraty analizowanej ulgi - stwierdził dyrektor KIS.

Jednak mężczyzna i tak nie mógłby skorzystać z ulgi, bo nie spełnił też pozostałych warunków. Jednym z nich jest zameldowanie na pobyt stały, najpóźniej w ciągu roku od dnia złożenia zeznania podatkowego. Z treści wniosku wynika zaś, że nigdy w tym lokalu nie był zameldowany. 

Czytaj również: Od lipca więcej darowizn i spadków bez podatku >>

Wyjątkiem jest zakup innego mieszkania

Warto jednak wiedzieć, że ustawa przewiduje też pewne wyjątki, które pozwalają na wyzbycie się tytułu prawnego do odziedziczonej nieruchomości, przy zachowaniu prawa do ulgi. Pierwszy to zbycie na rzecz innego ze spadkobierców, a drugi zbycie na rzecz innych osób, ale podyktowane koniecznością zmiany warunków lub miejsca zamieszkania. W tym drugim przypadku ulga nie przepada tylko wtedy, gdy pieniądze ze sprzedaży zostaną przeznaczone na zakup innego mieszkania, w którym zbywca będzie zamieszkiwał przez pięć lat, będąc zameldowanym tu na pobyt stały.

Jedną z takich sytuacji rozpatrywał dyrektor KIS w interpretacji z 14 stycznia 2021 r. (nr 0111-KDIB2-3.4015. 168.2020.1.BB). Sprawa dotyczyła podatnika, który przez kilka lat opiekował się starszą krewną (III grupa podatkowa). Po jej śmierci otrzymał w spadku mieszkanie na podstawie testamentu. Opieka została potwierdzona notarialnie i trwała ponad dwa lata, więc wnioskodawca skorzystał z ulgi i został zwolniony z obowiązku zapłaty 20 proc. podatku.

Mężczyzna wystąpił o interpretację, ponieważ był zmuszony zmienić miejsce zamieszkania ze względu na zmianę pracy. Chce sprzedać lokal i przeznaczyć całą kwotę na zakup nowej nieruchomości. Zapytał, czy zachowa prawo do ulgi. 

Dyrektor KIS potwierdził, że tak. Wyjaśnił, że może nastąpić wyłącznie w sytuacji „uzasadnionej konieczności" zmiany warunków lub miejsca zamieszkania.

- Może to być jedynie wyjątkowa sytuacja życiowa podatnika, która powinna mieć charakter obiektywny i imperatywny. Taka sytuacja występuje wówczas, gdy korzystający z ulgi spadkobierca z uwagi na zaistniałą sytuację życiową nie może dłużej mieszkać w nabytej nieruchomości. Oznacza to, że nie wystarcza do spełnienia tej przesłanki zwykła potrzeba zmiany warunków mieszkaniowych – stwierdził dyrektor KIS.

Trzeba kupić drugie mieszkanie

Drugą konieczną przesłanką zachowania ulgi, wynikającą z art. 16 ust. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn, jest przeznaczenie w całości – w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży – środków uzyskanych ze sprzedaży na cele mieszkaniowe. Łączny okres mieszkania w starym i nowym lokalu, potwierdzony zameldowaniem na pobyt stały, musi wynosić pięć lat.

Co ważne, nie tyle trzeba, ile można poinformować urząd o takiej zamianie. Dyrektor KIS wyjaśnił, że w terminie miesiąca od nabycia spadku trzeba złożyć fiskusowi zeznanie SD-3. Jeśli natomiast podatnik sprzedaje mieszkanie objęte ulgą (i chce zachować prawo do ulgi), nie ma konieczności składania dodatkowego pisma do urzędu skarbowego. Organy podatkowe będą jednak weryfikować prawo do zwolnienia z podatku. A w tej sytuacji nie ma przeszkód, by wnioskodawca zgłosił do urzędu skarbowego informację o zbyciu starej nieruchomości objętej ulgą mieszkaniową i nabyciu nowej. 

Takie warunki sprzedaży potwierdza też orzecznictwo. Zgodnie z prawomocnym wyrokiem WSA w Warszawie z 14 marca 2013 r. (sygn. III SA/Wa 3059/12), uzasadnieniem sprzedaży są:

• trudne warunki materialne podatnika w sytuacji, gdy za pieniądze ze sprzedaży kupi lokal, w którym będzie ponosił niższe opłaty, w wyniku czego poprawi się jego położenie materialne,
• stan zdrowia, jeśli w sposób oczywisty utrudnia lub uniemożliwia zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych w spadkowej nieruchomości,
•  trudna sytuacja życiowa, zmiana sytuacji rodzinnej, zmiana miejsca pracy.

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.