Jak wyjaśnia serwisowi Prawo.pl Krajowa Administracja Skarbowa, podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) zapłacisz, jeśli osiągniesz dochód z odpłatnego zbycia:
- nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego,
- prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
- prawa wieczystego użytkowania gruntów,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wyniku działalności gospodarczej i miało miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Odpłatne zbycie obejmuje przede wszystkim sprzedaż, zamianę, ale także inne odpłatne czynności prawne – umowy przewidujące odpłatność za przeniesienie własności wymienionych wyżej nieruchomości i praw majątkowych.
Okres pięciu lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym zbywana nieruchomość została nabyta.
Nabycie nieruchomości w spadku
Jak wyjaśnia KIS, ustawa o PIT nie zawiera definicji pojęć „spadek” ani też „nabycie w drodze spadku”, dlatego też zasadnym jest odwoływanie się do regulacji zawartych w Kodeksie cywilnym. Wynika z nich m.in., że:
- spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, czyli z chwilą śmierci spadkodawcy;
- powołanie do spadku wynika z ustawy albo z testamentu;
- podatnik może nabyć prawo własności nieruchomości nie tylko nabywając spadek, ale także w drodze zapisu zwykłego lub zapisu windykacyjnego, do których stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące nabycia spadku.
Jak obliczyć pięcioletni termin przy zbyciu nieruchomości nabytych w spadku
W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub wymienionych wyżej praw majątkowych, okres pięcioletni, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę. Zasadę tę zawiera art. 10 ust. 5 ustawy o PIT. Stąd w przypadku nieruchomości nabytej w drodze spadku pięcioletni okres opodatkowania obliczany jest od końca roku kalendarzowego, w którym to spadkodawca nabył nieruchomość. Data wykonania zapisów nie ma znaczenia. Podkreślić trzeba, że korzystny przepis art. 10 ust. 5 ww. ustawy stosuje się do pierwszego spadkodawcy występującego bezpośrednio przed spadkobiercą – zbywcą nieruchomości.
Pojęcie „nabycie w drodze spadku”, użyte w art. 10 ust. 5 ustawy o PIT, obejmuje zarówno nabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia ustawowego i testamentowego, jak i nabycie nieruchomości na podstawie rozporządzenia testamentowego w drodze zapisu zwykłego i windykacyjnego.
Po ustaniu natomiast wspólności majątkowej małżeńskiej wskutek śmierci małżonka, w przypadku odpłatnego zbycia nabytych wcześniej do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, okres pięcioletni, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej. Zasadę tę zawiera art. 10 ust. 6 ustawy o PIT.
Wspólność ustawowa obejmuje wszelkie przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. Wspólność małżeńska została ukształtowana jako wspólność łączna, co oznacza, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą więc rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością ustawową.
Zważywszy na tak ukształtowaną sytuację prawną małżonków objętych wspólnością ustawową, definitywne nabycie w czasie jej trwania nieruchomości oznacza nabycie przez każdego z małżonków tego prawa w całości, a nie w określonym ułamkowo udziale.
W konsekwencji, na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy przyjąć, że po śmierci jednego z małżonków drugi z nich nie może ponownie nabyć udziału w tej nieruchomości w drodze dziedziczenia, jak też w drodze działu spadku, skoro nieruchomość ta wchodziła wcześniej do wspólnego majątku małżeńskiego, a małżonkowi z tego tytułu przysługiwało już prawo własności całej nieruchomości.
Dział spadku dotyczący nieruchomości jako nabycie lub zbycie
Z działem spadku mamy do czynienia, gdy spadek przypada kilku spadkobiercom. Wskutek działu spadku poszczególni spadkobiercy stają się podmiotami wyłącznie uprawnionymi względem przyznanych im praw majątkowych, stanowiących do chwili działu przedmiot wspólności. Na skutek działu spadku następuje konkretyzacja składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom. Dział spadku może nastąpić bądź na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców.
Stosownie do art. 10 ust. 7 ustawy o PIT: nie stanowi nabycia albo odpłatnego zbycia, o których mowa w ust. 1 pkt 8, odpowiednio nabycie albo odpłatne zbycie, w drodze działu spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8, do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku.
Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich odpłatnego zbycia, które przypadły danej osobie w wyniku działu spadku, należy przyjąć więc datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku działu spadku mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz dział spadku został dokonany bez spłat i dopłat.
Natomiast gdy w wyniku działu spadku udział danej osoby ulega powiększeniu, mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.
Czytaj w LEX: Zbycie nieruchomości jako przesłanka ustalenia opłaty planistycznej > >
Sprawdź również książkę: Ulgi i zwolnienia w podatkach dochodowych ebook >>
Powstanie przychodu z odpłatnego zbycia i zasady opodatkowania dochodu
Odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz wymienionych praw majątkowych – jeżeli nastąpiło po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nie podlega opodatkowaniu.
Odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz wymienionych praw majątkowych przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od fizycznych.
Podatek dochodowy obliczany jest od dochodu. Dochód oblicza się pomniejszając w pierwszej kolejności uzyskany przychód o koszty odpłatnego zbycia (np. koszty usługi pośrednictwa sprzedaży nieruchomości, ogłoszenia w Internecie, itp.), a następnie koszty uzyskania przychodu (np. udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia nieruchomości powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości w czasie jej posiadania). Wynik z różnicy należy powiększyć o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw, jeśli takich dokonywał podatnik.
Jeżeli zbywana nieruchomość lub prawo majątkowe zostały nabyte w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, kosztem uzyskania przychodów jest kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn - w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości lub prawa majątkowego przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania tym podatkiem.
Do kosztów uzyskania przychodów, zarówno w przypadku nieruchomości i praw majątkowych nabytych odpłatnie, jak i nieodpłatnie, można zaliczyć udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości i praw majątkowych poniesione w czasie ich posiadania. Wysokość poniesionych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT i dokumentów, które stwierdzają poniesienie opłat administracyjnych.
Czytaj także w LEX: Prawne aspekty opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych odpłatnego zbycia nieruchomości w drodze umowy dożywocia > >
Stawka podatku, termin płatności, zeznanie roczne PIT-39
Podatek PIT wynosi 19 proc. osiągniętego dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W celu rozliczenia dochodu należy złożyć zeznanie roczne PIT-39, po zakończeniu roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.
Wykazuje się w nim dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych i należny PIT od dochodu, do którego nie ma zastosowania tzw. ulga mieszkaniowa, określona w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub dochody zwolnione z PIT ze względu na ulgę mieszkaniową.
W zeznaniu wykazuje się dochody zwolnione z opodatkowania PIT niezależnie od tego, czy wydatki na cele mieszkaniowe zostały już poniesione w okresie od dnia odpłatnego zbycia do dnia złożenia zeznania, czy też będą poniesione dopiero po złożeniu zeznania (tj. w ciągu trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym uzyskano przychód).
Jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wyniku działalności gospodarczej i nastąpiło po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, podatnik w ogóle nie uzyskuje przychodu, a więc nie płaci podatku z tytułu odpłatnego zbycia, a także nie składa zeznania rocznego z tego tytułu.
Sprawdź również w LEX: Zbycie nieruchomości mieszkalnej należącej do majątku przedsiębiorstwa a podatki dochodowe > >
Gdzie znaleźć informacje
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał wiele interpretacji indywidualnych dotyczących opodatkowania sprzedaży i innego rodzaju odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w spadku i dziale spadku, które zostały opublikowane na stronie internetowej wyszukiwarki EUREKA: https://eureka.mf.gov.pl/. Można się z nimi zapoznać nieodpłatnie, bez konieczności logowania.
Chcąc uzyskać informacje podatkowe dotyczące własnej sprawy można skorzystać z infolinii Krajowej Administracji Skarbowej poprzez kontakt telefoniczny z konsultantami Krajowej Informacji Skarbowej oraz kanały komunikacji umożliwiające zadawanie pytań elektronicznych i czat z konsultantem (https://www.kis.gov.pl/zalatwianie-spraw/udzielanie-informacji).
W celu uzyskania interpretacji indywidualnej we własnej sprawie można złożyć wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej ORD-IN lub gdy sprawa dotyczy więcej zainteresowanych spadkobierców wniosek ORD-WS do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej: listownie - ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała; przez Internet - za pomocą elektronicznej platformy usług administracji publicznej e-PUAP, wykorzystując adres skrytki Krajowej Informacji Skarbowej: /KIS/wnioski; za pomocą portalu e-Urząd Skarbowy. Potrzebne informacje dotyczące zasad składania wniosku, instrukcję wypełniania wniosku
i formularze znajdują się na stronie: podatki.gov.pl., a także zawiera strona: https://www.kis.gov.pl/zalatwianie-spraw/wydawanie-interpretacji).
Przydatny Kreator wniosku ORD-IN znajduje się na stronie: https://ord-in.podatki.gov.pl/
Czytaj również: KIS wyjaśnia, jak uzyskać interpretację na temat podatku od sprzedaży nieruchomości
Jak złożyć wniosek o interpretację indywidualną
