W interpretacji z 12 listopada 2024 r. (nr 0113-KDIPT2-2.4011.606.2024.2.EC) dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że w przypadku gdy sąd unieważni umowę kredytu frankowego, mamy do czynienia z sytuacją, jakby w ogóle nie doszło do jej zawarcia. Kredytobiorca traci więc prawo do korzystania z ulgi mieszkaniowej.
Czytaj więcej: Unieważnienie kredytu frankowego a ulga mieszkaniowa
Podatnik spełnił warunki ulgi mieszkaniowej
W pierwszej kolejności wydaje mi się, że dyrektor KIS nie zrozumiał stanu faktycznego – a jest on specyficzny. W 2008 r. podatnik zaciągnął kredyt na zakup domu, w którym mieszka do dziś. We wrześniu 2018 r., nadal spłacając raty, nabył lokal mieszkalny, który jednak w grudniu 2018 r. sprzedał, żeby uzyskane środki przeznaczyć na spłatę kredytu na dom. Do zbycia mieszkania doszło zatem przed upływem pięciu lat od jego nabycia. W związku z prawomocnym unieważnieniem umowy kredytu przez sąd w 2024 r., ostatnia spłata raty kredytu nastąpiła w marcu 2024 r.
Przy ocenie stanowiska podatnika organ skupił się na wyroku ustalającym nieważność umowy kredytu, pomijając, że między kredytobiorcą a bankiem doszło do rozliczenia umowy w ten sposób, że raty kredytu wpłacane przed i po sprzedaży mieszkania (aż do marca 2024 r.) zaliczone zostały na spłatę kredytu (kapitału).
Z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, stanowiącego podstawę tzw. ulgi mieszkaniowej wynika, że warunkiem zwolnienia z podatku dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wydatkowanie przychodu z takiego zbycia na własne cele mieszkaniowe, w okresie trzech lat od końca roku, w którym nastąpiło zbycie. Ustawodawca jednoznacznie wskazuje zatem, że dla skorzystania z ulgi konieczne jest wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży, a zatem ich faktyczne poniesienie, w określonym czasie, na własne cele mieszkaniowe. Jednym z takich celów jest spłata kredytu oraz odsetek od tego kredytu, zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, np. na nabycie domu jednorodzinnego (art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o PIT.
A zatem, jeżeli raty płacone przez wnioskodawcę ze środków pochodzących ze sprzedaży mieszkania służyły spłacie kredytu na nabycie domu, zaciągniętego jeszcze przed sprzedażą mieszkania, to w mojej ocenie mieściły się w kategorii wydatków na cele mieszkaniowe uprawniających do skorzystania ze zwolnienia z podatku w ramach ulgi mieszkaniowej także wtedy, gdy w późniejszym czasie ustalona zostanie nieważność takiej umowy kredytowej.
Zobacz w LEX: Ryczałty rozliczane przez płatnika > >
Cena promocyjna: 127.2 zł
|Cena regularna: 159 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 143.1 zł
Co wynika z orzecznictwa
Warto odwołać się do orzecznictwa dotyczącego przepisów obowiązujących do 1 stycznia 2019 r., w którym sądy kładły szczególny nacisk na celowość działania podatników. Przykładowo, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 3 grudnia 2014 r., sygn. III SA/Wa 858/14, stwierdził, że wpłata na poczet umówionej ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego całości ceny za mieszkanie jest działaniem podatnika równoznacznym z poniesieniem wydatków na własne cele mieszkaniowe. Istotny jest bowiem cel, w jakim podatnik ponosi dany wydatek. Dotyczyło to wprawdzie nieco innego stanu prawnego, pokazuje jednak kierunek, w którym powinna iść interpretacja przepisów.
Argumenty przemawiające za taką wykładnią daje też, moim zdaniem, orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego dotyczące istoty i celu ulgi mieszkaniowej. NSA kilkukrotnie przypominał, że „niewątpliwym i zamierzonym celem zwolnienia było »podatkowe sprzyjanie« przez ustawodawcę, podejmowanym przez podatników w różnorodnych formach, przedsięwzięciom służącym zaspakajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Okoliczność ta, a więc cel ustanowienia tych unormowań, powinien być brany pod uwagę przy dokonywaniu ich wykładni w odniesieniu do konkretnych stanów faktycznych.” (np. wyrok z 29 stycznia 2013 r., sygn. II FSK 3150/12; wyrok z 14 czerwca 2017 r., sygn. II FSK 1475/15). „Ustawodawca, przyjmując taką regulację, wyznaczył cel – podejmowanie przez podatników inwestycji mieszkaniowych służących zaspakajaniu ich potrzeb mieszkaniowych, który ze względów społecznych, nawet kosztem zasady równości podatkowej, zasługuje na preferencyjne podatkowe potraktowanie. Ustanowienie przesłanek uprawniających do skorzystania z ulgi podatkowej, a także ocena czy w konkretnym przypadku przesłanki te zostały spełnione, nie powinny z założenia kolidować z racjonalnością gospodarczą podejmowanych przez podatnika działań, chyba że prowadziłoby to do nieuzasadnionego nadużywania zakresu ustanowionych preferencji.” (wyrok NSA z 14 czerwca 2017 r., sygn. II FSK 1475/15). Tymczasem wykładnia przyjęta przez dyrektora KIS w interpretacji z 8 listopada 2024 r. stoi w całkowitej kontrze do stanowiska prezentowanego przez NSA. Liczę, że sądy będą miały możliwość wypowiedzenia się co do poglądów fiskusa w tym temacie.
Konsekwencje utraty prawa do ulgi
W przypadku niespełnienia warunków skorzystania z ulgi mieszkaniowej podatnik powinien skorygować swoje pierwotne zeznanie podatkowe za rok, w którym osiągnął przychód ze sprzedaży nieruchomości.
Przykład: Podatnik w 2013 r. odziedziczył mieszkanie, które następnie sprzedał w 2016 r., tj. przed upływem pięciu lat od jego nabycia. Środki ze sprzedaży przeznaczył w całości na spłatę kredytu zaciągniętego w 2010 r. na nabycie mieszkania, w którym nadal mieszka. W związku z tym skorzystał ze zwolnienia z podatku od dochodu uzyskanego ze zbycia mieszkania. W 2024 r. doszło do unieważnienia umowy kredytu, wobec czego bank zwrócił podatnikowi wpłacane przez niego raty, a podatnik zwrócił bankowi wartość wypłaconego kapitału kredytu.
Przyjmując stanowisko prezentowane przez dyrektora KIS, taki podatnik powinien skorygować w 2024 r. swoje zeznanie podatkowe za 2016 r. i zapłacić podatek od dochodu osiągniętego w związku ze sprzedażą mieszkania przed upływem pięciu lat od jego nabycia wraz z odsetkami (w tym okresie wynoszącymi średnio 13 proc.). Kwoty mogą więc być niebagatelne. Dodatkowo w rachubę wchodzić może odpowiedzialność karna skarbowa za podanie nieprawdy w zeznaniu podatkowym.
W korzystniejszej sytuacji będą ci podatnicy, u których ryzyko korekty zeznania dotyczy okresów dawniejszych niż pięć lat. W ich przypadku w grę wejdzie bowiem przedawnienie zobowiązania podatkowego.
Natomiast patrząc, dość ponuro, na dotychczasowe praktyki fiskusa nie można jednak wykluczyć wszczynania w takich sprawach wobec podatników postępowań karnych skarbowych tylko po to, aby doprowadzić do zawieszenia biegu przedawnienia zobowiązania. Należy jednak pamiętać, że i tu podatnicy nie są bezbronni – w dużej mierze dzięki uchwale NSA z 24 maja 2021 r., sygn. I FPS 1/21, dotyczącej instrumentalnego wykorzystywania postępowań karnych skarbowych do zawieszania biegu przedawnienia zobowiązań podatkowych.
Czytaj także w LEX: Omówienie do uchwały NSA z dnia 24 maja 2021 r., I FPS 1/21 > >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
