Przepisy Polskiego Ładu wprowadziły niekorzystne regulacje podatkowe dla branży nieruchomościowej. Jedyną z nich był zakaz amortyzacji podatkowej budynków i lokali mieszkalnych.
Powody wprowadzenia zakazu
Głównym powodem wprowadzenia zakazu była chęć wyhamowania wzrostu cen mieszkań, windowanych przez podmioty inwestujące w mieszkania pod wynajem. W uzasadnieniu Polskiego Ładu czytamy: „Budynki i lokale mieszkalne powinny zaspokajać przede wszystkim potrzeby mieszkaniowe obywateli. Tymczasem korzystne regulacje podatkowe powodują, iż bardzo opłacalnym obecnie, jest inwestowanie wolnych środków w rynek mieszkaniowy, co ma niewątpliwie wpływ na wzrost cen mieszkań.”
Nie sposób odmówić racji przytoczonym wyżej argumentom. Możliwość amortyzacji podatkowej obniżała bieżące opodatkowanie, a w przypadku mieszkań z rynku wtórnego niejednokrotnie eliminowała je w całości. Maksymalna stawka amortyzacyjna w przypadku tego typu nieruchomości (10 proc. rocznie) przewyższała zazwyczaj stopę zwrotu z tego typu inwestycji.
Zastosowanie zakazu do inwestycji w obcych nieruchomościach…
Zakaz wprowadzony w art. 16c pkt 2a ustawy o CIT obejmuje amortyzację budynków i lokali mieszkalnych oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Jednak fiskus widzi w tym przepisie również zakaz amortyzowania inwestycji w obcych środkach trwałych, będących budynkami czy lokalami mieszkalnymi. Takie stanowisko dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zaprezentował m.in. w interpretacji z 20 marca 2024 r. (nr 0114-KDIP2-1.4010.156.2024.1.DK). Problem w tym, że art. 16c pkt 2a ustawy o CIT milczy na temat tego typu inwestycji.
Wykładnia językowa tego przepisu nie pozostawia wątpliwości – wśród obiektów wymienionych w art. 16c pkt 2a ustawy o CIT nie ma inwestycji w obcych środkach trwałych. Jakakolwiek wykładnia rozszerzająca tego przepisu, polegająca na objęciu jego zakresem również inwestycji w obcych środkach trwałych, wydaje się nieuprawiona. Przepis ten wprowadza bowiem wyjątek od reguły ogólnej, którą jest możliwość amortyzacji podatkowej środków trwałych. Wyjątek ten ogranicza prawa podatników. Dlatego analizowany przepis należy interpretować w możliwie najwęższy sposób.
Cena promocyjna: 258.3 zł
|Cena regularna: 369 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 276.75 zł
Przeoczenie czy celowy zabieg ustawodawcy?
W uzasadnieniu Polskiego Ładu nie znajdziemy żadnych wskazówek wyjaśniających, czy pominięcie w art. 16c pkt 2a ustawy o CIT inwestycji w obcych środkach trwałych było celowym zabiegiem ustawodawcy. Praktyka rynkowa dostarcza jednak argumentów przemawiających za słusznością takiego rozwiązania. Rozpoznanie w ciągu jednego roku kosztu podatkowego w wysokości 10 proc. wartości początkowej mieszkania może wyeliminować dochód podatkowy z najmu. W efekcie eliminowałoby bieżące opodatkowanie najmu podatkiem dochodowym. Takiego efektu nie przyniesie jednak rozpoznanie kosztu podatkowego w wysokości 10 proc. inwestycji w prace wykończeniowe (ang. fit-out) obcego mieszkania. Wartość początkowa, od której kalkulowane są odpisy amortyzacyjne, będzie wówczas znacznie niższa. Jednocześnie czynsz będzie kształtował się na takim samym poziomie, jak w przypadku wynajmu mieszkania prowadzonego przez właściciela. Finalnie amortyzacja podatkowa obniży dochód podatkowy inwestora. Nie spowoduje jednak obniżenia opodatkowania po stronie właściciela nieruchomości, który wynajął ją inwestorowi.
Stanowisko sądów
Niekorzystne stanowisko fiskusa korygują sądy. W wyroku z 23 kwietnia 2024 r. (sygn. I SA/Rz 88/24), Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie przyznał rację podatnikowi, uchylając negatywną interpretację indywidualną. WSA w Rzeszowie jednoznacznie wskazał, że zakaz amortyzacji podatkowej z art. 16c pkt 2a ustawy o CIT nie obejmuje inwestycji w obcych środkach trwałych. Takie samo stanowisko zajął WSA w Warszawie, w wydanym niedawno wyroku z dnia 13 września 2024 r. (sygn. III SA/Wa 1620/24). W sprawie interpretacji tego przepisu na ten moment nie wypowiedział się jeszcze NSA.
Piotr Prokocki, doradca podatkowy i radca prawny, szef praktyki podatkowej w kancelarii Penteris
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
