Rozważania nad kwestią tego, kogo powinny obciążać koszty wymiany płytek na balkonach należy rozpocząć od ustalenia granicy pomiędzy częściami wspólnymi nieruchomości a prawem własności właściciela lokalu.
Czytaj też: Wolnoć Tomku w swoim domku, ale własność we wspólnocie ograniczona
Nie wszystko remontuje wspólnota
Ogólna, syntetyczna definicja nieruchomości wspólnej została zawarta w art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali (dalej jako: u.w.l). Zgodnie z art. 3 ust. 2 nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Bez wątpienia części konstrukcyjne, balustrady, elementy balkonu, które stanowią części elewacji stanowią części wspólne nieruchomości, wobec czego nie służą do użytku wyłącznie właścicielowi lokalu, do którego przylega balkon (m.in. wyrok Sądu Najwyższego z 7 marca 2008 r., sygn. akt: III CZP 10/08; wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 20 kwietnia 2017 r., I ACa 1838/16). Przyjmuje się natomiast, że wierzchnia warstwa balkonów i tarasów, w tym płytki, stanowią przedmiot prawa własności właściciela lokalu, do którego przylega balkon lub taras (tak: wyrok SN z 3 października 2002 r., III RN 153/01).
Cena promocyjna: 152.09 zł
|Cena regularna: 169 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 126.75 zł
Z przedstawionego podziału wynika, że obowiązek utrzymania części konstrukcyjnych, balustrad i innych elementów balkonów oraz tarasów, które stanowią części elewacji, obciąża wspólnotę mieszkaniową, natomiast w zakresie płytek i wierzchniej warstwy obowiązek ten nałożony jest na właściciela lokalu, do którego przylega balkon. Jest to pewnego rodzaju reguła, której prawdziwość trzeba będzie badać ad casum i w zależności od konkretnego stanu faktycznego znajdzie ona zastosowanie lub ulegnie modyfikacjom.
Jeżeli przemawia za tym stan architektoniczny i estetyczny balkonów, to wykonanie remontu balkonów w całości może być dokonane przez wspólnotę mieszkaniową. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 20 lutego 2019 r., sygn. akt: II OSK 794/17, jeśli przemawiają za tym względy natury architektonicznej lub estetycznej, to balkony lub ich elementy mogą być uznane za wchodzące w skład nieruchomości wspólnej, chociażby służyły one do wyłącznego użytku właścicieli lokalu.
Wyobraźmy sobie sytuację, w której położone na balkonach płytki są widoczne z zewnątrz budynku. W takim przypadku, ze względów estetycznych należy przyjąć, że również wymiana płytek będzie obciążała wspólnotę mieszkaniową, ponieważ przemawiają za tym właśnie względy estetyczne. Wartość całej nieruchomości budynkowej, w tym znajdujących się w niej lokali, uległaby zmniejszeniu gdyby każdy z właścicieli w sposób dowolny układał sobie płytki w różnych kolorach oraz wzorach, co by wywoływało wrażenie miszmaszu, a nawet brzydoty. W podobnym duchu wypowiedział się również NSA w wyroku z 10 marca 2022 r. (II OSK 835/19): „W niniejszej sprawie balkony stanowią widoczny i istotny element elewacji budynku. Z uwagi więc na powiązanie funkcjonalne z konstrukcją obiektu stanowią jego element wspólny. Odpadające i odspojone płytki na poszczególnych balkonach powodują oszpecenie całej elewacji budynku, nie zaś danego lokalu. Ponadto wpływają one na bezpieczeństwo wszystkich osób znajdujących się w ich pobliżu, a nie tylko właścicieli lokalu”.
Oczywiście, w sytuacji gdy uszkodzenie płytek spowodowane jest działaniem właściciela lokalu, to ich wymiana powinna finalnie obciążać takiego właściciela.
Estetyka też jest ważna
Przejdźmy teraz do innej sytuacji, z którą spotykam się najczęściej w praktyce. Wspólnota mieszkaniowa planuje remont wszystkich balkonów ze względu na znaczną degradację i zniszczenia części zewnętrznych balkonów tj. części konstrukcyjnych, płyt balkonowych, balustrad itd. Zły stan techniczny zewnętrznej części balkonów z reguły wpływa bezpośrednio również na jego wierzchnią warstwę.
Otóż, skoro mamy np. nieprawidłowo wykonane spadki, odwodnienia, to również dochodzi do odpadania płytek i ich degradacji. Nawet jeżeli balkony są prawidłowo wykonane a ich degradacja jest wynikiem upływającego czasu, to do najczęstszych spotykanych usterek zaliczamy wykwity pleśni na płycie balkonu, ubytki elewacji na suficie balkonu, widoczne pęknięcia strukturalne wyprawy elewacyjnej na spojeniach, korozję i przecieki z płyty balkonowej, które również rzutują na stan płytek.
Stąd też, mimo iż płytki jako takie można powiedzieć, że są w obrębie władztwa właściciela lokalu, to na ich nieodpowiedni stan często będzie wpływało oddziaływanie nieprawidłowo wykonanej lub ulegającej po prostu degradacji części wspólnej nieruchomości. W takim przypadku remont balkonów, w tym wymiana płytek obciążają całą wspólnotę mieszkaniową.
Jak widać prosty podział na płytki, które należą do wyłącznego dominium właściciela balkonu przyległego do lokalu i części zewnętrzne balkonu jak części konstrukcyjne, balustrady itp. nie zawsze będzie się przekładał na to, kto jest odpowiedzialny za naprawę oraz remont balkonu. W budynkach wspólnot mieszkaniowych, w wielu przypadkach nie da się w sposób precyzyjny i jednoznaczny przeprowadzać podziału na części wspólne oraz części będące we władztwie właściciela samodzielnego lokalu. Stąd też wspólnota mieszkaniowa przed przystąpieniem do remontu balkonów musi dokładnie zastanowić się nad tym, jaki jest powód planowanego remontu i w jaki sposób efekt końcowy będzie wpływał na estetykę całej nieruchomości.
Jeżeli „przyczyna” remontu tkwi w częściach wspólnych, które oddziałują na płytki, to również wymiana tych płytek będzie należała do obowiązków wspólnoty. W tego rodzaju przypadkach należy posiłkować się opinią techniczną, w której opisane są usterki oraz ich przyczyny występowania. Również, jeżeli argumenty natury estetycznej i architektonicznej przemawiają za tym, że kompleksowy remont powinien uwzględniać wymianę płytek, to ich koszty oraz wykonanie będzie po stronie wspólnoty mieszkaniowej.
Karolina Trzeciak-Wach, LL.M, radca prawny, partner w kancelarii prawnej Trzeciak-Wach Adwokaci i Radcowie Prawni sp.p.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
