Chodzi o ulgę mieszkaniową w ustawie o PIT, dzięki której właściciel nieruchomości może szybciej ją sprzedać bez konieczności płacenia podatku. Sprzedający uniknie daniny, jeśli przeznaczy dochód ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Powstaje jednak pytanie, czy można najpierw kupić nową nieruchomość, a potem sprzedać starą. Fiskus ma w tej sprawie inne zdanie niż sądy.
Przypomnijmy, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu, jeśli nastąpi przed upływem pięciu lat od nabycia. Podatku można jednak uniknąć pod warunkiem przeznaczenia środków ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat, licząc od końca roku sprzedaży. Mówi o tym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Katalog tych celów jest szeroki i obejmuje m.in. zakup mieszkania, domu czy działki pod budowę.
Cena promocyjna: 116.07 zł
|Cena regularna: 159 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 116.07 zł
Czytaj w LEX: Wydatki na własny cel mieszkaniowy na przykładach >
Najpierw zakup, potem sprzedaż
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej rozpatrywał podobną sprawę w interpretacji z 27 sierpnia 2024 r. (nr 0115-KDIT1.4011.450.2024.2.JG). Z pytaniem wystąpiła kobieta, która w maju 2024 r. zawarła umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości otrzymanej w darowiźnie od matki w 2021 r. Musiała czekać z zawarciem ostatecznego aktu notarialnego do 26 czerwca ze względu na konieczność zdobycia aktualnego świadectwa energetycznego. Równocześnie zależało jej na zakupie innego mieszkania, które cieszyło się duży zainteresowaniem. W obawie, że ubiegnie ją inny kupiec, zawarła akt notarialny zakupu tej nieruchomości już 15 czerwca 2024 r. Wszystkie czynności odbyły się w tym samym biurze notarialnym w dniach 15 i 26 czerwca 2024 r.
Kobieta chciała skorzystać z ulgi mieszkaniowej, jednak według dyrektora KIS nie spełnia warunków.
- Istotnym jest zatem, aby w momencie dokonywania wydatków na własne cele mieszkaniowe podatnik dysponował (uzyskał przychód) ze sprzedaży nieruchomości. W pani przypadku nie dysponowała pani w momencie zakupu nowego mieszkania przychodem pochodzącym ze sprzedaży nieruchomości. Mając to na uwadze, poniesienie przez panią wydatków na nabycie nieruchomości, które pochodziły z pani własnych oszczędności nie uprawnia do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT - stwierdził dyrektor KIS.
Niekorzystną interpretację otrzymał również 18 maja 2022 r. (nr 0112-KDIL2-1.4011.214.2022.2.AK) mężczyzna, który w kwietnia 2020 r. kupił mieszkanie ze środków otrzymanych z ubezpieczeniowego funduszu gwarantowanego w ramach kapitalizacji renty na poprawę warunków życia i mieszkaniowych. W listopadzie 2020 r. sprzedał swoje stare mieszkanie.
Dyrektor KIS uznał, że nie ma prawa do ulgi.
- Zgodnie z omawianym zwolnieniem na nabycie lokalu mieszkalnego wydatkowane mają zostać środki pochodzące z odpłatnego zbycia nieruchomości, a nie jakiekolwiek środki pieniężne. Wydatkowanie ma dotyczyć środków pochodzących ze sprzedaży nieruchomości (udziału w nieruchomości), a nie jakichkolwiek środków pozyskanych przez podatnika z jakichkolwiek innych źródeł - stwierdził dyrektor KIS.
Czytaj w LEX: Obowiązujące zwolnienia dotyczące przychodów z nieruchomości w podatku dochodowym od osób fizycznych >
Stanowisko NSA korzystne dla podatników
Co innego twierdzi jednak Naczelny Sąd Administracyjny. W wyroku z 21 listopada 2023 r. (sygn. II FSK 1310/21) NSA orzekł, że ustawodawca nie uzależnił możliwości skorzystania z prawa do zwolnienia z opodatkowania od uprzedniego chronologicznie odpłatnego zbycia nieruchomości, co wynika z wykładni celowościowej analizowanych przepisów. W ocenie NSA decydujące znaczenie ma dochowanie warunku wydatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie - czyli trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie.
NSA zajmował takie stanowisko również we wcześniejszych wyrokach, m.in. z 9 stycznia 2020 (sygn. II FSK 159/18) oraz z 4 września 2018 r. (sygn. II FSK 256/18). Według NSA, by skorzystać ze zwolnienia podatkowego, nie musi istnieć chronologia – najpierw zbycie a później zakup lokalu.
Również zgodnie z chwałą z 17 lutego 2020 r. (sygn. akt II FPS 4/19), kwota zadatku (zaliczki) otrzymana przy zawarciu przedwstępnej umowy odpłatnego zbycia nieruchomości, wydatkowana na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy, jeżeli następnie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej przenoszącej własność nieruchomości, a kwota zadatku (zaliczki) została zaliczona na poczet ceny jej odpłatnego zbycia.
Czytaj w LEX: Wydatki na spłatę kredytu jako podstawa zastosowania ulgi mieszkaniowej >
Restrykcyjne podejście organów podatkowych
- To kolejny przykład sporów, w których organy podatkowe zajmują restrykcyjne stanowisko odmienne od linii orzeczniczej sądów administracyjnych. Z orzecznictwa wynika natomiast, że osobie sprzedającej nieruchomość przysługuje ulga niezależnie od chronologii zdarzeń, pod warunkiem wydatkowania pieniędzy na określone w ustawie cele mieszkaniowe. Zapłata ceny zakupu nowej nieruchomości nie musi pochodzić ze środków ze sprzedaży poprzedniego mieszkania. Ci, którzy otrzymali w podobnej sprawie niekorzystną interpretację lub decyzję organu podatkowego, mają duże szanse na wygranie przed sądem - mówi Grzegorz Grochowina, szef zespołu zarządzania wiedzą w Departamencie Podatkowym w KPMG w Polsce.
- Ulga mieszkaniowa to jedna z najpopularniejszych i dających największe oszczędności ulg podatkowych w Polsce. Utrata prawa do ulgi może być dla podatnika bardzo bolesna, ponieważ oznacza konieczność zapłaty podatku według stawki 19 proc. od dochodu ze sprzedaży nieruchomości. Niestety, organy podatkowe nie uwzględniają w interpretacjach stanowiska sądów administracyjnych. Nie biorą też pod uwagę sytuacji życiowej podatków, którzy niejednokrotnie muszą podjąć szybką decyzję o zakupie nieruchomości, zanim jeszcze dopełnią formalności ze sprzedażą starej nieruchomości - mówi Agata Malicka, współwłaścicielka biura rachunkowego.
Czytaj również: Ulga rehabilitacyjna na remont - duże możliwości i... problemy
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
