Czy spłata kredytu, który został zaciągnięty na nabycie nieruchomości przez inną osobę, stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe? Na takie pytanie podatnicy coraz częściej próbują znaleźć odpowiedź. Problem dotyczy w dużej mierze także małżonków, z których jedno postanawia spłacić kredyt drugiego.
Przypomnijmy, sprzedaż mieszkania przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej przed upływem pięciu lat rodzi powstanie przychodu podatkowego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a – lit. c ustawy o PIT. Pięcioletni termin liczy się od końca roku, w którym została nabyta ta nieruchomość.
PIT od uzyskanego z tego tytułu dochodu jest płatny liniowo według stawki 19 proc. i wykazywany w zeznaniu PIT-39. Dochodu z tego tytułu nie łączy się z innymi dochodami opodatkowanymi wg skali podatkowej.
Podatku można uniknąć, gdy na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT przychód ze sprzedaży nieruchomości został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe podatnika.
Czytaj również: Po sprzedaży mieszkania można uniknąć zapłaty podatku >>
Ulga tylko dla tego, kto zaciągnął kredyt
Co w przypadku, gdy przedmiotem sprzedaży była nieruchomość uprzednio otrzymana od małżonka w drodze darowizny, obciążona hipotekami na zabezpieczenie kredytów (pożyczek) zaciągniętych przez tego małżonka? Czy małżonek sprzedający darowaną nieruchomość korzysta ze zwolnienia z PIT na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT?
W interpretacji z 20 lutego 2024 r., nr 0115-KDIT1.4011.27.2024.1.MST, dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej odpowiadał na pytanie podatniczki, która w 2019 r. otrzymała w darowiźnie od męża nieruchomość obciążoną kredytami zaciągniętymi przez męża. Sprzedała nieruchomość w 2020 r. i spłaciła kredyty.
Istota problemu sprowadza się do ustalenia, czy spłata kredytów zaciągniętych przez męża pod zastaw nieruchomości powinna być uznana jako wydatek na cele mieszkaniowe, a tym samym, czy uprawnia podatnika do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.
Zamknięty katalog wydatków poniesionych na cele mieszkaniowe zawarty jest w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT oraz doprecyzowany przepisami art. 21 ust. 25a – 30a ustawy o PIT.
Z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o PIT wynika, że wydatkiem uprawniającym do zwolnienia jest spłata kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu na cele określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o PIT. Podatnikiem jest zaś osoba, u której powstał z tytułu sprzedaży nieruchomości obowiązek podatkowy. To oznacza, że spłata kredytu, który został zaciągnięty przez inną niż podatnik osobę – na nabycie przez nią nieruchomości – nie stanowi wydatku na własne cele mieszkaniowe.
Nie wystarczy poręczenie kredytu
W analizowanym problemie przedmiotowe kredyty zabezpieczone hipoteką na zbywanej nieruchomości) niewątpliwie zostały zaciągniętej przez dniem uzyskania przychodu ze zbycia tej nieruchomości. Nie jest jednak wyjaśnione, na jaki cel zaciągnięto kredyt. Jednak kredytobiorcą był wyłącznie darczyńca (małżonek podatnika), a nie podatnik (obdarowany). Podatnik jedynie spłacił przedmiotowe kredyty środkami pieniężnymi uzyskanymi ze sprzedaży tej nieruchomości. Nie zostały one zatem zaciągnięte przez podatnika celem realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.
Zaznaczyć należy, że bez znaczenia był ewentualny fakt, że podatnik (małżonek darczyńcy – kredytobiorcy) był poręczycielem tych kredytów. Poręczenie nie jest bowiem równoznaczne z byciem współkredytobiorcą. Zgodnie bowiem z art. 876 par. 1 kodeksu cywilnego przez umowę poręczenia poręczyciel zobowiązuje się względem wierzyciela wykonać zobowiązanie na wypadek, gdyby dłużnik zobowiązania nie wykonał.
Żona zapłaci podatek
W konsekwencji należy uznać, że wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia w nieruchomości na spłatę kredytów zaciągniętych przez darczyńcę (małżonka podatnika) zabezpieczonych hipoteką na tej nieruchomości, nie uprawnia podatnika (obdarowanego) do zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Podatnik nie zaciągnął bowiem kredytu na własne cele mieszkaniowe wskazane w ustawie o PIT.
Zaprezentowane stanowisko podzielają organy podatkowe w omawianej interpretacji.
To oznacza, że na podatniku (obdarowanym małżonku) ciąży obowiązek zapłaty 19 proc. podatku od dochodu ze zbycia tej nieruchomości w trybie art. 30e ustawy o PIT. Ma też obowiązek złożenia zeznania PIT-39.
Marcin Szymankiewicz, doradca podatkowy
Czytaj również: Po śmierci małżonka też trzeba rozliczyć się z fiskusem >>
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
