Dochody ze sprzedaży nieruchomości są zwolnione z PIT dopiero po upływie pięciu lat od jej nabycia. Tak brzmi ogólna reguła, przewidziana w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Termin ten liczy się od końca roku podatkowego, w którym doszło do nabycia. Po jego upływie nie płaci się podatku ani nie składa zeznania. Ten, kto sprzeda nieruchomość wcześniej, musi co do zasady zapłacić od dochodu 19 proc. PIT. Jednak dotyczy to sytuacji, w których podatnik sprzedał nieruchomość drożej, niż ją nabył.
Czytaj również: Po sprzedaży mieszkania można uniknąć zapłaty podatku >>
Ulga na zakup gruntu
Sposobem, by uniknąć podatku nawet przy szybszej sprzedaży, jest ulga mieszkaniowa. By z niej skorzystać, trzeba przeznaczyć pieniądze ze sprzedaży na realizację tzw. własnych celów mieszkaniowych, określonych w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. Są to wydatki na nabycie:
- budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
- gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
- budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
- rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego.
Od stycznia 2019 r. termin na inwestycję wynosi trzy lata (wcześniej były to dwa lata). W tym okresie konieczne jest podpisanie ostatecznej umowy zakupu mieszkania, przenoszącej prawo własności do nieruchomości. Podpisanie umowy przedwstępnej czy deweloperskiej, nie wystarczy.
W jakim terminie trzeba zbudować dom
Powstaje jednak pytanie, w jakim terminie trzeba zbudować dom, jeśli ktoś zainwestował w grunt pod budowę. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wyjaśnił w interpretacji z 5 października 2022 r. (nr 0115-KDIT3.4011.609.2022.2.JS), że nie ma takiego terminu.
Sprawa dotyczyła kobiety, która sprzedała mieszkanie w 2018 r., przed upływem pięciu lat od nabycia. W 2019 r. kupiła za to działkę pod budowę domu. Jej zdaniem, przepisy ustawy o PIT nigdzie nie wskazują, iż przy zakupie gruntu budowlanego rozpoczęcie budowy powinno również mieć miejsce w okresie trzyletnim. A zatem sam zakup działki o charakterze budowlanym spełnia wymogi do skorzystania z ulgi mieszkaniowej.
Dyrektor KIS przyznał jej rację, chociaż zaznaczył, że przy sprzedaży mieszkania w 2018 r. należy zastosować przepisy z 2018 r., które określały dwuletni termin na inwestycję. Jednak skoro podatniczka kupiła działkę w 2019 r., to zmieściła się w dwuletnim okresie.
Wyjaśnił, że ustawa o PIT nie precyzuje, jaki grunt jest gruntem pod budowę budynku mieszkalnego, ani co oznacza zmiana przeznaczenia gruntu na grunt pod budowę budynku mieszkalnego, uprawniająca do skorzystania ze zwolnienia. Należy więc sięgnąć do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z tą ustawą, gruntami pod budowę budynków mieszkalnych są przede wszystkim działki budowlane.
- Realizacja własnych celów mieszkaniowych winna polegać na tym, że w przypadku zakupu gruntu w celu budowy budynku mieszkalnego podatnik będzie faktycznie tę budowę realizował - stwierdził dyrektor KIS.
- Organ interpretacyjny potwierdza, że co do zasady wystarczy dokonać zakupu gruntu. Przepisy stanowią jedynie, że warunkiem skorzystania z ulgi jest, by grunt zmienił przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, czyli w ciągu trzech lat. Dotyczy to sytuacji, gdy podatnik zainwestuje w zakup działki, która nie ma charakteru budowlanego. Nie ma natomiast warunku, by w ciągu trzech lat wybudować na tym gruncie budynek mieszkalny - mówi Agata Malicka, współwłaścicielka biura rachunkowego.
Zakup siedliska może budzić spory
Jak wskazuje Urszula Sałacińska-Matwiejczyk, doradca podatkowy z Północno-Wschodniej Grupy Podatkowej, ekspert Tax Alert, wątpliwości mogą się pojawić, jeśli w celu skorzystania z ulgi mieszkaniowej poza budynkiem mieszkalnym, podatnik nabywa również grunty, o których nie ma mowy w przepisach ustawy. Chodzi o sytuację, w której podatnik kupuje dom wraz z działką.
Podobne sprawy często są przedmiotem sporów. Przykładem jest prawomocny wyrok WSA w Gdańsku z 24 października 2023 r. (sygn. I SA/Gd 801/23). Sąd rozstrzygnął sprawę na korzyść mężczyzny, który, wykorzystując pieniądze ze sprzedaży mieszkanka, nabył działkę o powierzchni ponad 6,4 ha, zabudowaną jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem inwentarskim. Nieruchomość widniała w rejestrze gruntów i budynków jako grunty rolne zabudowane oraz grunty orne i pastwiska trwałe. Podatnik chciał uzyskać potwierdzenie, że cała kwota zakupu (bez konieczności rozdzielania wartości domu oraz wartości gruntów) może być rozliczona w ramach ulgi mieszkaniowej.
Sprawa była dwukrotnie rozpatrywana przez dyrektora KIS – za pierwszym razem organ uznał, że zwolnienie obejmuje wyłącznie budynek mieszkalny. Rozpatrując sprawę po raz drugi, organ stwierdził, że podatnikowi przysługuje ulga także na zakup budynku gospodarczego. Wykluczył jednak możliwość zastosowania ulgi w odniesieniu do wydatków na nabycie gruntów ornych i pastwisk.
Po ponownym rozpatrzeniu sprawy przez dyrektora KIS, sprawa znów trafiła do wojewódzkiego sądu administracyjnego, który po raz drugi uchylił zaskarżoną interpretację. WSA orzekł, że działka jest objęta jedną księgą wieczystą, nie ma zatem podstaw do wyodrębnienia wartości trzech elementów składowych nieruchomości – gruntów, budynku mieszkalnego i budynku gospodarczego.
Inaczej rozstrzygnął jednak podobną sprawę Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 27 stycznia 2021 r. (sygn. II FSK 2713/18). Uchylił korzystny dla podatnika wyrok WSA w Białymstoku i orzekł, że na zakup ziemi związanej z siedliskiem nie przysługuje ulga. - Sąd pierwszej instancji pominął istotną okoliczność, jaką był zakup przez skarżącą nie tylko udziału w siedlisku wraz ze znajdującym się pod nim gruntem, ale także udziału w ponad 7 ha gruntów rolnych. O ile zatem zakup siedliska czy udziału w nim może być pod pewnymi warunkami uznany za zakup za cele mieszkaniowe, to już z pewnością zakup tak znacznego areału gruntów rolnych (czy udziału w nich) z pewnością nie służy celom mieszkaniowym, a podkreślić należy, że akcie notarialnym ustalono cenę za całość zakupionego udziału - orzekł NSA.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
