Dochody ze sprzedaży mieszkania po upływie pięciu lat od jego nabycia są zwolnione z PIT. Tak brzmi ogólna reguła, przewidziana w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Termin ten liczy się od końca roku podatkowego, w którym doszło do nabycia. Po jego upływie nie płaci się podatku ani nie składa zeznania. Kto zbył nieruchomość wcześniej, musi co do zasady zapłacić PIT, jeśli ze sprzedaży uzyskał dochód. Chodzi zatem tylko o sytuacje, w których podatnik sprzedał nieruchomość drożej, niż ją nabył.
Przykład: Pan Kwiatkowski kupił mieszkanie w maju 2020 r., a zamierza sprzedać w lutym 2025 r. Pięcioletni okres uprawniający do sprzedaży bez podatku liczy się od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2025 r. Jeśli pan Kwiatkowski sprzeda lokal przed upływem pięciu lat, powinien złożyć zeznanie do urzędu i wykazać dochód. Jeśli poczeka do 2026 r., nie zapłaci PIT.
Stawka podatku wynosi 19 proc. Płaci się go od dochodu, co oznacza, że od przychodu odejmuje się koszty jego uzyskania (np. cenę zakupu nieruchomości) oraz koszty zbycia (np. opłaty notarialne i koszty pośrednictwa). Jeśli podatnik zapłacił za mieszkanie np. 300 tys. zł, a sprzedał je za 500 tys. zł, to jego dochodem jest 200 tys. zł.
Problematyczna definicja własnych celów mieszkaniowych
Nawet gdy sprzedaż nastąpi przed upływem pięciu lat, można uniknąć podatku, korzystając z ulgi mieszkaniowej. Zarobione pieniądze trzeba przeznaczyć na realizację tzw. własnych celów mieszkaniowych, określonych w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. Może to być m.in. zakup domu lub mieszkania, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, gruntu pod budowę. Można też zainwestować w budowę, adaptację czy remont własnego domu lub mieszkania albo spłacić kredyt zaciągnięty na cele mieszkaniowe.
Od stycznia 2019 r. termin na inwestycję wynosi trzy lata (wcześniej były to dwa lata). W tym okresie konieczne jest podpisanie ostatecznej umowy zakupu mieszkania, przenoszącej prawo własności do nieruchomości. Podpisanie umowy przedwstępnej czy deweloperskiej, nie wystarczy.
Przykład: Pan Malinowski chce sprzedać nieruchomość w 2025 r., przed upływem pięciu lat od nabycia. Chce kupić nowe mieszkanie i skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Trzyletni okres na wydatkowanie przychodu liczy się od 1 stycznia 2026 r. do 31 grudnia 2028 r. Pan Malinowski musi jednak do końca kwietnia 2026 r. złożyć zeznanie PIT-39, w którym poinformuje o zamiarze skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Na inwestycję ma czas do końca 2028 r. By nie płacić w ogóle PIT, musi wydać całą kwotę na cele określone w ustawie. Jeśli wyda tylko część, musi obliczyć kwotę zwolnioną z PIT według wzoru: dochód zwolniony = dochód x wydatki na cele mieszkaniowe/przychód.
Jest jednak pewien problem.
- Już sam sposób rozumienia pojęcia własnych celów mieszkaniowych jest niejednolity. Wiele wątpliwości budzi zwłaszcza możliwość skorzystania z ulgi, gdy podatnik decyduje się następnie na wynajęcie zakupionego lokalu. Choć z jednej strony przepisy nie uzależniają omawianego zwolnienia od tego, co dalej stanie się z kupionym lokalem, to jednak organy podatkowe często kwestionują prawo do skorzystania z ulgi na mieszkania wynajmowane, odwołując się do tego, że cele mieszkaniowe mają być „własne” – zwraca uwagę dr Bartosz Kubista, doradca podatkowy, adwokat, partner w kancelarii GLC.
Zobacz również: Trudno uniknąć podatku po sprzedaży mieszkania >>
Własne cele mieszkaniowe ciągle problematyczne >>
Przepisy nie są również jasne w zakresie tego, kiedy należy rozpocząć realizację własnych celów mieszkaniowych. - Wielokrotnie można spotkać się z sytuacją, gdzie ktoś „wije sobie gniazdko” na przyszłość. Na przykład do spędzania czasu na emeryturze lub do wyprowadzki dzieci z rodzinnego domu. Może się również zdarzyć, że będzie to mieszkanie, które do momentu podjęcia ostatecznej decyzji o przeprowadzce będzie wynajmowane. Również w tym wypadku są poważne wątpliwości, czy podatnik może skorzystać z ulgi mieszkaniowej – wskazuje Grzegorz Symotiuk, doradca podatkowy w kancelarii Tax PFK.
To jednak nie koniec problemów. Wątpliwości dotyczą również przypadków, w których podatnik chce wykorzystywać do własnych celów mieszkaniowych dwa mieszkania lub domy. Może to być uzasadnione np. charakterem pracy. Jak podkreśla Grzegorz Symotiuk, taka sytuacja również budzi wątpliwości, czy w takim wypadku zakup drugiego mieszkania może zostać uznany za realizację własnych celów mieszkaniowych.
Interpretacja dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (nr 0115-KDIT2-1.4011.381.2018.2.MN) potwierdza jednak, że zakup mieszkania na wynajem można potraktować jako realizację własnych celów mieszkaniowych. Organ podatkowy przyznał, że przepisy prawne nie ograniczają osób fizycznych w dysponowaniu określoną liczbą mieszkań. Zwrócił jednak uwagę, że skorzystanie ze zwolnienia odnosi się tylko i wyłącznie do tych zakupów, które służą zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Podatnicy mogą więc kupić kilka lub kilkanaście mieszkań, w których w przyszłości będą realizować swoje cele mieszkaniowe. Zdaniem dyrektora KIS nie można także zaakceptować poglądu, że czasowe wynajęcie zakupionego lokalu mieszkalnego wyklucza możliwość skorzystania z tej ulgi.
Zobacz w LEX: PIT: włączenie nieruchomości do majątku wspólnego nie jest nabyciem > >
Cena promocyjna: 143.1 zł
|Cena regularna: 159 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 159 zł
Mieszkanie dla rodziny bez zwolnienia
Trzeba też pamiętać, że analiza interpretacji organów podatkowych i wyroków sądów administracyjnych prowadzi do wniosku, że pojęcie własnych celów mieszkaniowych jest interpretowane bardzo ściśle. Przypisuje się mu wymiar osobisty – nierozerwalnie związany z osobą podatnika korzystającego z ulgi. Organów podatków ani sądów nie przekonują argumenty o realizacji potrzeb mieszkaniowych innych osób, np. dzieci czy innych członków rodziny. Potwierdza to m.in. prawomocny wyrok WSA w Warszawie (sygn. akt III SA/Wa 650/16).
Zdaniem organów podatkowych nie zaspokaja własnych potrzeb mieszkaniowych również osoba, która kupiła mieszkanie w innej miejscowości i zamieszkuje w nim okazjonalnie. WSA w Białymstoku w wyroku sygn. akt I SA/Bk 1379/15 zwrócił uwagę, że osoba fizyczna nie może zaspokajać własnych potrzeb mieszkaniowych jednocześnie w kilku miejscach, położonych w znacznej odległości od siebie.
Większość spadkowych mieszkań można sprzedać od razu
Osoby, które nabyły nieruchomość w spadku, nie muszą zwykle czekać ze sprzedażą. Większość spadkowych nieruchomości można od razu sprzedać bez konieczności płacenia podatku dochodowego. Wyjątkiem są te sytuacje, kiedy spadkodawca był właścicielem nieruchomości krócej niż pięć lat
W interpretacji z 26 maja 2023 r. (nr 0113-KDIPT2-2.4011.220.2023.2.EC) dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził, że datę nabycia nieruchomości liczy się od momentu nabycia jej przez spadkodawcę. Od 2019 r., zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT, obowiązują odrębne zasady rozliczenia sprzedaży dla spadkobierców. Pięcioletni okres liczy się od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości przez spadkodawcę.
Przykład: Pan Nowak zamierza sprzedać w 2025 r. mieszkanie, które nabył niedawno w spadku po zmarłym ojcu. Ojciec kupił to mieszkanie w 2015 r. Ponieważ od momentu nabycia przez ojca upłynęło już pięć lat, syn może je od razu sprzedać bez podatku.
- Należy również zwrócić uwagę, iż liczy się co do zasady data nabycia nieruchomości przez spadkodawców do ich majątku wspólnego. W przypadku gdy podatnik nabywa nieruchomość w spadku np. po rodzicach, którzy nabyli ją do majątku wspólnego, bierze pod uwagę jedną datę nabycia przez rodziców – mówi Grzegorz Grochowina, szef Zespołu Zarządzania Wiedzą w Departamencie Podatkowym w KPMG w Polsce.
Czytaj również: Kiedy jest podatek od sprzedaży spadkowego mieszkania - Prawo.pl >>
Sprawdź w LEX: Data nabycia nowego lokalu mieszkalnego w kontekście opodatkowania jego późniejszego zbycia > >
Ulga na zakup mieszkania za granicą
Coraz więcej osób kupuje nieruchomości za granicą. Skarbówka potwierdza, że pieniądze ze sprzedaży nieruchomości w Polsce można zainwestować w innym kraju UE i uniknąć dzięki temu zapłaty podatku dochodowego. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zgodził się w interpretacji z 10 maja 2024 r. (nr 0115-KDIT3.4011.369.2024.1.RS), że kobieta sprzedająca mieszkanie w Polsce nie zapłaci podatku, jeśli kupi za to mieszkanie w Hiszpanii. Co więcej, chodziło o podatniczkę, która ma pięć mieszkań w Polsce. Sama mieszka w jednym, w drugim - jej mama, w trzecim - córka. Dwa pozostałe lokale w stanie deweloperskim są zabezpieczeniem na przyszłą emeryturę. Hiszpanię wybrała ze względów zdrowotnych, bo źle znosi zimy w Polsce. - Ustawa nie ogranicza prawa do zwolnienia co do liczby posiadanych nieruchomości, jednak skorzystanie ze zwolnienia odnosi się tylko i wyłącznie do tych nieruchomości, które faktycznie służą zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych - stwierdził dyrektor KIS.
Adam Allen, doradca podatkowy, wspólnik w kancelarii Thedy & Partners, zwraca uwagę, że z ulgi mieszkaniowej najłatwiej skorzystać podatnikowi, który sprzedaje jeden lokal i uzyskane pieniądze przeznacza na zakup innego, czyli de facto zamienia jeden na drugi. Dotyczy to także sytuacji, gdy ktoś sprzedaje nieruchomość w Polsce i przenosi się za granicę.
Czytaj również: Fiskus daje ulgę na zakup mieszkania w Hiszpanii
Czytaj w LEX: Ulga mieszkaniowa – uwagi praktyczne > >
Rozliczenie podatku ze sprzedaży nieruchomości
Jeśli sprzedaż nieruchomości następuje po upływie pięciu lat od nabycia, podatku płacić nie trzeba. Nie trzeba też składać żadnej deklaracji podatkowej.
Jeśli sprzedaż nastąpiła wcześniej, konieczne jest wypełnienie i złożenie w urzędzie skarbowym deklaracji PIT-39. Trzeba to zrobić do końca kwietnia następnego roku po sprzedaży mieszkania.
W zeznaniu PIT-39 wykazuje się:
- dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych oraz należny PIT od dochodu, do którego nie ma zastosowania ulga mieszkaniowa (czyli właśnie zwolnienie na realizację własnych celów mieszkaniowych), albo
- dochody zwolnione z PIT ze względu na ulgę mieszkaniową.
W składanym zeznaniu wskazuje się zatem chęć przeznaczenia dochodów ze sprzedaży na realizację własnego celu mieszkaniowego. Jeśli jednak, po trzech latach, okaże się, że podatnik nie wypełnił warunków zwolnienia, musi złożyć korektę tego zeznania i zapłacić PIT wraz z odsetkami za zwłokę. Odsetki naliczane są od następnego dnia po upływie terminu płatności, tj. po upływie terminu do złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym uzyskałeś przychód z odpłatnego zbycia, do dnia zapłaty podatku włącznie, w wysokości odsetek pobieranych od zaległości podatkowych.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
