Hipoteka wyższa niż wartość nieruchomości

Darowizna bez podatku, jeśli hipoteka wyższa niż wartość darowanej nieruchomości

Nabycie udziału w nieruchomości obciążonej hipoteką przewyższającą wartość nabywanego udziału, przy jednoczesnym zobowiązaniu się obdarowanego względem darczyńcy, że będzie on spłacał zaciągnięty kredyt, nie będzie generowało po stronie obdarowanego obowiązku zapłaty podatku od spadków i darowizn. Potwierdziła to właśnie Krajowa Informacja Skarbowa.

Zdarzają się sytuacje, że decydujemy się na nabycie nieruchomości na współwłasność, posiłkując się kredytem hipotecznym. W takich przypadkach często kwota hipoteki obciążająca zakupioną nieruchomość przewyższa jej wartość rynkową. A ponieważ życie pisze różne scenariusze, możemy dojść do wniosku, że chcemy podarować swój udział w nieruchomości, w zamian za zobowiązanie do spłaty kredytu.

W takiej właśnie sytuacji znalazł się podatnik będący współwłaścicielem nieruchomości, której obecna wartość rynkowa wynosi około 900 tys. zł. Udziały w przedmiotowej nieruchomości wynoszą po ½. Nieruchomość jest obciążona hipoteką do kwoty 1,2 mln zł, wynikającą z zaciągniętego przez współwłaścicieli kredytu. Współwłaściciele zamierzają dokonać zniesienia współwłasności i nieodpłatnie nabyć od darczyńcy (drugiego współwłaściciela) jego udział. Wartość udziału, który ma być przedmiotem darowizny strony ustaliły na kwotę 450 tys. zł. W drodze umowy cywilnoprawnej, którą podatnik zamierza zawrzeć z darczyńcą, zamierza też zobowiązać się względem darczyńcy, że będzie spłacał zaciągnięty kredyt. Niemniej jednak, pomimo tego zobowiązania, podatnik i drugi kredytobiorca nadal pozostaną zobowiązani solidarnie względem banku do spłaty kredytu. Podatnik i darczyńca nie są spokrewnieni, są zatem w III grupie podatkowej.

Zobacz procedurę w LEX: Bartosiewicz Adam, Podstawa opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn - darowizna >

Hipoteka przewyższa wartość nieruchomości

Powstała wątpliwość, czy od takiej transakcji trzeba będzie zapłacić podatek od spadków i darowizn.

W interpretacji z 25 stycznia br., nr 0111-KDIB2-2.4015.169.2022.1.MZ, dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził, że zgodnie z art. 7 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn, przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności, podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy. Zatem, wartość rynkowa nieruchomości powinna być pomniejszona o kwotę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. Oznacza to z kolei, że w sytuacji, gdy hipoteka przewyższa wartość nieruchomości, obowiązek podatkowy z tytułu dokonanej darowizny nieruchomości nie wystąpi, tym bardziej więc nie wystąpi w sytuacji darowizny udziału w tej nieruchomości.

Czytaj w LEX: Goettel Aleksy, Przedmiot opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn w zakresie darowizny >

Wartość zadłużenia nie ma znaczenia

- Zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych, przy ustalaniu podstawy opodatkowania, w związku zawarciem umowy darowizny nieruchomości, nie ma znaczenia fakt ewentualnego przejęcia przez podatnika kosztów spłaty kredytu, a także wysokość kwoty kredytu, jaka pozostała do spłacenia oraz wartość zadłużenia – zauważa Paulina Biskup-Nawrot, radca prawny w Kancelarii J.K.P Legal.

Czytaj w LEX: Goettel Aleksy, Podstawa opodatkowania przy darowiźnie >

Ekspertka wyjaśnia, że organy skarbowe podkreślają, że znaczenie ma wyłącznie kwota hipoteki, którą została obciążona nieruchomości, przy czym wartość udziału w nieruchomości nabytego w wyniku zniesienia współwłasności zostaje pomniejszona o odpowiadającą jej część kwoty hipoteki.

-20%

Ustawa o podatku od spadków i darowizn. Komentarz

Paweł Borszowski, Krzysztof Musiał

Sprawdź

Cena promocyjna: 135.2 zł

Cena regularna: 169 zł

Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 152.09 zł

- Jeżeli wartość hipoteki przekroczy wartość nabywanego udziału w nieruchomości, to podstawa opodatkowania wyniesie zero. W takim przypadku powstanie obowiązek podatkowy, ale nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego. Innymi słowy, podatnik nie będzie musiał płacić podatku od spadków i darowizn – podkreśla Paulina Biskup-Nawrot.

Zobacz również: Darowizna od ciotki w ramach rodziny zastępczej bez podatku >>

Korzystna linia interpretacyjna

Kolejna ekspertka zauważa, że interpretacja kontynuuje dotychczasową korzystną linię interpretacji indywidualnych, zgodnie z którą hipoteka obciążająca nieruchomość stanowi ciężar darowizny, który podlega odliczeniu od wartości darowanej nieruchomości.

- Ponieważ przedmiotem darowizny jest udział w nieruchomości, to hipoteka będzie stanowić obciążenie w proporcji odpowiadającej temu udziałowi. Podobne stanowisko zajął dyrektor KIS przykładowo w interpretacjach indywidualnych z 20 października 2021 r., nr 0111-KDIB2-2.4015.126.2021.1.MM oraz z 14 lutego 2022 r., nr 0111-KDIB2-2.4015.151.2021.2.MM – zauważa Agnieszka Fijałkowska-Wocial, doradca podatkowy w Kancelarii LTCA Zarzycki, Niebudek, Kubicz.

Czytaj w LEX: Krywan Tomasz, Wysokość podatku od spadków i darowizn przy darowiznach >

Ekspertka wyjaśnia, że organ podtrzymał również stanowisko, że dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia fakt przejęcia kosztów spłaty kredytu, jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia i jaka jest wartość zadłużenia.

- Istotna jest kwota hipoteki, którą została obciążona opisana we wniosku nieruchomość. Warto więc pamiętać, że jeśli wartość darowanej nieruchomości lub udziału w niej jest niższa niż wartość hipoteki obciążającej tę nieruchomość w części przypadającej na darowany udział, zobowiązanie podatkowe nie powstanie – podkreśla Agnieszka Fijałkowska-Wocial.

Zobacz procedury w LEX:

Ziółkowski Paweł, Darowizny dla najbliższych zwolnione od podatku >

Bartosiewicz Adam, Podatek od spadków i darowizn - aspekt terytorialny >

Krywan Tomasz, Zakres opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn >