Sprzedaż nieruchomości podlega co do zasady opodatkowaniu, jeśli nastąpi przed upływem pięciu lat od nabycia. Stanowi tak zasada ogólna określona w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Podatku można jednak uniknąć pod warunkiem przeznaczenia przychodu ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat, licząc od końca roku sprzedaży. Mówi o tym art. 21 ust. pkt 131 ustawy o PIT. Katalog celów mieszkaniowych jest bardzo szeroki i obejmuje m.in. wydatki poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.
Ulga mieszkaniowa tylko na niektóre garaże
Problem powstaje jednak, gdy podatnik kupi nieruchomość z garażem, na co zwrócił uwagę radca prawny Adam Bojarski w ramach akcji Poprawny Prawo.
- W sytuacji gdy podatnik kupuje mieszkanie z garażem bez księgi wieczystej, może skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Jeśli jednak chciałby kupić mieszkanie z garażem, który miałby osobną księgę wieczystą, nie skorzysta już ze zwolnienia z PIT. Należy doprecyzować przepisy, by środki przeznaczone na zakup garaży były zwolnione z PIT bez względu na to, czy mają osobna księgę wieczystą, czy też jej nie mają – mówi mec. Bojarski.
Przypomina, że podobny problem istniał do końca 2024 r. na gruncie podatku od nieruchomości. Jednak Trybunał Konstytucyjny w orzeczeniu z 18 października 2023 r. (sygn. SK 23/19) zakwestionował różnicowanie stawki daniny w zależności od tego, czy garaż ma odrębną od mieszkania księgę wieczystą. Od 2025 roku wszyscy właściciele miejsc postojowych w budynkach mieszkalnych zapłacą preferencyjną "mieszkaniową" stawkę podatku od nieruchomości, której to maksymalna stawka wynosi 1,19 zł za 1 mkw.
Dla porównania w 2024 r. maksymalna stawka podatku od nieruchomości wynosiła:
- Dla właścicieli miejsc postojowych bez odrębnej księgi wieczystej - 1,15 zł za 1 mkw,
- Dla właścicieli miejsc postojowych z odrębną księgą wieczystą - 11,17 zł za 1 mkw.
Oznacza to, że do końca 2024 r. maksymalna stawka podatku od nieruchomości była kilkukrotnie wyższa dla właścicieli garaży z odrębną księgą wieczystą.
Czytaj również: Podatek od części garaży spadnie 10-krotnie Sprawdź w LEX: Opodatkowanie garaży w budynkach mieszkalnych. Glosa wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 18 października 2023 r. (sygn. akt SK 23/19) > >
PIT w zależności od księgi wieczystej
Jednak na gruncie ustawy o PIT garaże wciąż są różnicowane. Fiskus uzależnia prawo do ulgi mieszkaniowej od księgi wieczystej. Przykładowo w interpretacji z 12 października 2020 r. dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (nr 0115-KDIT2.4011.533.2020.2.MM) zgodził się, że podatniczka może skorzystać z ulgi, jeśli kupi mieszkanie z komórką lokatorską przynależną do lokalu i garażem położonym w kondygnacji podziemnej (który jest częścią wspólną nieruchomości).
KIS wyjaśnił, że zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Dlatego zakup komórki lokatorskiej przynależnej do lokalu mieszkalnego, jak również remont garażu (który położony jest w kondycji podziemnej budynku mieszkalnego i stanowi część wspólną nieruchomości) należy zakwalifikować do wydatków na własne cele mieszkaniowe.
Podobne stanowisko zajmują sądy administracyjne. Również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 19 listopada 2024 r. (sygn. II FSK 300/22) orzekł, że jeśli miejsca postojowe i komórka lokatorska nie stanowią odrębnych nieruchomości lokalowych, można skorzystać z ulgi mieszkaniowej na ich zakup.
Spór dotyczył rozstrzygnięcia, czy nabycie związanego z lokalem mieszkalnym udziału w nieruchomości wspólnej, obejmującego komórkę lokatorską (pomieszczenie gospodarcze) i dwa miejsca postojowe, spełnia przesłanki własnych celów mieszkaniowych. Organy podatkowe twierdziły, że nie. Jednak WSA w Łodzi w wyroku I SA/Łd 695/21 uchylił decyzję skarbówki. WSA orzekł, że wykładnia językowa i celowościowa prowadzą zatem do wspólnego wniosku, że wydatki poniesione na zakup komórki lokatorskiej oraz dwóch miejsc postojowych, które nie są odrębną nieruchomością lokalową, a stanowią cześć wspólną do wyłącznego korzystania przez każdoczesnego właściciela lokalu mieszkalnego są wydatkami na własne cele mieszkaniowe. NSA zgodził się z tym stanowiskiem.
- Ukształtowany został pogląd, zgodnie z którym, jeśli miejsce garażowe przynależy do nieruchomości mieszkalnej, można traktować jego koszt łącznie jako koszt zakupu nieruchomości. Jego zakup daje więc prawo do ulgi. Jeśli natomiast miejsce garażowe jest osobną nieruchomością, nie ma podstaw do traktowania go jako zakup na cele mieszkaniowe. Jeśli jest przedmiotem odrębnej własności, traktowany jest jako odrębna nieruchomość. Fiskus argumentuje, że przecież nie można mieszkać w garażu, więc podatnik nie ma prawa do ulgi mieszkaniowej. W ten sposób powstaje nierówność, właściciele garaży traktowani są w odmienny sposób w zależności od tego, czy zakupiony przez nich garaż ma księgę wieczystą, czy nie ma. Wydaje się, że to sztuczny podział, który powinien być zniesiony - mówi Agata Malicka, współwłaścielka biura rachunkowego.
Cena promocyjna: 143.1 zł
|Cena regularna: 159 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 119.25 zł
Czym są cele mieszkaniowe
Mec. Bojarski zwraca też uwagę na inny problem - w orzecznictwie sądów administracyjnych często pojęcie „cele” i „potrzeby” mieszkaniowe używane są zamiennie.
-Te pojęcia nie są synonimami. Zgodnie z definicją słownikową, cel jest subiektywny i zależy o decyzji podatnika. Może on uznać, że będzie realizował swoje celem mieszkaniowe w kilku nieruchomościach niekoniecznie w ich mieszkając. Podatnik może użyczyć nieruchomość dla osoby bliskiej lub wynająć nieruchomość osobie bliskiej w ramach najmu długoterminowego. Cel jest stricte uzależniony od woli podatnika. Potrzeby zaś można realizować co do zasady w jednym mieszkaniu chyba, że podatnik udowodni inne okoliczności np. wykonuje on obowiązki zawodowe w różnych miejscowościach, które są od siebie znacznie oddalone. W przypadku jeśli podatnik wykonywałby obowiązki zawodowe w różnych miejscowościach (np. w Poznaniu i w Gdańsku) wtedy musi on wykazać, że zabezpieczone są potrzeby podatnika. Zapewne w przypadku potrzeb podatnika dominować będzie jedna nieruchomość, a w wyjątkowych przypadkach będą to dwie nieruchomości. Jednakże trudno sobie wyobrazić by podatnik w ramach jego potrzeb mieszkaniowych potrzebował, 5,10 czy 15 nieruchomości– mówi mec. Bojarski.
Przypomnijmy, że art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT przewiduje możliwość zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości, po spełnieniu określonych warunków, o których mowa w ustawie, poniesionych na własne cele mieszkaniowe. Zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT są to wydatki na nabycie:
- budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
- gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
- budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
- rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego.
Od stycznia 2019 r. termin na inwestycję wynosi trzy lata (wcześniej były to dwa lata). W tym okresie konieczne jest podpisanie ostatecznej umowy zakupu mieszkania, przenoszącej prawo własności do nieruchomości. Podpisanie umowy przedwstępnej czy deweloperskiej, nie wystarczy.
Zobacz również w LEX: Opodatkowanie garażu stanowiącego przedmiot odrębnej własności, usytuowanego w budynku mieszkalnym wielorodzinnym > >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
