Skarżący na podstawie umowy darowizny nabył w 2009 r. lokal mieszkalny. W 2012 r. sprzedał go, a kupująca zapłaciła cenę sprzedaży przelewem bezpośrednio na rachunek wierzyciela, którego wierzytelność była zabezpieczona hipoteką na tej nieruchomości. Skarżący kupił następnie w 2013 r. wierzytelność w stosunku do spółki z o.o. z tytułu przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego. W dniu podpisania umowy skarżący zapłacił 400.000 zł, a pozostałą kwotę w wysokości 50.200 zł zobowiązał się uregulować w ciągu dwóch lat od zawarcia umowy przyrzeczonej. Przeniesienie własności lokalu miało nastąpić do dnia 31 grudnia 2015 r. W zeznaniu PIT-39, w 2012 r. wykazał dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości w kwocie 400.000 zł jako w całości zwolniony od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ważny moment sprzedaży
W opisanym stanie sprawy organy podatkowe określiły skarżącemu zobowiązanie podatkowe w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości 76.000 zł. Wyjaśniły, że podatnik nie przedłożył dokumentów potwierdzających wydatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe. Skoro uzyskał przychód z tego tytułu w 2012 r., to do dnia 31 grudnia 2014 r. powinien go wydatkować na cele mieszkaniowe, wskazane w ustawie. Przed upływem tego okresu powinien legitymować się tytułem własności/współwłasności budynku mieszkalnego (lokalu mieszkalnego). Natomiast środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania wydatkowane na nabycie cesji praw, nie korzystają z tego zwolnienia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku nie uwzględnił skargi.

Prawo do zwolnienia z podatku dochodowego
Sąd przypomniał, że dochód ze sprzedaży nieruchomości, nabytej w drodze darowizny, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli odpłatne zbycie tej nieruchomości następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Skoro zatem skarżący sprzedał w 2012 r. lokal, który nabył w drodze darowizny trzy lata wcześniej, nie minął jeszcze wymagany okres pięciu lat. Uzyskany przez niego przychód - co do zasady - podlega zatem opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy. Zdaniem Sądu, organy podatkowe prawidłowo następnie przyjęły, że podstawą opodatkowania powinien być dochód z tego tytułu obliczony, jako różnica pomiędzy osiągniętym przychodem w wysokości 400.000 zł a kosztem jego uzyskania w wysokości 0 zł.

Odnosząc się do zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, Sąd wskazał, że, aby z niego skorzystać należy nabyć nieruchomość przed upływem dwóch lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych. Weryfikacja spełnienia przesłanek skorzystania z tego zwolnienia następuje w momencie upływu tego okresu. Jeżeli w tym czasie warunek ten nie zostanie spełniony, obowiązkiem podatnika będzie zapłata podatku według stawki zwykłej przewidzianej w art. 30e ust. 1 ustawy. Wydatek może zostać zatem rozpoznany, jako poniesiony "na cele mieszkaniowe" również wówczas, gdy w dacie jego poniesienia podatnik nie był właścicielem nieruchomości, o której jest mowa w art. 21 ust. 25 ustawy, pod warunkiem, że do definitywnego nabycia własności dojdzie przed upływem dwóch lat od daty uzyskania przychodu, który miałby podlegać zwolnieniu od podatku.

Za takim rozstrzygnięciem przemawiał też fakt, że pieniądze ze sprzedaży lokalu zostały przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego. Kwota 400.000 zł, którą skarżący zapłacił za nabycie roszczeń z umowy przedwstępnej musiała zatem pochodzić z innego źródła. Oznacza to, że kredyt zabezpieczony na lokalu nie został zaciągnięty na zakup nieruchomości podatnika, a w konsekwencji jego spłata nie mieściła się w katalogu wydatków korzystających ze zwolnienia, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy w związku z art. 21 ust. 1 pkt 131.

Wyrok WSA w Gdańsku z 16 stycznia 2018 r., sygn. akt I SA/Gd 1123/17

Opodatkowanie nieruchomości Radosław Piekarz Opodatkowanie nieruchomości >>