Od 15 lutego do 30 kwietnia podatnicy mają czas, by rozliczyć podatek dochodowy za 2024 r., w tym także od najmu. Jedyną formą opodatkowania przychodów z najmu prywatnego (czyli poza działalnością gospodarczą) jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Służy do tego formularz PIT-28. Administracja skarbowa udostępnia wstępnie przygotowany PIT-28 w usłudze Twój e-PIT. Jest on uzupełniony o kwoty ryczałtu, które właściciel nieruchomości wpłacił w ciągu roku do urzędu skarbowego. Ten, kto chce skorzystać z usługi Twój e-PIT, powinien wcześniej przejrzeć zeznanie, uzupełnić i zaakceptować (PIT-28 nie zostanie zaakceptowany automatycznie).

Czytaj również: Rozliczenie PIT za 2024 r.

 Najem nie odbiera ulgi mieszkaniowej >>

 

Małżonkowie zaoszczędzą na podatku

Podobnie jak w poprzednich latach ryczałt rozliczany jest od przychodów (bez możliwości odliczenia kosztów) według dwóch stawek: 8,5 proc. i - po przekroczeniu progu 100 tys. zł przychodu - 12,5 proc. Od 2023 r. obowiązują natomiast zasady korzystne dla małżonków.

- Małżonkowie stosują wyższą stawkę ryczałtu 12,5 proc. przychodów z najmu, dopiero po przekroczeniu limitu 200 tys. zł (obecnie limit wynosi 100 tys. zł) bez względu na to, czy będą rozliczać te przychody odrębnie, czy zdecydują o opodatkowaniu ich w całości przez jednego z nich. Dzięki temu zapłacą niższy ryczałt – wyjaśnia Ministerstwo Finansów. 

MF zaznacza, że limit 200 tys. zł ma zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa. 

Przykład: Małżonkowie mieli w 2024 r. 160 tys. zł przychodu z najmu. Zapłacą 13,6 tys. zł ryczałtu. Cały przychód 160 tys. zł będzie opodatkowany stawką 8,5 proc. Tak samo było w rozliczeniu za 2023 r. Jednak w rozliczeniu za 2022 r. od 160 tys. zł zapłacili 16 tys. zł ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych: 8,5 tys. zł od przychodów 100 tys. zł (według stawki 8,5 proc.) i 7,5 tys. zł od przychodów 60 tys. zł (według stawki 12,5 proc.).

- Aby skorzystać ze zmian, należy mieć oczywiście odpowiednio wysokie przychody, przekraczające ok. 8,3 tys. zł miesięcznie - mówi Agata Malicka, współwłaścicielka biura rachunkowego. 

Zaznacza, że zmiana ta stawia osoby będące w związku małżeńskim w tej samej sytuacji, co osoby stanu wolnego. W poprzednich latach pojawiały się bowiem zarzuty o nierównym traktowaniu. Osobom niebędącym w związku małżeńskim przysługiwały bowiem dwa limity - po 100 tys. zł. Tymczasem małżonkowie mieli dotychczas jeden limit - łącznie 100 tys. zł. 

W interpretacji z 26 lutego 2024 r. (nr 0112-KDIL2-2.4011.911.2023.2.AA) dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wyjaśnił, jak rozliczyć się, w sytuacji gdy podatnik wynajmuje zarówno mieszkanie będące jego odrębną własnością, jak też należące do majątku wspólnego. W takim przypadku podatnik do rozliczenia najmu nieruchomości wspólnej z małżonką stosuje limit 200 tys. zł. Z kolei do rozliczenia własnej nieruchomości stosuje limit 100 tys. zł, ale przy obliczaniu progu 100 tys. zł uwzględnia też przychody z najmu wspólnej nieruchomości.

Czytaj w LEX: Zmiana formy działalności gospodarczej osoby fizycznej a kontynuacja formy opodatkowania > >

 

Skarbówka zyska nowe dane do kontroli

Właściciele wynajmujący nieruchomości przez internet muszą też mieć świadomość, że od lipca 2024 r. obowiązują nowe przepisy dotyczące raportowania handlu oraz najmu przez internet. Nie zmieniają one sposobu opodatkowania ani nie wprowadzają dodatkowych kontroli. Jednak dzięki nim skarbówka szybciej zyska dane, kto nie płaci podatku od najmu. Skarbówka pozna bowiem dane o rynku najmu nieruchomości zarówno krótkoterminowym, jak i długoterminowym. Platformy takie jak Airbnb, Booking.com czy Your.Rentals przekażą dane osób, które za ich pośrednictwem udostępniają m.in. mieszkania na doby. Przepisy przewidują wyłączenie tylko dla podmiotów działających na większą skalę, jak hotele, które mają powyżej 2 tys. transakcji rocznie.

31 stycznia upłynął termin, w którym operatorzy platform internetowych przekazali skarbówce pierwsze raporty na temat m.in. wynajmujących. Objęły one dane za 2023 i 2024 r.

- Wynajmujący muszą udostępnić platformie oprócz standardowych danych ich dotyczących również adres nieruchomości oraz numery ksiąg wieczystych i liczbę dni udostępniania nieruchomości. Z tej perspektywy widać więc, jak bardzo szczegółowe dane dotyczące transakcji nieruchomościowych mają być przekazywane – mówi Magdalena Jaworska, doradczyni podatkowa, radczyni prawna, partnerka w Quidea.

Sprawdź w LEX: Ukryte zyski w ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych > >

 

Sprawdź również książkę: PIT. Komentarz 2025 [PRZEDSPRZEDAŻ] >>


Zeznanie może złożyć jeden z małżonków

Nie zmieniła się natomiast zasada, że jeśli małżonkowie wynajmują wspólne mieszkanie, rozliczeniem może się zająć jeden z nich. Ministerstwo Finansów wyjaśnia, że przychody z najmu lub dzierżawy rzeczy należących do wspólnego majątku małżonków mogą być opodatkowane przez jednego z nich, jeżeli istnieje między nimi wspólność majątkowa. Warunkiem jest złożenie w urzędzie skarbowym (właściwym ze względu na miejsce zamieszkania) oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodu z najmu (dzierżawy) przez jednego z małżonków.

Oświadczenie składa się najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany został pierwszy w roku podatkowym przychód z tego tytułu (albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy przychód otrzymany został w grudniu roku podatkowego). Wybór zasady opodatkowania całości przychodu z najmu przez jednego z małżonków dotyczy również lat następnych. Można jednak złożyć oświadczenie o rezygnacji z takiego rozwiązania.

- W efekcie, jeśli małżonkowie, między którymi istnieje wspólność majątkowa, złożą oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów z najmu przez jednego z nich, przychody te będą do limitu 200 tys. zł objęte 8,5 proc. Jeśli nie złożą takiego oświadczenia, bo nie ma między nimi wspólności majątkowej, albo chcą rozliczyć się odrębnie, każdy z nich będzie miał własny limit 100 tys. zł – mówi Agata Malicka.

Zobacz także w LEX: Praktyczne problemy wyboru stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych > >

 

Co jest przychodem wynajmującego

Przypomnijmy, że przychodem jest, co do zasady, umówiony czynsz, który najemca płaci z tytułu najmu. Przychodem nie są opłaty ponoszone przez najemcę, takie jak np. czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, opłaty za wodę, energię elektryczną oraz gaz, jeśli z umowy wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy ryczałtowej opodatkowaniu podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

W interpretacji z 15 stycznia 2024 r. (nr 0115-KDIT1.4011.774.2023.1.MR) wyjaśnił, jak rozliczyć przychody z najmu krótkoterminowego, prowadzonego za pośrednictwem platformy internetowej. Przychód po stronie podatnika powstanie w momencie otrzymania lub postawienia do dyspozycji środków pieniężnych za pośrednictwem operatora platformy.

 

 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.