W najmie krótkoterminowym szykuje się trzęsienie ziemi. Od 1 lipca fiskus dysponuje narzędziami, dzięki którym może szybko sprawdzić, czy właściciele mieszkań i domów, ogłaszający się Airbnb czy Booking.com, płacą wszystkie podatki. Tajemnicą poliszynela jest od lat, że w najmie krótkoterminowym kwitnie szara strefa. Kwestią czasu jest więc, jak posypią się domiary podatków i kary.
To jednak nie koniec. Od połowy maja obowiązuje unijne rozporządzenie, które nakłada na kraje Wspólnoty obowiązek stworzenia ogólnokrajowych baz noclegowych, w których będą musieli rejestrować się wynajmujący. Bez numeru z tej bazy nie wstawią swojej oferty. Polska ma dwa lata na wdrożenie tych uregulowań. Prawo.pl nieoficjalnie dowiedziało się, że planuje to zrobić do końca tego roku. Od Ministerstwa Sportu i Rozwoju Turystki, nie otrzymaliśmy jeszcze odpowiedzi.
Czytaj też: Takie same zasady najmu krótkoterminowego w Warszawie i Paryżu, UE pracuje nad przepisami
Tysiące transakcji pod lupą fiskusa
Szacuje się, że przeszło 60 proc. obiektów noclegowych (czyli ok. 50 tys. z 85 tysięcy) zarejestrowanych na platformach rezerwacyjnych, działa nie do końca legalnie. Od 1 lipca 2024 r. wchodzi w życie ustawa implementująca w Polsce przepisy dyrektywy DAC7, która Krajowej Administracji Skarbowej daje potężną broń.
- Dla osób, które płacą podatki nic się nie zmieni, ale dla wynajmujących w szarej strefie - już tak. W najbliższym czasie część z nich może spodziewać się kontroli KAS. Jeżeli okaże się, że nie płacą wszystkich należnych danin, będą musieli je uregulować - tłumaczy Grzegorz Żurawski, prezes Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego.
Czytaj też w LEX: Krótkoterminowy najem lokali >
Dyrektywa DAC7 zobowiązuje platformy internetowe, pośredniczące w rezerwacjach noclegów takie jak: Airbnb czy Booking.com, do przekazywania organom podatkowym dokładnych danych osób, które zarabiają za ich pośrednictwem na wynajmie mieszkań, domów czy pokoi na doby. - Każda osoba prywatna zajmująca się wynajmem krótkoterminowym, która przynajmniej raz dokonała sprzedaży noclegu przez Airbnb czy Booking.com, znalazła się automatycznie w bazie fiskusa, jako osoba podejrzana o niepłacenie podatków właściwych dla takiej działalności - ostrzega Grzegorz Żurawski.
Tych danin na rzecz Skarbu Państwa jest bowiem sporo - o wielu wynajmujący nawet nie wiedzą. Usługi najmu krótkoterminowego nie są bowiem usługami najmu prywatnego, ale usługami hotelarskimi i w związku z tym muszą być rozliczane jak przychody z działalności gospodarczej, a nie jako najem prywatny.
Od przychodów z wynajmowania krótkoterminowo mieszkań, domów czy pokoi powinno się odprowadzić następujące podatki: VAT w wysokości 8 proc., PIT (lub CIT) wg wybranej formy opodatkowania przychodów z działalności gospodarczej (skala, ryczałt, liniowy), VAT od importu usług, naliczony w wysokości 23 proc. od kwoty prowizji portali rezerwacyjnych (jeżeli oferta była zamieszczona na platformie zagranicznej), tzw. reverse charge/odwrócona płatność). Do tego trzeba doliczyć nieodprowadzone składki ZUS czy lokalne podatki i opłaty należne samorządom. Jest więc tego sporo - wylicza.
Nie każdy wystawi ofertę na platformie
Same podatki to nie wszystko, co zmieni się w wypadku najmu krótkoterminowego. Od połowy maja br. obowiązuje rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z 11 kwietnia 2024 r. w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych, zmieniające rozporządzenie (UE) 2018/1724.
W ten sposób UE chce "ucywilizować" zasady najmu. W jej ocenie liczba usług związanych z najmem krótkoterminowym rośnie, wraz z rozwojem platform internetowych, takich jak Airbnb, Booking, Expedia i TripAdvisor. Obecnie stanowi on ok. 1/4 wszystkich noclegów turystycznych w UE. Taki wynajem przynosi korzyści właścicielom nieruchomości, turystom i wielu regionom. Tym niemniej brak odpowiednich przepisów powoduje problemy, takie jak: wyższe ceny mieszkań, wysiedlanie stałych mieszkańców, nadmierny napływ turystów i nieuczciwa konkurencja.
Sprawdź w LEX: Kiedy powstaje obowiązek podatkowy z tytułu świadczonych usług najmu krótkoterminowego? >
Polska, tak jak inne kraje unijne, ma dwa lata na wdrożenie unijnych przepisów. Na państwa członkowskie nakładają one obowiązek stworzenia centralnej bazy danych o obiektach noclegowych. Wynajmujący będą obligatoryjnie rejestrować się w tej bazie. Jeżeli następnie będą chcieli wynajmować swój lokal (dom, pokój) przy pomocy platform internetowych, będą musieli podać swój numer rejestracji z tej bazy. Bez tego numeru nie opublikują swojej oferty. Centralna baza obiektów noclegowych zastąpi istniejące dziś gminne ewidencje innych obiektów hotelarskich, w których nie wszyscy się rejestrują (numer z ewidencji nie jest wymagany przy rejestracji na platformach). Samorządy nie mają zaś narzędzi, by to kontrolować. Ewidencja nie działa więc tak, jak powinna.
W Polsce za wdrożenie unijnego rozporządzenia odpowiedzialne jest Ministerstwo Sportu i Rozwoju Turystyki. Jak się nieoficjalnie dowiedziało Prawo.pl, chce ono wdrożyć unijne rozporządzenie do końca tego roku. Protestują samorządy oraz branża najmu krótkoterminowego. Ich zdaniem samo stworzenie ogólnopolskiej bazy, to za mało. Trzeba jeszcze określić w przepisach wymogi, jakie powinni spełnić wynajmujący, żeby się zarejestrować i dostać numer, dzięki któremu zamieszczą swoją ofertę na platformie. Nie może to być automatyzm, a do tego zmierza resort sportu.
- Takie regulacje nie są dla mnie zaskoczeniem, bowiem od dawna było wiadomo, że najem krótkoterminowy prowadzony z pośrednictwem portali internetowych, stanowi realną konkurencję dla sieci hotelowych, również w naszym kraju. Od lat instytucja najmu w Polsce skłaniała do korzystania z szarej strefy, chodzi głównie o podatki i o formalności. Dotyczy to osób posiadających 1-2 lokale, które traktują najem jako dodatkową opcję, by mieszkanie nie stało puste, bo w perspektywie jest np. przeznaczone dla dzieci. Wprowadzono instytucję najmu okazjonalnego, by to ukrócić, lecz nie dało to większych rezultatów - komentuje Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.
Sprawdź w LEX: Czy usługi najmu krótkoterminowego można świadczyć w ramach spółki z o.o.? >
Długoletnia walka samorządów
Od lat samorządy oraz branża najmu krótkoterminowego upominają się o uregulowania dotyczące najmu krótkoterminowego. Przede wszystkim upominał się o przepisy Sopot i Kraków. Oba te miasta popierał Związek Miast Polskich (ZMP). Do tej pory jednak wszelkie postulaty w tym zakresie trafiały w próżnię. Politycy przytakiwali - "czuli" potrzebę stworzenia przepisów. Organizowali konferencje, na których dużo na ten temat mówili. A potem... nic się nie działo. Unijne rozporządzenie jest więc i samorządowcom, i branży, zdecydowanie na rękę, bo wymusi na politykach działanie.
- I bardzo dobrze, że jest to rozporządzenie. Ale sama baza to za mało - twierdzi Marek Wójcik, ekspert ZMP.
Tłumaczy, że niezbędne jest uwzględnienie specyfiki lokalnej. Poza tym najem krótkoterminowy często obejmuje mieszkania w budynkach, gdzie mieszkają stali mieszkańcy. Nie wszyscy turyści szanują bowiem ciszę nocną. Zdarza się również, że dewastują części wspólne. Trzeba więc stworzyć zasady dotyczące tego rodzaju najmu - dopiero po ich spełnieniu dane mieszkanie lub dom powinien trafi do bazy - kwituje.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
