Całonocna zabawa, niedopałki, puste butelki, puszki i balony na klatce schodowej, dziesiątki nieznajomych z zapisanym na kartce kodem do domofonu, nieznane samochody blokujące miejsca parkingowe - takie sytuacje coraz częściej opisują nasi czytelnicy.
- Po urlopie nie mogłem zaparkować na swoim miejscu w garażu, bo ktoś je zastawił. Potem było jeszcze gorzej - przez trzy dni w mieszkaniu pode mną trwała impreza. Myśleliśmy, że parapetówka - bo lokal był remontowany. Po tygodniu okazało się jednak, że mamy w bloku swoisty hotel, mieszkanie wynajmowane jest krótkoterminowo, a weekendy wykorzystywane są na wieczory panieńskie, kawalerskie i urodziny - mówi w rozmowie z Prawo.pl mieszkaniec osiedla na warszawskim Mokotowie.
Dodaje, że wynajmujący nie poinformował o tym ani pozostałych mieszkańców budynku, ani wspólnoty. - Oczywiście część mieszkań na naszym osiedlu jest wynajmowana, wiemy o tym. Są to wynajmy długoterminowe. Taka sytuacja "szybkich" najmów na imprezy, zdarzyła się po raz pierwszy - wskazuje.
W podobnej sytuacji jest czytelniczka z Krakowa. Przyznaje, że w jej bloku skończyło się to na regularnej wojnie z właścicielem problematycznego lokum, w której wszystkie chwyty są dozwolone. - Informujemy ochronę, wzywamy policję, naklejamy kartki na drzwiach i szybach samochodów, ostatnio jeden z sąsiadów z wyższego piętra zawiesił w oknie nad balkonem wynajmowanego mieszkania suszarkę tak, by woda ściekała na imprezujących - dodaje. Prawnicy z kolei przyznają, że dochodzenie swoich lokatorskich praw nie jest w takiej sytuacji łatwe, ale nie oznacza to, że niemożliwe. Trzeba jednak uzbroić się w cierpliwość i muszą być do tego przesłanki. Konflikt sąsiedzki nie wystarczy.
Czytaj też w LEX: Będzie kontrola nad krótkoterminowym najmem lokali [projekt UE] >
Czytaj: Pośrednicy w obrocie nieruchomościami pod lupą, rząd chce "ucywilizować" rynek >>
Hotel, pensjonat to nie mieszkanie, zmianę użytkowania trzeba zgłosić
Po pierwsze, warto sprawdzić, czy przedsiębiorczy sąsiad dochował wszystkich formalności. Mateusz Ćwiertniewski, adwokat z kancelarii WN Legal Wątrobiński Nartowski podkreśla, że mieszkańcy powinni rozważyć czy w ich konkretnym przypadku taki najem krótkoterminowy nie stanowi zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego. - Taka zmiana zaś, przed jej dokonaniem, powinna zostać zgłoszona właściwemu miejscowo organowi administracji architektoniczno-budowlanej (co do zasady - staroście lub wojewodzie). Minister Inwestycji i Rozwoju, odpowiadając na interpelację poselską posła Jerzego Borowczaka (nr 30493) ocenił, że z punktu widzenia Prawa budowlanego, krótkoterminowy wynajem mieszkania w budynku mieszkalnym wielorodzinnym lub jego części, może nosić cechy zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części - mówi mecenas.
I precyzuje, że może tu chodzić o zmianę warunków: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotnego, higieniczno-sanitarnego, w zakresie ochrony środowiska, bądź wielkości lub układu obciążeń - co wynika z art. 71 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego. Zwraca na to uwagę także Rafał Dębowski, adwokat, wspólnik w kancelarii Dębowski i Wspólnicy sp.k., specjalizującej się w prawie nieruchomości i inwestycji budowlanych. - Samowolna zmiana sposobu użytkowania lokalu jest zabroniona. Wymaga to zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej, który może wnieść sprzeciw- mówi. Jak ocenia, lokal o funkcji mieszkalnej, to nie pomieszczenie przeznaczone na krótkotrwały wynajem lub inne cele usługowe, w tym hotelowo-pensjonatowe. - Granice między funkcją mieszkalną a zamieszkania zbiorowego nie są precyzyjnie uregulowane, ale jeżeli przedmiotem takiej działalności jest wynajem mieszkania na jedną - dwie noce, to raczej nie ulega wątpliwości, że powinno być to kwalifikowane jako zmiana funkcji na pomieszczenie zamieszkania zbiorowego. A z tym się wiążą zupełnie inne wymagania w zakresie warunków technicznych jakie powinny odpowiadać budynki posiadające taką funkcję, w tym m.in. zabezpieczenia przeciwpożarowymi, itp. W związku z tym, jeśli nastąpiła samowolna zmiana sposobu użytkowania lokalu, można zgłosić ten fakt do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego (PINB) - podsumowuje.
Co ważne, zgodnie z art. 71a, jeśli takiego zgłoszenia nie będzie, organ nadzoru budowlanego wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części i nakłada obowiązek, by tego dopełnić. Opłata jest wówczas 10-krotnie wyższa. Jeśli z kolei właściciel nie wykonana w terminie obowiązku, albo będzie dalej wynajmował takie mieszkanie, może się to skończyć nakazem przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania (czyli na ten do celów mieszkalnych).
Sprawdź w LEX: Czy przychód z najmu krótkoterminowego nieruchomości położonej w Polsce, można opodatkować ryczałtem jako najem prywatny? >
Czytaj: Sąsiad z piekła rodem - Polacy nie potrafią korzystać z przepisów >>
Na imprezy są paragrafy
Jak podkreślają prawnicy, podstawowym sposobem obrony mieszkańców przed uciążliwym sąsiedztwem jest np. zgłoszenie na policję. - Zgodnie z art. 51 par. 1 Kodeksu wykroczeń, kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny. Jest to jednak rozwiązanie krótkotrwałe, które nie pozwoli rozwiązać problemu raz na zawsze, gdyż może on powrócić wraz z nowymi najemcami. Ewentualny mandat obciążać będzie bowiem bezpośrednio osoby dopuszczające się naruszeń, a nie samego właściciela lokalu, czerpiącego zyski z najmu tymczasowego - mówi mec. Ćwiertniewski i doradza w tym zakresie konsekwencję.
Kolejnym instrumentem prawnym, wskazywanym przez prawników i chroniącym przed ponadnormatywnym oddziaływaniem jednej nieruchomości lokalowej na inne, jest roszczenie o nakazanie zaniechania czyli tzw. immisji sąsiedzkiej z art. 144 k.c.
- Wiąże się to z koniecznością wszczęcia postępowania sądowego i udowodnienia, że w danych okolicznościach dochodzi do działań, które zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych - dodaje mec. Dębowski.
Zobacz procedurę w LEX: Postępowanie w sprawie z powództwa właściciela nieruchomości o zaprzestanie immisji przez sąsiada (art. 222 § 2 w zw. z art. 144 k.c.) >
Nie ma sukcesu bez dowodów
Warto pamiętać, że podstawą do wygrania takiej sprawy są dowody potwierdzające fakt, że lokal jest wykorzystywany niezgodnie z przeznaczeniem.
- Wspólnota, ale też mieszkańcy, mogą w tym zakresie zawiadomić PINB i poprosić o przeprowadzenie kontroli. Dowodami będzie wszystko co potwierdzi ww. okoliczności, w tym np. notatka z czynności policji, raporty firmy ochroniarskich, rejestr dostępu do budynku. To nie jest tak, że jesteśmy bezbronni - mówi mec. Dębowski. Dodaje, że takim dowodem będzie też notarialny protokół z otwarcia stron internetowych, na których oferowany jest dany lokal do wynajmu krótkotrwałego. - Po to, by wykazać, że lokal nie jest mieszkaniem, a pełni funkcje usługowe w zakresie hotelowo-pensjonatowym - wskazuje.
Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej wskazuje, że można również rozważać złożenie pozwu w postępowaniu cywilnym przeciwko właścicielowi i najemcy z roszczeniem o zasądzenie zadośćuczynienia za doznaną krzywdę wobec np. zakłócania spoczynku nocnego poprzez emitowanie znacznego hałasu przekraczającego dopuszczalną miarę przyjętą w stosunkach sąsiedzkich. - W takim postępowaniu dowodem mogą być m.in. dokumenty z akt postępowań w sprawach o wykroczenie, filmy wideo, nagrania dźwięku, zeznania świadków. Nie zawsze konieczne będzie przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego na okoliczność ustaleni, czy emitowany hałas przekracza normy dopuszczalne prawem, a w szczególności, gdy w momencie rozpoznawania sprawy nie zakłócano już ciszy nocnej. Ocena, że emitowany hałas przekracza przeciętną miarę nie musi zostać poprzedzona opinią biegłego i pomiarem hałasu, albowiem nawet nieprzekroczenie norm administracyjnych dotyczących poziomu hałasu w okolicznościach konkretnej sprawy nie wyklucza przyjęcia, że hałas ten narusza stosunki sąsiedzkie - podsumowuje.
Zobacz linię orzeczniczą: „Przeciętna miara” zakłóceń korzystania z nieruchomości sąsiednich jako wyznacznik powstania roszczenia o ochronę przed immisjami >
Wspólnota też ma narzędzia do działania
Jarzyński dodaje, że ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali przewiduje możliwość żądania przez wspólnotę mieszkaniową, w trybie procesu, sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Może to nastąpić wtedy, gdy właściciel lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.
- Nie jest to jednak takie proste, bo powództwo to zmierza do pozbawienia własności rzeczy i jest traktowane jako ostateczność. Potrzebne jest podjęcie stosownej uchwały przez wspólnotę mieszkaniową oraz poniesienie kosztów prowadzenia postępowania sądowego - mówi. Zaznacza, że wyżej opisana sankcja ma charakter wyjątkowy i ostateczny. - Jej zastosowanie jest, co do zasady, uzależniane od niewątpliwego i ścisłego ziszczenia się jednej z koniecznych przesłanek. Odrzuca się możliwość wykorzystania omawianej sankcji do rozstrzygania konfliktów między właścicielami lokali (także tymi, którzy mają większość i reprezentują wspólnotę mieszkaniową) - kwituje, powołując się na wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 8 listopada 2018 r., (I ACa 849/17, LEX nr 2605235).
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
