Na wokandach sądów nie brakuje sporów: wspólnota kontra restaurator. Bo choć wiele osób chętnie raz na jakiś czas odwiedza lokale gastronomiczne, woli jednak, by ulubiona restauracja mieściła się w budynku za rogiem, a nie w tym, w którym mieszka. A wyroki sądów dotyczące tego typu sporów są różne.
Jak zakazywać to z głową
- To dość częsta sytuacja, że właściciele mieszkań wolą ciszę i spokój, a nie hałas do białego rana. Nie zawsze obie strony: restaurator i wspólnotą są w stanie dojść do porozumienia – przyznaje Jacek Łapiński , zarządca nieruchomości z Gdańska.
- Czasami dochodzi do tak dużej eskalacji konfliktu, że swój finał ma on w sądzie. Najczęściej wspólnoty podejmują uchwały zakazujące prowadzenia określonej działalności, co jest bezprawne. I sąd uchyli taką uchwałę. Nie można bowiem narzucić właścicielowi, w jaki sposób powinien korzystać ze swojego lokalu. Taki zakaz wspólnota może wprowadzić jedynie w stosunku do części wspólnych nieruchomości np. ogródka piwnego znajdującego się na podwórku należącym do wspólnoty a gdy chodzi o sam lokal co najwyżej może walczyć o ograniczenie uciążliwości - tłumaczy Jacek Łapiński.
Podobnie uważa Zbigniew Gamdzyk zarządca nieruchomości z Warszawy. - Wspólnota mieszkaniowa nie ma uprawnień, by wchodzić w buty sanepidu czy inspekcji pracy. Jedyne co może zrobić, to podjąć uchwałę w sprawie obciążenia restauratora wyższą stawką zaliczki na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej, bo np. jego lokal generuje więcej śmieci, albo ciągle psują się instalacje – wyjaśnia.
Art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali mówi, że właściciele lokali mogą w uchwale zwiększyć obciążenie lokalu użytkowego, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z niego. A co oznacza w praktyce „nadmierne obciążenie"? Zbigniew Gamdzyk przyznaje, że nie do końca wiadomo. Jest to bardzo ocenne. Nie zawsze decyzje wspólnoty o podniesieniu stawek są słuszne.
Największą jednak kartą przetargową dla wspólnot jest udzielenie zgody na sprzedaż alkoholu w budynku. Restaurator nie ma szans bez takiej zgody na uzyskanie koncesji na sprzedaż alkoholu, a lokal bez wyszynku w wielu wpadkach nie ma racji bytu. W tedy mogą najwięcej ugrać.
Czytaj też: We wspólnotach mieszkaniowych trwa stan tajemnicy
Zapach kotleta trzeba ujarzmić
W praktyce więc wyroki są różne. Sąd Apelacyjny w Łodzi orzekł, że wspólnota może żądać w uchwale, by znajdujący się w budynku lokal gastronomiczny nie obniżył standardu życia mieszkańców. Ma prawo również nakazać zastosowanie właściwych rozwiązań technicznych, bez wskazania konkretnych. SA przypomniał, że restaurator skarżąc uchwałę wspólnoty powołał się na naruszenie jego interesów jako przedsiębiorcy prowadzącego działalność gastronomiczną. Jednak również członkowie wspólnoty mają prawo chronić swoje interesy, a ich formą jest podejmowanie określonych uchwał. Skoro zatem mieszkańcy skarżyli się na wyczuwalne zapachy i odgłosy rozbijania kotletów, wspólnota musiała podjąć kroki zaradcze. Konflikt interesów właściciela lokalu i pozostałych członków wspólnoty mógł być rozwiązany jedynie przez ustalenie, który z interesów zasługuje na ochronę prawną.
SA nie podzielił stanowiska Sądu Okręgowego, że zaskarżona uchwała pozostawała w sprzeczności z interesem powoda w rozumieniu art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali*. Zgodnie z nim właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub w inny sposób narusza jego interesy. W tej sprawie podnoszono, że uchwała narusza interes przedsiębiorcy prowadzącego działalność gastronomiczną. SA nie podzielił jednak tego argumentu.
Gdzie jest prawda
Z kolei właściciel kawiarni w Gdańsku postanowił pójść do sądu, ponieważ prezydent Gdańska poszedł na rękę mieszkańcom budynków wielorodzinnych i odmówił mu zezwolenia na otwarcie ogródka. Jako powód podał zakłócanie porządku publicznego. Docierały bowiem skargi od wspólnot, że przez lokale gastronomiczne w sąsiedztwie mieszkańcy nie mogą spać. Dochodzi też do burd i wybijania szyb. Właściciel kawiarni poczuł się poszkodowany. Przez lata otrzymywał zezwolenia na ogródek. Wygrał w Wojewódzkim Sądzie Administracyjnym w Gdańsku.
Zdaniem WSA uznaniowość decyzji o zezwoleniu na zajęcie pasa drogowego nie może prowadzić do akceptowania zasady odpowiedzialności zbiorowej podmiotów prowadzących działalność w określonym miejscu za uchybienia niektórych. Wspólnoty musiały pogodzić się z ogródkiem na parterze budynku.
W artykule wykorzystano opis wyroku Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 23 lutego 2018 r., sygn. I ACa 875/17 autorstwa M. Grabczewskiej
Cena promocyjna: 99.5 zł
|Cena regularna: 199 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: zł