Przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego a podatek VAT

Od stycznia 2008 r. przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w spółdzielcze własnościowe prawo do...

Od stycznia 2008 r. przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ma podlegać opodatkowaniu VAT. Jaka kwota będzie podstawą opodatkowania? Spółdzielnia spłaca wyłącznie nominał lub nominał i kredyt. Są to kwoty, które spółdzielnia oddaje do banku.

Czynność ta podlega opodatkowaniu i podlegała opodatkowaniu od 1 maja 2004 r. Z dniem 1 stycznia 2008 r. nie będzie już natomiast podstawy prawnej do stosowania wobec tej czynności stawki 0% VAT.

Zgodnie z przepisem art. 146 ust. 1 pkt 3 lit. c) ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), w okresie od dnia 1 maja 2004 r. do dnia 31 grudnia 2007 r. stawkę podatku 0% stosuje się do przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz przeniesienia na rzecz członka spółdzielni własności lokalu mieszkalnego lub własności domu jednorodzinnego.

Po dniu 31 grudnia 2007 r. nie będzie już podstawy prawnej do stosowania wobec czynności "przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu" stawki 0% VAT. Zgodnie z ogólną zasadą w takim przypadku zastosowanie powinna znaleźć podstawowa stawka podatku w wysokości 22% VAT.

Zgodnie z obowiązującymi na podstawie przepisów przejściowych przepisami art. 111 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.), na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę o przekształcenie przysługującego członkowi prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Umowę o przekształcenie prawa do lokalu spółdzielnia zawiera z członkiem po dokonaniu przez niego wpłaty wkładu budowlanego w wysokości wartości rynkowej lokalu. Na poczet wkładu budowlanego zalicza się wkład mieszkaniowy członka zwaloryzowany według wartości rynkowej lokalu.

Z kolei przepisy art. 12 u.s.m. na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

spłaty przypadającej na jego lokal części kosztów budowy będących zobowiązaniami spółdzielni, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami;

spłaty nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na jego lokal, o ile spółdzielnia skorzystała z pomocy podlegającej odprowadzeniu do budżetu państwa uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków;

spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1.

Wpływy te - które spółdzielnia pobiera za przekształcenie prawa, bądź za przeniesienie własności lokalu - stanowić będą wynagrodzenie za czynność spółdzielni. Przepisy u.p.t.u. w sposób szczególny określają wszakże podstawę opodatkowania dla tych czynności. Zgodnie bowiem z przepisem art. 29 ust. 6 i 7 u.p.t.u. za podstawę opodatkowania przyjmuje się wartość należnego wkładu budowlanego albo wkładu mieszkaniowego, pomniejszoną o kwotę należnego podatku. W przypadku, gdy część wkładu budowlanego lub mieszkaniowego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię mieszkaniową kredytu na sfinansowanie kosztów budowy, podstawę opodatkowania powiększa się o kwotę kredytu, w części przypadającej na dany lokal. Do podstawy opodatkowania wlicza się również inne opłaty wnoszone przez członków spółdzielni, które nie są wkładami budowlanymi lub mieszkaniowymi, wynikające z uczestniczenia członków spółdzielni w zobowiązaniach spółdzielni związanych z budową lub wynikające z ostatecznego rozliczenia kosztów budowy - zgodnie z postanowieniami statutu.

Ponadto istnieją szczególne przepisy odnoszące się do czynności przekształcenia prawa lokatorskiego w prawo własnościowe, bądź ustanowienia w to miejsce odrębnej własności lokalu, jeśli następuje to w okresie 5 lat od ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Wówczas podstawą opodatkowania jest różnica między wartością rynkową lokalu a wartością zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego, pomniejszona o kwotę podatku.

Przepis art. 461 u.s.m. stanowi, że w wypadku przeniesienia własności lokalu, do którego przysługiwało nabywcy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, oraz przekształcenia prawa lokatorskiego w prawo własnościowe, wpływy z wpłat przeznacza się na spłatę podlegającego odprowadzeniu do budżetu państwa umorzeniu kredytu obciążającego dany lokal oraz w pozostałej części na uzupełnienie funduszu remontowego spółdzielni. Można się spotkać z opiniami, że powyższe powoduje, że podstawa opodatkowania będzie wynosić "zero" - jako że spółdzielnia będzie oddawać otrzymane kwoty do banku. Jest to wszakże pogląd nieprawidłowy. Okoliczność, że spółdzielnia oddaje otrzymane kwoty do budżetu, nie zmienia faktu, że przepisy u.p.t.u. określają podstawę opodatkowania w dany sposób i nie wpływają na jego wysokość powyższe regulacje prawne.

Czynność przekształcenia prawa własnościowego w odrębną własność w zasadzie również stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu i zawsze stanowiła taką czynność. Podstawę opodatkowania ustala się na zasadach określonych wyżej. Jeśli czynność jest dokonywana nieodpłatnie - bez wynagrodzenia, to wówczas nie będzie ona przedmiotem opodatkowania; można bowiem uznać, że jest ona związana z prowadzeniem przedsiębiorstwa a zatem - w świetle art. 7 ust. 2 u.p.t.u. - nie podlega ona opodatkowaniu.