Od kilkunastu miesięcy pojawiały się w przestrzeni publicznej coraz to nowe pomysły, mające – zdaniem, rzecz jasna, pomysłodawców – uzdrowić sytuację na polskim rynku mieszkaniowym. Na celowniku pojawiły się m.in. „fundusze”, które miały hurtowo wykupować od deweloperów mieszkania przeznaczane następnie na wynajem. To zaś miało prowadzić do znacznie niższej dostępności mieszkań do zakupu przez zwykłego Kowalskiego (nie zaś - sytuacja na rynkach finansowych i wysokie stopy procentowe, niższa zdolność kredytowa konsumentów, otoczenie regulacyjne, wpływ wojny na Ukrainie itd.). Inwestorzy działający na rynku PRS (Private Rental Sector – najem instytucjonalny) w Polsce mieli poważne powody do obaw. Rzucane na konferencjach prasowych czy też w trakcie wywiadów pomysły, mogły bowiem – w skrajnych przypadkach – całkowicie zlikwidować ten segment rynku nieruchomościowego. Mówiono bowiem np. o całkowitym zakazie nabywania mieszkań przez „fundusze” (w domyśle – inwestorów na rynku PRS), ograniczeniu co do liczby nabywanych w danym roku lokali, bądź dodatkowych obciążeniach podatkowych.

Sprawdź w LEX: Jak księgować zakup oraz sprzedaż mieszkań, jeżeli firma zakupiła je w celu odsprzedaży? >>

Dodatkowy 6-proc. podatek od czynności cywilnoprawnych

Ostatecznie zdecydowano o wprowadzeniu „dodatkowego” PCC w stawce 6 proc. Nie znamy jednak oficjalnego uzasadnienia tych zmian, projektodawca nie wskazał także przewidywanego ich wpływu na sektor nieruchomości w ramach oceny skutków regulacji. Wynika to z prostego faktu – przepisy dotyczące nowej stawki PCC zostały dodane do projektu ustawy jako autopoprawka na sejmowym etapie procesu legislacyjnego. Taki sposób wprowadzania zmian podatkowych może budzić poważne wątpliwości.

 

 

Nowe przepisy ustawy o PCC zakładają, że nabycie szóstego i kolejnego lokalu mieszkalnego (w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej) lub udziałów w takich lokalach mieszkalnych, będzie podlegać opodatkowaniu PCC według stawki 6 proc. Nowa stawka będzie miała zastosowania w przypadku tych transakcji, które są opodatkowane podatkiem od towarów i usług. A zatem, jeżeli dana transakcja podlegałaby zwolnieniu z VAT (obligatoryjnemu albo fakultatywnemu), dodatkowy PCC nie będzie miał zastosowania.

Sprawdź w LEX: Czy osoba która prowadzi działalność w obrocie mieszkaniami może nie odliczać VAT przy zakupie wyposażenia do mieszkań? >

Biorąc pod uwagę, że nowe przepisy PCC dotyczą „lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość”, stawka PCC w wysokości 6 proc. nie znajdzie zastosowania do transakcji, których przedmiotem są całe budynki mieszkalne. A zatem sytuacje, gdy deweloper, na zlecenie inwestora, buduje budynek przygotowany „pod wynajem”, a następnie sprzedaje go temu inwestorowi, nie powinny być opodatkowane dodatkowym PCC. Ponadto, sprzedaż lokali niemieszkalnych (nawet wyodrębnionych prawnie – więcej poniżej), również nie będzie podlegała nowemu PCC (a warto pamiętać, że sporo inwestycji PRS prowadzonych jest także w ramach budynków niemieszkalnych). 

Czytaj też: Nowa ulga w podatku od czynności cywilnoprawnych to miliony złotych mniej dla gmin >

Odbrębność to nie to samo co samodzielność lokalu

Wspomniana wyżej kwestia „odrębności” lokali, z całą pewnością nie może być utożsamiana z „samodzielnością” lokali. Generalnie, zaświadczenie o samodzielności lokalu potwierdza jedynie fakt, że dana powierzchnia może stanowić samodzielny lokal. Aby samodzielny lokal stał się jednak „odrębną nieruchomością”, należy ustanowić odrębną własność takiego lokalu w drodze umowy lub jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości (odrębna własność może zostać także ustanowiona na mocy orzeczenia sądu). Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego. Do powstania takiej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. W praktyce, o ile lokale w budynkach PRS mogą być „samodzielne”, to wyjątkowo rzadko zdarza się, aby stanowiły odrębne nieruchomości.

Czytaj też w LEX: Jabłoński Mariusz, Opodatkowanie VAT wynajmu nieruchomości krok po kroku >

W rezultacie, z perspektywy typowo realizowanego projektu PRS, PCC w wysokości 6 proc. nie powinien stać się dodatkowym elementem budżetu projektu. I jest to dobra wiadomość. Biorąc pod uwagę skalę tego rynku (aktualnie szacuje się, że sektor PRS odpowiada za mniej niż 1 proc. rynku najmu w Polsce), jak i specyfikę działalności w tej branży (większość budynków nabywanych na potrzeby prowadzenia działalności PRS jest realizowana w formule BTR – build to rent – to znaczy, że są projektowane i budowane „na zlecenie” konkretnego inwestora, w oparciu o określone kryteria zakładające, że nie będą zawierały lokali na sprzedaż, lecz lokale te będą odpłatnie udostępniane) – ostatecznie wypracowane rozwiązanie nie powinno nadmiernie szkodzić temu sektorowi. Sektorowi, który po pierwsze nie konkuruje ze zwykłym Kowalskim o dostępne na rynku pierwotnym mieszkania, a po drugie – dłuższej perspektywie może istotnie zmniejszyć lukę mieszkaniową w Polsce. 
Ustawa czeka na podpis prezydenta. Następnie, zostanie opublikowana w Dzienniku Ustaw. 6-proc. PCC będzie obowiązywać od 1 stycznia 2024 r.

Piotr Paśko, doradca podatkowy, partner w MDDP

 

 

 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.