W toku sądowego postępowania o zniesienie współwłasności nieruchomości, skarżąca zawarła z uczestniczką postępowania – swoją ciotką ugodę, obejmującą nieodpłatne zniesienie współwłasności kilku nieruchomości w zamian za przekazanie przysługujących jej udziałów w innych nieruchomościach. Przesłała następnie do urzędu skarbowego zeznanie podatkowe SD-3 o nabyciu rzeczy lub praw majątkowych SD-3 tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości. Organy podatkowe ustaliły skarżącej zobowiązanie podatkowe w kwocie 27.871 zł. Wyjaśniły, że do podstawy opodatkowania przyjęły odpowiednio wartości nieruchomości objętych dwoma księgami wieczystymi w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał skarżącej. Uznały przy tym, że dwie pozostałe nieruchomości podlegają zwolnieniu na podstawie art. 4 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn.
LEX Biblioteka Podatkowa >>
Należy obliczyć wartość każdego udziału
Z rozstrzygnięciem tym zgodził się Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu.
Uznał, że w sytuacji, gdy w ramach jednej czynności prawnej (ugody sądowej) dochodzi do nieodpłatnego zniesienia współwłasności kilku nieruchomości, przy czym uczestnicy czynności wzajemnie zbywają i nabywają udziały w tych nieruchomościach, podstawę opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn stanowi sumaryczna różnica wartości praw przysługujących podatnikowi do wszystkich nieruchomości objętych taką czynnością przed zniesieniem współwłasności oraz wartości praw przysługujących podatnikowi do wszystkich nieruchomości objętych taką czynnością po zniesieniu współwłasności, przy czym chodzi o różnicę liczoną odrębnie w odniesieniu do każdej nieruchomości objętej, osobną księgą wieczystą.
Trzeba policzyć łączną wartość nieruchomości
Innego zdania był jednak Naczelny Sąd Administracyjny.
Zaznaczył, że wprawdzie art. 7 ust. 6 ustawy nie precyzuje, czy chodzi w nim o wartość łączną wszystkich nabytych rzeczy lub praw majątkowych, czy też wartość poszczególnych rzeczy oddzielnie, to jednak z art. 7 ust. 1 ustawy, który stanowi ogólną zasadę określającą podstawę opodatkowania w podatku od spadków i darowizn w każdym przypadku nabycia własności rzeczy i praw majątkowych, że opodatkowuje się jedynie różnicę pomiędzy wartością praw udziałów w nieruchomości przysługujących podatnikowi przed zniesieniem współwłasności, a wartością zbytych praw udziałów w nieruchomości. Podstawą opodatkowania w przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności będzie zatem czysta wartość rzeczy lub praw majątkowych, przekraczająca wartość udziału we współwłasności.
Sąd podkreślił, że przy znoszeniu współwłasności prawa konieczne jest zbadanie, czy dochodzi do przysporzenia majątkowego. Organy podatkowe muszą więc badać stan majątku po i przed zniesieniem współwłasności oraz to, czy substancja majątkowa nie uległa zmianom, zwłaszcza wskazującym na przyrost ich wartości rynkowej.
Nieruchomości w prawie cywilnym, administracyjnym i podatkowym >>
W realiach sprawy, skarżąca w wyniku nieodpłatnego zniesienia współwłasności nie uzyskała przyrostu majątku, a więc nadwyżki ekonomicznej, powyżej posiadanego udziału w nieruchomościach. Podatkowi od spadków i darowizn nie podlega natomiast w tym przypadku sama czynność cywilnoprawna. W tej sytuacji decyzja ustalająca wysokość zobowiązania podatkowego było wadliwa. Jej przyczyny sąd upatrywał w bezkrytycznym posłużeniu się przez organy podatkowe, ale też sąd I instancji pojęciem "nieruchomości", w znaczeniu wieczystoksięgowym, gdzie założona księga wieczysta stanowi o odrębności nieruchomości. Przepisy ustawy o podatku od spadków i darowizn nie odsyłają jednak do cywilnoprawnego ujęcia określenia "nieruchomość", a także nie mówią o nieruchomości w znaczeniu wieczystoksięgowym. Skoro zatem art. 7 ust. 1 ustawy stanowi o podstawie opodatkowania jako o wartości nabytych rzeczy i praw majątkowych w znaczeniu ich łącznej wartości, to tak samo należało rozumieć podstawę opodatkowania określoną w art. 7 ust. 6 - jako łączną wartość rzeczy lub praw majątkowych w części przekraczającej wartość udziałów we współwłasności wszystkich nabytych rzeczy lub praw majątkowych, które przed zniesieniem współwłasności przysługiwały nabywcy.
Wyrok NSA w Warszawie z 1 lutego 2018 r., sygn. akt II FSK 131/16
Przeczytaj również analizę na temat podatku od nieruchomości >>