W 1989 r. mój mąż dostał przydział od spółdzielni mieszkaniowej mieszkania własnościowego. Byliśmy wówczas małżeństwem, od początku mieliśmy wspólnotę majątkową. W przydziale ja byłam wymieniona jako osoba mająca obowiązek zamieszkać. W 2010 r. mąż zmarł. Miałam do tego czasu 1/2 mieszkania, dostałam w spadku po mężu 1/6 mieszkania, a dwoje dzieci po 1/6. Dzieci darowały mi swoje części mieszkania. Mieszkanie sprzedałam w 2010 r.
Czy muszę zapłacić podatek od sprzedaży mieszkania?
Jeśli tak, to jaki?
Jakie deklaracje, informacje podatkowe w związku ze sprzedażą złożyć?
Niestety, w przypadku opisanym w treści pytania organy podatkowe – zapewne – oczekiwały będą, iż podatniczka opodatkuje (ewentualnie zwolni – jeżeli spełni warunki) dochód uzyskany wraz ze sprzedażą mieszkania. Dochód taki wyznaczony będzie na podstawie przychodu odpowiadającego tej części ceny, która przypada na odziedziczoną i uzyskaną w ramach darowizny część prawa własności mieszkania.
W odpowiedzi na pytanie w pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z dyspozycją przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) – dalej u.p.d.o.f., w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, u podatnika powstaje przychód podatkowy. Jednak już w tym samym przepisie art. 10 u.p.d.o.f. (ten sam ustęp i punkt) ustawodawca zastrzegł, że przychód nie powstanie, jeżeli zbycie nieruchomości zostało dokonane po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Skoro w analizowanym przypadku żona zmarłego w 2010 r. odziedziczyła udział w przypadającej na zmarłego część mieszkania, a pozostałą część otrzymała w ramach darowizny od dzieci (tym samym, stając się wyłączną właścicielką), które wcześniej wchodziło do majątku wspólnego małżonków, to zasadniczo należy spodziewać się, iż organy podatkowego rozpoznają przychód w kwocie odpowiadającej tej części ceny mieszkania która przypada na odziedziczoną i uzyskaną w ramach darowizny część prawa własności mieszkania.
Ze względu na to, iż ta część prawa własności została nabyta w 2010 r. przy jej sprzedaży dochód należy rozliczyć według obowiązujących obecnie zasad.
Oznacza to, że należy wyznaczyć i opodatkować dochód zgodnie z zasadami zapisanymi w art. 30e u.p.d.o.f. Oznacza to, że od dochodu z odpłatnego zbycia takiej nieruchomości (od części – j.w.) podatniczka zapłaci podatek dochodowy, który wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości zgodnie z art. 19 u.p.d.o.f. (z uwzględnieniem tylko części ceny – zob. powyżej), a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d u.p.d.o.f.
Po zakończeniu roku podatkowego, w terminie do 30 kwietnia roku następnego, podatniczka złoży zeznaniu podatkowym, sporządzone na formularzu PIT-39. Gdyby podatniczka skorzystała ze zwolnienia od podatku, a mogłoby ewentualnie mieść tutaj zastosowania zwolnienie ukonstytuowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f., wówczas w zeznaniu wykaże również dochód zwolniony.
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (m.in. dla tego składane jest odrębne, od "zwykłego PIT" zeznanie).

Uwagi
Podatniczka może ewentualnie zastosować zwolnienie ukonstytuowane obecnie w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. Według niego, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Ważne przy tym jest, że okres 2-letni liczy się nie od dnia sprzedaży, a od końca roku, oraz że nie składa się zawiadomienia w terminie 14 dni od sprzedaży, lecz (o czym wspomniałem w odpowiedzi) przychody zwolnione ujmuje się (i jako takie prezentuje) w zeznaniu rocznym sporządzanym na formularzu PIT-39.

Szanse
Powyżej została zamieszczona odpowiedź sporządzona zgodnie z tym, czego oczekiwać będą od podatniczki organy podatkowe. Uważam jednak, że ze względu na okoliczności, w szczególności z uwagi na to, iż pytanie dotyczy mieszkania, które uprzednio wchodziła w składa majątku wspólnego małżonków, warto jest powalczyć o interpretację, zgodnie z którą podatniczka w ogóle nie uzyska przychodu. Wskazać bowiem należy, że w praktyce można spotkać się w wykładnią, zgodnie z która, wprawdzie na gruncie prawa cywilnego zniesienie współwłasności i przeniesienie własności na jednego ze współwłaścicieli (np. w wyniku spadkobrania) jest formę nabycia, jednak na gruncie art. 10 u.p.d.o.f. nie wywiera to takiego samego skutku jak nabycie. W świetle takiej wykładni, podatnik, który w wyniku zniesienie współwłasności "poszerzył" swoje prawo własności do posiadanej już wcześniej rzeczy lub prawa uznawany jest za właściciela, który nabył daną rzecz lub prawo już w momencie, nabycia go wraz ze współwłaścicielem.
Stanowisko takie znajduje potwierdzenie m.in. w wyrokach NSA: z dnia 28 stycznia 1998 r., I SA/Gd 208/96 oraz z dnia 9 kwietnia 2002 r., III SA 2717/00.
Z uwagi jednak na ryzyko związane ze stosowanie takiej wykładni proponowałbym zastosowanie jej dopiero po ewentualnym uzyskaniu korzystnej interpretacji indywidualnej; składając wniosek należałoby postawić odrębne pytanie dotyczące części prawa własności dziedziczonego bezpośrednio po mężu i tej części własności, którą podatniczek otrzymała od dzieci w drodze darowizny.