Podjęta uchwała NSA z 21 października (sygn. III FPS 2/24) w sprawie właściwej stawki podatku od nieruchomości przy wynajmie lokali przez przedsiębiorców może budzić mieszane uczucia. Z jednej strony z pewnością dobrze się stało, że do wydania uchwały w ogóle doszło, ponieważ sytuacja była nie do zaakceptowania. Wykluczające się orzeczenia sądów, w tym NSA, potrafiły być wydawane dosłownie na przestrzeni jednego miesiąca. Jest jasne, że z punktu widzenia konstytucyjnego taka sytuacja jest niedopuszczalna, gdyż nie tylko ogranicza pewność prawa, ale jest po prostu niesprawiedliwa – z dwóch podmiotów znajdujących się w takiej samej sytuacji jeden płaci niemal 30-krotnie wyższy podatek od drugiego, w zależności od tego, jaki skład sędziowski orzekał w jego sprawie.
Z punktu widzenia pełnomocników jest to dodatkowo frustrujące, zwłaszcza gdy po niekorzystnym wyroku dosłownie chwilę później zostaje wydany w innej sprawie wyrok przeciwny, opierający się dokładnie na tych samych argumentach podnoszonych wcześniej przez pełnomocników w przegranej sprawie.
Czytaj więcej: NSA: Najem na potrzeby mieszkaniowe z niższym podatkiem od nieruchomości
Jak interpretować "zaspokajania potrzeb mieszkaniowych najemców”
Dlatego dobrze, że uchwała została wydana. Dodatkowo, zdaje się ona rozstrzygać spór na korzyść podatników. Jednakże z drugiej strony ustne uzasadnienie wydanego wyroku może budzić poważne wątpliwości i zastrzeżenia.
Przede wszystkim rzuca się w oczy wyraźne wskazane przez sąd, że podatek od nieruchomości w stawce właściwej dla budynków mieszkalnych (a więc niższej), w przypadku mieszkań przeznaczonych do najmu, w ramach prowadzonej przez podatnika (wynajmującego) działalności gospodarczej, przysługuje tylko w takiej części, w jakiej służą one zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców. Być może sąd chciał znaleźć rozwiązanie kompromisowe, ale naszym zdaniem jest to krok w złym kierunku i to z kilku powodów.
Po pierwsze, pojęcie „zaspokajania potrzeb mieszkaniowych najemców” jest pojęciem niezdefiniowanym ustawowo, i interpretowanym w świetle bogatej doktryny orzeczniczej Sądu Najwyższego i Naczelnego Sądu Administracyjnego. Przy czym jest ono w sposób oczywisty nieostre: z łatwością jesteśmy w stanie przywołać szereg sytuacji, w których trudno jednoznacznie stwierdzić, czy dany najem realizuje potrzeby mieszkaniowe. Przykładowo: ile musi trwać taki najem? Co, gdy ktoś mieszka w kilku miejscach naraz i często się przemieszcza? Co ze studentami, pracownikami delegowanymi, uchodźcami z Ukrainy? Czy wykorzystują lokal w celu zaspokajanie swoich potrzeb mieszkaniowych, czy jedynie na pobyt tymczasowy? Co zrobić z lokalem w okresie miedzy zakończeniem jednej umowy a wprowadzeniem się nowego najemcy? Czy w tym okresie lokal nie służy już do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych? Takich pytań będzie pojawiać się mnóstwo.
Swoją drogą, podobne pojęcie – realizacji celów mieszkaniowych – występuje na gruncie PIT w kontekście ulgi mieszkaniowej. Jest to ulga, która przysługuje w stosunku do dochodu ze zbycia nieruchomości w części, w jakiej jest on przeznaczony na realizację własnych celów mieszkaniowych. W tym przypadku ustawodawca zdecydował się wskazać katalog wydatków, które spełniają własne cele mieszkaniowe, a i tak pojawiały się liczne wątpliwości i musiało zostać wypracowane całkiem pokaźne orzecznictwo. Odwołanie się do tak nieprecyzyjnego pojęcia na gruncie podatku od nieruchomości nie ułatwi sprawy.
W efekcie osiągnęliśmy więc sytuację, gdzie problemy z niejednoznacznymi przepisami judykatura rozwiązuje poprzez wprowadzenie odwołania do kolejnego niejednoznacznego pojęcia. Jesteśmy przekonani, że zamiast zapobiegać sporom między podatnikami a organami, uchwała ta wygeneruje nowe, a tylko ich przedmiot będzie nieco inny.
Czytaj w LEX: Stawka podatku od nieruchomości przedsiębiorcy > >
Cena promocyjna: 131.6 zł
Cena regularna: 329 zł
Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 164.49 zł
Stanowisko sądu nie do końca zbieżne z ustawą
Po drugie, uważamy, że stanowisko zajęte przez sąd nie jest do końca zbieżne z ustawą i niepotrzebnie wybiega poza jej literalną treść. Naszym zdaniem spór można było rozstrzygnąć w sposób znacznie prostszy i bardziej jednoznaczny, odwołując się wyłącznie do pojęć w ustawie zawartych. W swoich sporach z organami podatkowymi oraz sądami od początku konsekwentnie stoimy na stanowisku, że wynikająca z ustawy reguła dotycząca opodatkowania mieszkań może być stwierdzona następująco: wyższą stawką podatku od nieruchomości mogą być objęte tylko te mieszkania, które są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. Ustawa wprowadza dwa – nierzadko mylone – pojęcia: budynku związanego z działalnością gospodarczą i budynku zajętego na prowadzenie działalności gospodarczej. Przy czym z definicji legalnej z art. 1a ust. 2a pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych wynika wprost i niedwuznacznie, że budynek mieszkalny nie jest związany działalnością gospodarczą. Z kolei na podstawie regulacji z art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a tej ustawy wskazać można, że mieszkanie może być zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej i wówczas – ale tylko wówczas – podlega opodatkowaniu wyższą stawką.
Od uchwały NSA można było oczekiwać, że w pierwszym kroku potwierdzi powyższą wykładnię. Można było także liczyć na to, że w drugim kroku uchwała zdefiniuje i doprecyzuje pojęcie „bycia zajętym na prowadzenie działalności gospodarczej.” Przy czym w tym zakresie można skorzystać z dorobku orzecznictwa, które idzie w tym kierunku, że przez "zajęcie" nieruchomości lub ich części należy rozumieć faktyczne, rzeczywiste wykonywanie działalności gospodarczej przez osoby, w których faktycznym władaniu znajduje się nieruchomość. Oczywiście również tutaj można wskazać przypadki wątpliwe – jak choćby wynajmowanie mieszkania przez osobę, która prowadzi z niego działalność gospodarczą zdalnie – ale właśnie uchwała NSA mogła pójść w tym kierunku, by podać wskazówki interpretacyjne w tym temacie. Przykładowo, wydaje się być prostą regułą: jeżeli dane mieszkanie jest wskazane w CEIDG jako miejsce wykonywania działalności gospodarczej, jest zajęte na jej prowadzenie i podatek powinien być wyższy. Nie ma tutaj żadnej potrzeby odwoływać się do pozaustawowych pojęć „zaspokajania potrzeb mieszkaniowych”.
Czytaj także w LEX: Przedsiębiorca przesyłowy jako podatnik podatku od nieruchomości > >
Jak udowodnić spełnianie potrzeb mieszkaniowych
Po trzecie, uchwała zapewne nastręczy problemów praktycznych w zakresie dowodowym. Jak wykazać, że mieszkanie jest wykorzystywane do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych? Kto ma to wykazać: podatnik czy organ podatkowy? Czy decydujący jest tutaj zamiar najemcy? Naszym zdaniem o wiele prościej jest weryfikować to, czy mieszkanie jest zajęte na potrzeby działalności gospodarczej: dopóki nie jest, nie ma wyższego podatku. Biorąc pod uwagę to, że na podstawie przepisów o ewidencji, podatnicy są zobowiązani do zgłaszania miejsc prowadzenia działalności gospodarczej, fakt zajęcia takiego mieszkania na jej prowadzenie jest stosunkowo łatwy do zweryfikowania, bez potrzeby odwoływania się do zamiaru najemcy. Albo mieszkanie zostało zgłoszone jako miejsce prowadzenia działalności, albo nie.
Podsumowując, uchwała zdaje się być korzystna dla podatników w zakresie samego określenia stawki podatkowej. Jednak ta korzyść może być pozorna, z uwagi na przytoczone wątpliwości. Z niecierpliwością czekamy na pełne pisemne uzasadnienie uchwały, które być może rozstrzygnie cześć z pojawiających się wątpliwości i poda wyraźne kryteria, którymi kierować powinni się podatnicy i organy skarbowe.
Sprawdź w LEX: Ewidencja gruntów i budynków a wpływ na podatek od nieruchomości > >
Radosław Urban, doradca podatkowy i associate w KWKR
Łukasz Łanoszka, radca prawny i partner w KWKR
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
