W 2023 r. nie można już amortyzować nieruchomości mieszkalnych. Taki zakaz, wprowadzony Polskim Ładem, wynika z art. 22c pkt 2 ustawy o PIT i art. 16c pkt 2a ustawy o CIT. Przepisy te stanowią, że nie można amortyzować mieszkań i budynków mieszkalnych (oraz prawa do nich), niezależnie od tego, kiedy zostały kupione lub wybudowane.
Zakaz amortyzacji dotyczy wszystkich budynków i lokali mieszkalnych bez względu na to, kto jest ich właścicielem, czy są one wykorzystane w działalności gospodarczej (np. jako biuro), czy są wynajmowane. W tym drugim przypadku nie ma też znaczenia, na jakie cele są wynajmowane.
Ponadto, aby odliczyć jakiekolwiek koszty, wynajmujący musi prowadzić działalność gospodarczą. Od 2023 r. najem prywatny może być opodatkowany tylko ryczałtem, który płaci się od wysokości uzyskanych przychodów, a więc bez możliwości odliczenia kosztów.
Czytaj też w LEX: Optymalizacja najmu lokalu mieszkalnego >
Część wydatków przepada
Zakaz amortyzacji ma też inne konsekwencje. Przepadają te wydatki, które powiększały wartość początkową środków trwałych (czyli w tym przypadku mieszkań) i były odliczane stopniowo poprzez odpisy amortyzacyjne. Teraz nie można ich rozliczyć ani jednorazowo, ani stopniowo.
Mówi o tym interpretacja z 9 listopada 2022 r. (nr 0115-DIT3.4011.595.2022.3.AWO). Sprawa dotyczyła kobiety prowadzącej działalność gospodarczą w zakresie najmu, która planowała kupić mieszkanie na rynku wtórnym, by wykorzystywać je na potrzeby prowadzonego biznesu. Zapytała, czy koszty poniesione przy zakupie, np. 2 proc. podatku od czynności cywilnoprawnych i opłaty notarialne, będzie mogła odliczyć jednorazowo w dacie poniesienia.
Argumentowała, że skoro celem zakupu mieszkania jest prowadzenie działalności gospodarczej, to mają one związek z przychodami z tej działalności i powinny podlegać odliczeniu.
Dyrektor KIS stwierdził jednak, że koszt zapłaconego podatku będzie zwiększał wartość początkową nabywanej nieruchomości (jako środka trwałego). Przytoczył art. 22g ust. 3 ustawy o PIT, zgodnie z którym za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem, naliczoną do dnia przekazania środka trwałego do używania.
W innej interpretacji z 17 października 2022 r. (nr 0111-KDIB1-1.4010.495.2022.1.SH) fiskus odpowiedział podatnikowi, że tego typu koszty można odliczyć dopiero przy ewentualnej sprzedaży mieszkania. - Niezamortyzowana wartość początkowa budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych może jedynie stanowić koszt zbycia tych budynków na rzecz podmiotu trzeciego. Nie może natomiast stanowić podstawy dokonywania dalszych odpisów amortyzacyjnych od tych budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych – stwierdził dyrektor KIS.
Czytaj też w LEX: Polski Ład: Zmiany w najmie prywatnym i amortyzacji >
Można odliczyć koszty remontu
- Dotychczas koszty remontu, który został przeprowadzony przed dniem przekazania lokalu do używania (w celu przystosowania do najmu), powiększały jego wartość początkową i były odliczane poprzez odpisy amortyzacyjne. Teraz, skoro amortyzacja nie jest możliwa, nie można też odliczyć takich kosztów. Czym innym są jednak wydatki na remont ponoszone w trakcie najmu, już po oddaniu danego środka trwałego do używania. Nadal będzie można je odliczać na bieżąco - mówi Agata Malicka, współwłaścicielka biura rachunkowego.
Potwierdzeniem tego jest interpretacja dyrektora KIS z 9 maja 2023 r. (nr 0112-KDIL2-2.4011.349.2023.1.AA). Wystąpiła o nią kobieta, która prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu mieszkań. Ponosi w związku z tym szereg wydatków m.in.: remontowych, zakupu wyposażenia mieszkań (w tym: sprzętu AGD, mebli, dekoracji okiennych, wyposażenia takiego jak: lampy, lustra, poduszki, zastawy stołowe itp.), zakupu mediów (w tym: energii, gazu, wody, Internetu), ubezpieczenia mieszkań oraz ciężarów podatkowych stanowiących koszty uzyskania przychodu (np. podatek od nieruchomości).
Fiskus zgodził się, że kobieta może odliczyć wydatki poniesione w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na remonty, które zostały przeprowadzone po oddaniu danego środka trwałego do używania, w celu odtworzenia pierwotnej wartości użytkowej. Pouczył jednak podatniczkę, że remontem są działania przywracające pierwotny stan techniczny i użytkowy środka trwałego, w tym również polegające na wymianie zużytych składników technicznych następujące w toku eksploatacji środka trwałego i będące wynikiem tej eksploatacji, niezwiększające jego wartości początkowej.
Zgodnie ze stanowiskiem skarbówki, nie można odliczyć wydatków na ulepszenie środka trwałego. Różnica jest taka, że remont jest rodzajem naprawy, wymiany zużytych elementów. Natomiast w wyniku ulepszenia środek trwały zostaje unowocześniony lub przystosowany do spełniania innych, nowych funkcji, zyskuje istotną zmianę cech użytkowych.
Dyrektor KIS zgodził się też w tej samej interpretacji, że przedsiębiorca może odliczyć wydatki na zakup wyposażenia mieszkań, które są ponoszone po oddaniu danego środka trwałego do używania. Tak samo odliczy wydatki na sprzątanie, zakup mediów (w tym: energii, gazu, wody, internetu), ubezpieczenie mieszkań oraz ciężary podatkowe stanowiące koszty uzyskania przychodów, w tym podatek od nieruchomości.
Cena promocyjna: 79.6 zł
Cena regularna: 199 zł
Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 79.6 zł 
Batalia przed sądami o kontynuację amortyzacji
Wielu przedsiębiorców nadal ma nadzieję, że prawo do kontynuacji amortyzacji uda im się wywalczyć przed sądem. Chodzi o nieruchomości mieszkalne nabyte przed 2022 r. (Amortyzację mogli kontynuować do końca 2022 r. na podstawie przepisów przejściowych). Argumentują, że ustawodawca nie może w trakcie trwania amortyzacji wykluczyć z niej składnika majątku, którego amortyzacja rozpoczęła się przed tymi zmianami. Część spraw przed wojewódzkimi sądami administracyjnymi zakończyła się wyrokami negatywnymi dla podatników.
Przełomem był jednak wyrok WSA w Łodzi z 27 czerwca 2023 r. (sygn. I SA/Łd 258/23), w którym sąd uchylił interpretację fiskusa. Sąd przyznał podatnikowi rację ze względu na niewątpliwą niezgodność przepisów o zakazie amortyzacji z konstytucyjną zasadą ochrony praw nabytych i zasadą interesów w toku. Pozbawienie podatnika możliwości amortyzacji narusza równość wobec prawa uregulowaną w art. 32 Konstytucji RP.
Jednak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 13 lipca 2023 (sygn. II FSK 119/23) rozstrzygnął podobny spór na niekorzyść podatnika. NSA argumentował, że podatnicy muszą liczyć się ze zmieniającym się prawem w związku ze zmianą warunków społecznych i gospodarczych. Dodatkowo według sądu podatnikom przysługiwał roczny okres vacatio legis uprawniający do korzystania ze starych zasad opodatkowania i po tym okresie powinni oni się dostosować do panujących obecnie przepisów. Fiskus działa w granicach i na podstawie obowiązującego prawa.
Czytaj też w LEX: Kontrola przez sądy administracyjne konstytucyjności przepisów objętych interpretacją indywidualną >
Czytaj również: Amortyzacja mieszkań - wyrok WSA >>
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
