Pytanie:
Jeżeli kupię mieszkanie na wynajem, na raty. Mieszkanie będzie w stanie developerskim.
Jakie mogę mieć korzyści jeżeli zapłacę pierwszą w wysokości 100.000 zł w tym 8% VAT?
Co mogę odpisać, od kiedy liczy się amortyzacja, czy cały koszt wykończenia mogę odliczać na bieżąco w koszty, a tym samym płacić niższe podatki?
Co się dzieje w przypadku sprzedaży takiego mieszkania (aktualnie prowadzę firmę i chciałbym rozszerzyć działalność o wynajem mieszkań)?
Jak ta sprawa by wyglądała, gdyby przekształcić działalność gospodarczą w spółkę z o.o.?
Jak kształtują się obciążenia w podatku dochodowym w działalności gospodarczej i w spółce z o.o. (w spółce byłby prezes i wiceprezes)?

 

Odpowiedź:
1) Mieszkanie w stanie developerskim – jako niekompletny lokal mieszkalny i jeszcze nie zdatne do użytku – nie jest (jeszcze) środkiem trwałym.
W związku z tym nie podlega ono jeszcze amortyzacji. Po jego wykończeniu – będzie ono mogło być amortyzowane. Wówczas podstawą obliczenia odpisów amortyzacyjnych będzie cena zakupu powiększona o wydatki wykończeniowe. Proszę zatem mieć na uwadze, że wydatki wykończeniowe nie będą bezpośrednimi kosztami podatkowymi, tylko będą powiększać wartość początkową mieszkania (która jest podstawą dokonywania odpisów amortyzacyjnych).
2) Zyski z prowadzenia działalności w formie spółki kapitałowej (jak np. spółka z o.o.) są opodatkowane dwukrotnie – najpierw w spółce (podatkiem dochodowym CIT), później u udziałowców (zryczałtowanym podatkiem dochodowym).

Uzasadnienie:
Ad. 1
Nie do końca rozumiem w czym upatruje Pan korzyści podatkowych w związku z zapłatą na raty. Nie widzę takich. Co więcej – od nowego roku, w związku z wejściem w życie bubla dwudziestolecia, czyli przepisów art. 24d ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) - dalej u.p.d.o.f., nie będzie Pan mógł zaliczać w koszty uzyskania przychodów tej części odpisu amortyzacyjnego, która odpowiada niezapłaconej części ceny za środek trwały (mieszkanie).
Jak sam Pan pisze mieszkanie będzie w stanie developerskim. Nie będzie zatem kompletne i zdatne do użytku. W mieszkaniu w stanie developerskim nie da się sensownie mieszkać. Dlatego też, moim zdaniem, takie mieszkanie nie jest jeszcze środkiem trwałym przed jego wykończeniem.
Jak wynika bowiem z definicji środka trwałego zawartej w art. 22a u.p.d.o.f., środkami trwałymi są m.in. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu.
Mieszkanie w stanie developerskim – jako niekompletny lokal mieszkalny i jeszcze nie zdatne do użytku – nie jest (jeszcze) środkiem trwałym.
W związku z tym nie podlega ono jeszcze amortyzacji. Po jego wykończeniu – będzie ono mogło być amortyzowane. Wówczas podstawą obliczenia odpisów amortyzacyjnych będzie cena zakupu powiększona o wydatki wykończeniowe. Proszę zatem mieć na uwadze, że wydatki wykończeniowe nie będą bezpośrednimi kosztami podatkowymi, tylko będą powiększać wartość początkową mieszkania (która jest podstawą dokonywania odpisów amortyzacyjnych).
Proszę mieć na uwadze, że jeśli mieszkanie jest przeznaczone na wynajem na cele mieszkaniowe, to czynność taka jest zwolniona z podatku od towarów i usług – zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054) – dalej u.p.t.u. zwolnione z podatku są usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.
W związku z tym, że zakup mieszkania będzie służył celom świadczenia usług zwolnionym od podatku, to nie będzie można odliczyć podatku VAT od zakupu mieszkania. Podobnie – nie będzie można odliczyć podatku od zakupów wykończeniowych dotyczących tego mieszkania.
Jeśli takie mieszkanie zostanie sprzedane, to wówczas po stronie podatnika powstanie przychód. Chociaż będzie to mieszkanie używane w działalności, to jednak zgodnie z przepisami u.p.d.o.f. jest to przychód ujawniany w PIT-39 - zob. art. 14 ust. 2c u.p.d.o.f. Należałoby zatem – po sprzedaży takiego mieszkania – opodatkować ten przychód w ramach PIT-39, a nie jako część dochodów z działalności.
Ad. 2
W przypadku prowadzenia działalności gospodarczej w formie działalności jednoosobowej wszelkie dochody z tej działalności są opodatkowane bezpośrednio u podatnika-przedsiębiorcy. Mogą być one opodatkowane na zasadach ogólnych (według skali podatkowej), mogą być opodatkowane liniową 19% stawką podatku, niekiedy mogą być opodatkowane także w formach zryczałtowanych.
W przypadku prowadzenia działalności w formie spółki z o.o. należy mieć na uwadze, że w tym przypadku podatnikiem jest po pierwsze sama spółka z o.o. Podlega ona opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych od całości swoich dochodów.
Zyski spółki nie są jednak (bezpośrednio) zyskami udziałowców. Muszą być one przekazane ze spółki do udziałowców (podzielone między nich, zgodnie z umową spółki i uchwałą zgromadzenia wspólników). Wówczas udziałowcy uzyskują dochody (dywidendę), które to dochody podlegają u nich (zryczałtowanemu) podatkowi dochodowemu (który wynosi 19%).
W istocie zatem zyski z prowadzenia działalności w formie spółki kapitałowej (jak np. spółka z o.o.) są opodatkowane dwukrotnie – najpierw w spółce (podatkiem dochodowym CIT), później u udziałowców (zryczałtowanym podatkiem dochodowym).
Należy także mieć na uwadze to, że w spółce z o.o. należy prowadzić księgi rachunkowe. Jest to generalnie droższa forma księgowości.
Oczywiście zaletą prowadzenia działalności w formie spółki z o.o. jest to, że prywatny majątek udziałowców – w zasadzie – jest bezpieczny. Niepowodzenia w działalności nie będą dla niego zagrożeniem.

[Uwaga! Odpowiedź na to pytanie jest już nieaktualna od 1 I 2013 r.]