W ramach zwolnienia podatkowego w związku z zakupem w ciągu 2 lat od sprzedaży nieruchomości nowej nieruchomości na cele mieszkaniowe, zwracamy się z prośbą o rozwiązanie problemu: działka związana z budową domu w ramach nowej nieruchomości została zakupiona przed sprzedażą nieruchomości, ale już z myślą o nowej inwestycji i pieniądze na jej zakup pochodziły ze sprzedaży nieruchomości.
Czy w ramach rozliczenia deklaracji ta transakcja może być potraktowana jako nabycie nowej nieruchomości na cele mieszkaniowe?
W praktyce występowała rozbieżność poglądów co do prawa do zwolnienia podatkowego w tego rodzaju sytuacjach. Jeśli jednak będziecie Państwo mogli wykazać, że środki finansowe ze sprzedaży nieruchomości faktycznie zostały wydatkowane na nabycie gruntu pod budowę (przy czym oczywiście to nie muszą być te same pieniądze; istotne, aby można było wskazać, iż faktycznie środki ze zbycia nieruchomości sfinansowały nabycie gruntu), to wówczas będziecie mieli prawo do zwolnienia.
Nie piszecie Państwo o tym, lecz zakładam, że nieruchomość - ze sprzedaży której osiągnięte przychody mają być zwolnione od podatku dochodowego - została zakupiona (wybudowana) przed 1 stycznia 2008 r., tzn. pod rządami niegdyś obowiązujących przepisów.
W takim przypadku przychody ze sprzedaży takiej nieruchomości są opodatkowane na zasadach obowiązujących przed 1 stycznia 2008 r. Stanowią o tym przepisy art. 8 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316). Oznacza to także, że w pełnej rozciągłości zastosowanie mają tutaj dotychczasowe zwolnienia podatkowe dla przychodu ze zbycia nieruchomości określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) - dalej u.p.d.o.f., w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r.
Przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a tiret trzecie u.p.d.o.f. stanowił, że ze zwolnienia korzystają przychody w części wydatkowanej nie później niż w okresie 2 lat od dnia sprzedaży na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego.
Zakup gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, sfinansowany przychodami ze sprzedaży nieruchomości, uprawniał zatem do zwolnienia podatkowego.
Przepisy stanowią, że przychód ma być wydatkowany w okresie 2 lat od dnia sprzedaży. Nie wprowadzają one bezpośrednio warunku, że zwolnienie przysługuje tylko wówczas, jeśli zakup (uprawniający do zwolnienia) miał miejsce już po sprzedaży nieruchomości.
W praktyce występowała rozbieżność poglądów co do prawa do zwolnienia podatkowego, jeśli podatnik jeszcze przed faktycznym uzyskaniem przychodów ze zbycia nieruchomości lub praw dokonał nabycia nieruchomości lub praw (jak tu - nabywając grunt pod budowę budynku mieszkalnego).
W orzecznictwie pojawiały się poglądy, w myśl których nabycie nieruchomości lub praw, przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży, wyłącza możliwość zastosowania zwolnienia, o którym mowa. Tak, przykładowo, NSA w wyroku z dnia 14 grudnia 1999 r., III SA 7984/98, niepubl.
Mając jednakże na uwadze, że powołane przepisy należy rozumieć funkcjonalnie, prawo do zwolnienia zaś związane jest z pokryciem wydatków na nabycie z przychodów, które pochodzą ze zbycia, niezależnie od tego, czy są to tożsame przychody, trzeba uznać, że fakt nabycia nieruchomości lub określonych praw przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych nie wyłącza prawa do zwolnienia od podatku.
Jak wskazał NSA w wyroku z dnia 9 kwietnia 1994 r., SA/Gd 2605/93, POP 1996, z. 3, poz. 85: "Fakt nabycia prawa do lokalu mieszkalnego przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 u.p.d.o.f., nie wyłącza automatycznie zwolnienia tych przychodów od podatku dochodowego". Z kolei w wyroku z dnia 5 kwietnia 2000 r., I SA/Gd 535/98, niepubl., NSA zauważył: "Warunkiem zwolnienia od podatku przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości jest wyłączne przeznaczenie przychodów w całości lub części na nabycie w kraju w określonym terminie od dnia sprzedaży innego budynku lub lokalu mieszkalnego, nie ma natomiast decydującego znaczenia fakt, że umowa zbycia nastąpiła później niż umowa nabycia. Data zbycia nieruchomości jest o tyle nieistotna, że przychód może nastąpić wcześniej, jeżeli strony tak postanowią. Faktycznie zatem na poczet ceny uzgodnionej w umowie sprzedaży podatnicy mogą uzyskać przychody przed zawarciem tej umowy".
Jeśli zatem będziecie Państwo mogli wykazać, że środki finansowe ze sprzedaży nieruchomości faktycznie zostały wydatkowane na nabycie gruntu pod budowę (przy czym oczywiście to nie muszą być te same pieniądze; istotne, aby można było wskazać, iż faktycznie środki ze zbycia nieruchomości sfinansowały nabycie gruntu), to wówczas będziecie mieli prawo do zwolnienia.
Czy w ramach rozliczenia deklaracji ta transakcja może być potraktowana jako nabycie nowej nieruchomości na cele mieszkaniowe?
W praktyce występowała rozbieżność poglądów co do prawa do zwolnienia podatkowego w tego rodzaju sytuacjach. Jeśli jednak będziecie Państwo mogli wykazać, że środki finansowe ze sprzedaży nieruchomości faktycznie zostały wydatkowane na nabycie gruntu pod budowę (przy czym oczywiście to nie muszą być te same pieniądze; istotne, aby można było wskazać, iż faktycznie środki ze zbycia nieruchomości sfinansowały nabycie gruntu), to wówczas będziecie mieli prawo do zwolnienia.
Nie piszecie Państwo o tym, lecz zakładam, że nieruchomość - ze sprzedaży której osiągnięte przychody mają być zwolnione od podatku dochodowego - została zakupiona (wybudowana) przed 1 stycznia 2008 r., tzn. pod rządami niegdyś obowiązujących przepisów.
W takim przypadku przychody ze sprzedaży takiej nieruchomości są opodatkowane na zasadach obowiązujących przed 1 stycznia 2008 r. Stanowią o tym przepisy art. 8 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316). Oznacza to także, że w pełnej rozciągłości zastosowanie mają tutaj dotychczasowe zwolnienia podatkowe dla przychodu ze zbycia nieruchomości określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) - dalej u.p.d.o.f., w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r.
Przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a tiret trzecie u.p.d.o.f. stanowił, że ze zwolnienia korzystają przychody w części wydatkowanej nie później niż w okresie 2 lat od dnia sprzedaży na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego.
Zakup gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, sfinansowany przychodami ze sprzedaży nieruchomości, uprawniał zatem do zwolnienia podatkowego.
Przepisy stanowią, że przychód ma być wydatkowany w okresie 2 lat od dnia sprzedaży. Nie wprowadzają one bezpośrednio warunku, że zwolnienie przysługuje tylko wówczas, jeśli zakup (uprawniający do zwolnienia) miał miejsce już po sprzedaży nieruchomości.
W praktyce występowała rozbieżność poglądów co do prawa do zwolnienia podatkowego, jeśli podatnik jeszcze przed faktycznym uzyskaniem przychodów ze zbycia nieruchomości lub praw dokonał nabycia nieruchomości lub praw (jak tu - nabywając grunt pod budowę budynku mieszkalnego).
W orzecznictwie pojawiały się poglądy, w myśl których nabycie nieruchomości lub praw, przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży, wyłącza możliwość zastosowania zwolnienia, o którym mowa. Tak, przykładowo, NSA w wyroku z dnia 14 grudnia 1999 r., III SA 7984/98, niepubl.
Mając jednakże na uwadze, że powołane przepisy należy rozumieć funkcjonalnie, prawo do zwolnienia zaś związane jest z pokryciem wydatków na nabycie z przychodów, które pochodzą ze zbycia, niezależnie od tego, czy są to tożsame przychody, trzeba uznać, że fakt nabycia nieruchomości lub określonych praw przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych nie wyłącza prawa do zwolnienia od podatku.
Jak wskazał NSA w wyroku z dnia 9 kwietnia 1994 r., SA/Gd 2605/93, POP 1996, z. 3, poz. 85: "Fakt nabycia prawa do lokalu mieszkalnego przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 u.p.d.o.f., nie wyłącza automatycznie zwolnienia tych przychodów od podatku dochodowego". Z kolei w wyroku z dnia 5 kwietnia 2000 r., I SA/Gd 535/98, niepubl., NSA zauważył: "Warunkiem zwolnienia od podatku przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości jest wyłączne przeznaczenie przychodów w całości lub części na nabycie w kraju w określonym terminie od dnia sprzedaży innego budynku lub lokalu mieszkalnego, nie ma natomiast decydującego znaczenia fakt, że umowa zbycia nastąpiła później niż umowa nabycia. Data zbycia nieruchomości jest o tyle nieistotna, że przychód może nastąpić wcześniej, jeżeli strony tak postanowią. Faktycznie zatem na poczet ceny uzgodnionej w umowie sprzedaży podatnicy mogą uzyskać przychody przed zawarciem tej umowy".
Jeśli zatem będziecie Państwo mogli wykazać, że środki finansowe ze sprzedaży nieruchomości faktycznie zostały wydatkowane na nabycie gruntu pod budowę (przy czym oczywiście to nie muszą być te same pieniądze; istotne, aby można było wskazać, iż faktycznie środki ze zbycia nieruchomości sfinansowały nabycie gruntu), to wówczas będziecie mieli prawo do zwolnienia.