Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wydał decyzję, w której uznał postanowienia wzorca umowy deweloperskiej za niedozwolone i zakazał ich wykorzystywania. W związku z tym, nie mogły one być wiążące dla konsumentów. Chodziło o zapisy, które:
- zakładały, że wynikająca z obmiaru powykonawczego zmiana powierzchni użytkowej lokalu w granicach do plus-minus 2 proc., nie wpływa na stan rozliczeń między stronami;
- ograniczały do 5 proc. ceny brutto łączną wysokość kar umownych za zwłokę dewelopera w dotrzymaniu terminu zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz przeniesienia na nabywcę prawa własności lub zwłokę w dotrzymaniu terminu wydania lokalu w posiadanie nabywcy, która powstanie z przyczyn zależnych od dewelopera;
- udzielały deweloperowi pełnomocnictwa do dokonywania w imieniu nabywcy wszelkiego rodzaju czynności prawnych i faktycznych, a także składania w jego imieniu oświadczeń woli i wiedzy z prawem do składania pism, podań, wniosków i oświadczeń oraz uzyskiwania wszelkich dokumentów. Pełnomocnictwo zakładało też oddawanie głosu w imieniu nabywcy w zakresie dotyczącym łączenia, podziału, zmiany przeznaczenia lokali i pomieszczeń przynależnych do nich oraz w zakresie podziału nieruchomości wspólnej do używania;
- zawierały oświadczenia, że postanowienia umowy zostały uzgodnione indywidualnie z nabywcą i potwierdza on, że są one dla niego zrozumiałe i jednoznaczne.
Czytaj w LEX: Zajonskowska Dorota, Klauzule niedozwolone stosowane w umowach deweloperskich >
Organ zobowiązał dewelopera, aby w wyznaczonym terminie skierował do konsumentów, będących stronami umów zawartych na podstawie wzorca, listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru, informację o określonej treści, która zawiadamiała o wydaniu decyzji i jej skutkach. Ponadto UOKiK nałożył na dewelopera karę pieniężną w wysokości ponad 157 tys. zł.
Niedozwolone postanowienia nie wiążą konsumenta
Deweloper złożył odwołanie, w którym domagał się uchylenia spornej decyzji. Sprawą zajął się Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który wskazał, że zgodnie z art. 23a ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, zakazane jest stosowanie we wzorcach umów zawieranych z konsumentami niedozwolonych postanowień umownych, o których mowa w art. 385(1) par. 1 ustawy Kodeks cywilny. Przepis ten stanowi, że postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to jednak postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.
Pobierz wzór dokumentu w LEX: Wniosek o wpis roszczeń wynikających z umowy deweloperskiej >
Sąd przyznał rację organowi
Sąd wskazał, że pierwszy ze spornych zapisów prowadził do rażącego naruszenia interesów potencjalnego konsumenta, poprzez ukształtowanie stosunku zobowiązaniowego niezgodnie z zasadą równorzędności stron. Postanowienie to mogło też doprowadzić do sytuacji, w której nabywca stanie się właścicielem mniejszego lokalu, a jego cena będzie wyższa, od tej którą zapłaciłby w sytuacji uwzględnienia rzeczywistych wymiarów. Ponadto sporny zapis prowadziłby do pozbawienia konsumenta prawa domagania się rzetelnych rozliczeń.
Czytaj także: Deweloperzy sygnalizują UOKiK zatory w księgach wieczystych >>>
Odnosząc się natomiast do drugiego spornego postanowienia wzorca, sąd uznał, że może ono skutkować zwolnieniem z poniesienia odpowiedzialności w zakresie kary umownej przenoszącej 5 proc. ceny brutto. Tymczasem jedynie w przypadku kary nieograniczonej co do wysokości, deweloper realnie odczułby konsekwencje finansowe swojego zaniechania w każdym dniu zwłoki i w ten sposób faktycznie poniósłby odpowiedzialność. Nie ulegało zatem wątpliwości, że postanowienia wskazane w obu zapisach spełniały przesłanki niedozwolonego postanowienia umownego.
Słusznie zakwestionowane pełnomocnictwo i oświadczenia
Natomiast co do postanowienia umownego dotyczącego pełnomocnictwa, sąd wskazał, że jego zakres był niejednoznaczny i nieprecyzyjny. Ponadto zawarcie umocowania w treści umowy, a nie w odrębnym dokumencie, może nastręczać trudności co do należytej analizy dokumentu. Tym bardziej trudne może być zdanie sobie sprawy z tego, że deweloper zdobędzie narzędzie do podejmowania decyzji dotyczących nieruchomości wspólnej oraz bezpośredniego wpływania na funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej, nie biorąc pod uwagę interesów konsumentów, które mogą być różne.
Cena promocyjna: 215.2 zł
|Cena regularna: 269 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: zł
Prezes UOKiK zasadnie też zakwestionował oświadczenia o indywidualnym uzgodnieniu umowy i potwierdzeniu, że są one zrozumiałe i jednoznaczne dla nabywcy. Sąd uznał, że postanowienie o tej treści może wprowadzać konsumenta w błąd, co do wyłączenia możliwości powoływania się wobec dewelopera na brak indywidualnych uzgodnień. Ponadto sporne oświadczenie może wywoływać mylne przekonanie, że w przyszłości nie będzie można kwestionować żadnego z postanowień umowy. Tym samym Prezes UOKiK zasadnie uznał sporne postanowienia wzorca umowy za niedozwolone. Mając powyższe na uwadze, Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów oddalił odwołanie.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
