To miała być cudowna recepta. W miastach tysiące hektarów gruntów leżą bowiem odłogiem. Są to m.in. dawne tereny pofabryczne, kolejowe etc. Teoretycznie można przeznaczyć je pod nowe domy, ale przebrnięcie przez biurokrację graniczy z cudem. Specustawa mieszkaniowa miała w tym pomóc. Nie wyszło. Co roku urzędnicy wydają tysiące pozwoleń na budowę budynków wielorodzinnych realizowanych na podstawie warunków zabudowy lub miejscowych planów. Natomiast uchwał lokalizacyjnych wydano tylko 170.
Uchwał lokalizacyjnych wydano bardzo mało
Ustawa z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 219 z późn. zm.) weszła w życie 22 sierpnia 2018 r. W statystyce nie wypada najlepiej.
Do tej pory na jego podstawie wydano 228 uchwał lokalizacyjnych, z czego pozytywnych było tylko 170. Miast powyżej 100 tys. mieszkańców dotyczyło 60 uchwał (w tym 30 było pozytywnych) a w aglomeracjach powyżej 500 tys. mieszkańców - zaledwie 12, z czego trzy były korzystne dla inwestorów.
W tym roku uchwał lokalizacyjnych podjęto 50, w tym 42 zezwalały na inwestycje. W miastach do 100 tys. było ich - 14 (12 pozytywnych), w aglomeracjach ponad 500 tys. mieszkańców wydano trzy uchwały, w tym dwie pozytywne i jedną negatywną. Dwie pierwsze uchwały dotyczyły, inwestycji w Warszawie ( ul. Gdańska oraz Grójecka), a ta ostatnia, negatywna - Krakowa.
Czytaj w LEX: Specustawa mieszkaniowa – przewodnik dla organów administracji architektoniczno-budowlanej >
Celem ustawy było ułatwienie, odformalizowanie i przyspieszenie inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Przed wejściem w życie tej ustawy, zagospodarowanie i zabudowa terenu odbywała się w oparciu o decyzje o warunkach zabudowy albo miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Specustawa mieszkaniowa stworzyła alternatywną możliwość realizacji inwestycji mieszkaniowych i towarzyszących, wprowadzając do porządku prawnego kilka nowych instrumentów prawnych.
Czytaj w LEX: Specustawa mieszkaniowa – przewodnik dla gmin >
- Przede wszystkim wprowadziła możliwość ubiegania się przez inwestora o wydanie przez właściwą radę gminy uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji nawet wbrew ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy, a w niektórych przypadkach nawet wbrew zapisom studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy – mówi Michał Gliński, radca prawny, wspólnik w Kancelarii Prawnej Wardyński i Wspólnicy.
Czytaj w LEX: Postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących - kwestie proceduralne >
Inwestorzy oraz prawnicy są zgodni, że ustawa nie spełniła w pełni pokładanych w nich nadziei. Uzyskanie uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji nie okazało się wcale dużo prostsze i szybsze aniżeli uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy lub zmiany albo stwierdzenie nieważności miejscowego planu. Wręcz przeciwnie, uzyskanie uchwały często jest bardziej sformalizowane niż uzyskanie nawet pozwolenia na budowę.
Inwestorzy chcą specustawy a miasta nie koniecznie
Przemysław Dziąg z Polskiego Związku Firm Deweloperskich uważa, że ustawa jest pechowa.
- Od początku towarzyszył jej czarny PR, głównie za sprawą organizacji społecznych, które widziały w niej tylko i wyłącznie czynnik niekontrolowanej degradacji ładu przestrzennego. To przez nie do ustawy przylgnęła łatka lex deweloper. Co nigdy nie było prawdą, ponieważ przepisy wymagają od rady miasta podjęcia pozytywnej uchwały lokalizacyjnej. Bez niej inwestycja nie powstanie. Uchwały lokalizacyjne podejmuje wiec ten sam organ który uchwala miejscowe plany, co gwarantuje, że inwestycja nie narusza ładu przestrzennego - mówi Przemysław Dziąg.
Głównymi powodami odmowy wydania uchwał o ustaleniu lokalizacji inwestycji były: brak spełnienia wymagań formalnych wniosków lub ich załączników, brak spełnienia standardów urbanistycznych przewidzianych przez ustawę albo zaostrzonych przez daną gminę, sprzeczność z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.
Konrad Młynkiewicz, radca prawny uważa, że gminy zbyt mało korzystają z jej dobrodziejstw. - W tych przepisach jest ogromy potencjał. Dzięki nim mogłoby powstać tysiące mieszkań na terenach, na których miejscowe plany często są przestarzałe, albo w ogóle ich nie ma, i mimo, że teren jest idealny na zabudowę mieszkaniową trudno byłoby obecnie zrealizować taką inwestycję w oparciu o tzw. wuzetkę. Specustawa mieszkaniowa w łatwy, szybki i mało kosztowny sposób pozwala na zurbanizowanie nowych terenów lub zmianę dopuszczalnej zabudowy bez kosztownej i bardzo czasochłonnej zmiany planu miejscowego – wylicza Konrad Młynkiewicz.
Sprawdź w LEX: Co oznacza termin "teren wykorzystywany na cele wojskowe w przeszłości, na którym obecnie ta funkcja nie jest realizowana"? >
Ta ustawa nigdy nie podobała się włodarzom dużych miast i robili wszystko, by nie zadziałała w praktyce. W tym celu rady dużych miast przyjęły uchwały ze standardami urbanistycznymi, nakładającymi na inwestorów dodatkowe (często maksymalnie rygorystyczne) lokalne standardy urbanistyczne, które muszą spełnić np. odnośnie infrastruktury, wysokości zabudowy, odległości od szkoły czy urządzonego miejsca wypoczynku i rekreacji. Taka uchwała obowiązuje m.in. w: Warszawie, Poznaniu, Krakowie czy Gdańsku. Tymczasem co roku urzędnicy wydają tysiące pozwoleń na budowę budynków wielorodzinnych realizowanych na podstawie warunków zabudowy lub miejscowych planów. Gdy chodzi o pozytywne uchwały lokalizacyjne to nie ma ich dużo. W Warszawie podjęto dwie, żadnej nie wydano we Wrocławiu, Krakowie czy Gdańsku.
Inwestorzy źle składają wnioski
Większość z dużych miast prowadzi zakładkę w BIP-ie z której można się dowiedzieć, jakie są losy wniosków składnych przez inwestorów o wydanie uchwał lokalizacyjnej. Większość z nich jest kwestionowana z powodów proceduralnych, albo z uwagi na sprzeczność z obowiązującym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
- Niestety, część inwestorów nie przykłada należytej uwagi do wcześniejszej weryfikacji, czy na danym terenie możliwe jest zastosowanie specustawy mieszkaniowej, nie analizując nie tylko spełnienia ustawowych i lokalnych standardów lokalizacyjnych, ale również postanowień Studium. Jeżeli natomiast, przykładowo studium przeznacza nieruchomości zlokalizowane w danym obszarze pod zabudowę jednorodzinną, czy usługową, to nie będzie możliwe uzyskanie uchwały lokalizacyjnej dla inwestycji polegającej na budowie budynków wielorodzinnych – wyjaśnia mec. Młynkiewicz.
Nadal dużym problemem jest również uzyskanie zaświadczenia o dostępie do szkoły publicznej. Niektóre miasta, w mojej ocenie bezpodstawnie, sięgają nawet do danych demograficznych i przewidując wzrost liczby dzieci w danej gminie odmawiają wydania zaświadczeń o dostępności szkoły podstawowej.
Coraz więcej uchwał lokalizacyjnych wydawanych jest natomiast w mniejszych miejscowościach, gdzie ich włodarzom zależy na rozwoju gmin/miast i godzą się na realizację nowych inwestycji mieszkaniowych. W ostatnim czasie uchwały lokalizacyjne podjęto między innymi w Pułtusku, Tłuszczu, Radomiu, Płocku, Siedlcach, Legionowie, Łowiczu, Uniejowie czy Poddębicach.
- Wydaje się, że jest jeszcze zbyt wcześnie, aby kategorycznie ocenić funkcjonowanie ustawy i ociągnięcie zakładanych przez nią celów, tym bardziej, że widać stopniową poprawę w liczbie uzyskiwanych uchwał o ustaleniu lokalizacji inwestycji. Rekomendowałbym przede wszystkim szukanie porozumienia pomiędzy inwestorami a gminami, głównie w kierunku uchwalenia albo zmiany miejscowego planu. Gdyby uchwalenie albo zmiana miejscowego planu była trudna, w porozumieniu z gminą starałbym się szukać innego rozwiązania (wydania decyzji o warunkach zabudowy albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji) Wydaje się bowiem, że zarówno inwestorzy, jak i gminy mają ten sam cel – zwiększenie podaży mieszkań na rynku. – mówi Michał Gliński.
Samorządy mają jednak inne plany. I nie dotyczą one lex deweloper. -Aktualnie miejscowe plany są najlepszym narzędziem dla miast do kreowania polityki mieszkaniowej. Tymczasem lex deweloper pozwala budować z naruszeniem planów. Tego żaden samorząd nie będzie akceptować, chociaż brakuje gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. A miasta zmagają si z deficytem mieszkań. Lex deweloper żadnego z tych problemów nie rozwiąże – twierdzi Marek Wójcik ze Związku Miast Polskich
Jego zdaniem dużo większe szanse powodzenia ma ustawa mieszkanie za grunt. - Miejskie budżety są puste, a brakuje mieszkań Dlatego coraz więcej miast myśli o tym, że proponować grunty deweloperom w zamian za pulę mieszkań. Są wprawdzie środki w Ładzie Polskim, ale nie wprost na budownictwo mieszkaniowe – wyjaśnia Marek Wójcik.
Czytaj w LEX: Projekt budowlany w wersji elektronicznej >
Cena promocyjna: 47.2 zł
|Cena regularna: 59 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 53.1 zł