O wartości nieruchomości w dużej mierze decyduje jej położenie. Przekłada się ono na to, co dokładnie właściciel będzie mógł robić, korzystając ze swojego prawa własności. Im mniej ograniczeń, tym lepiej, a więc im ich więcej, tym niższa wartość nieruchomości. Oczywiście różnego rodzaju ograniczenia – czy to pochodzące z działań sąsiadów, czy też władzy publicznej – mogą pojawić się już po zakupie działki, domu, a nawet mieszkania. Niedawno problemem odszkodowań związanych ze zmniejszeniem wartości nieruchomości, w kontekście realizacji inwestycji poważnie ingerujących w środowisko, zajął się Sąd Najwyższy. Co wynika z jego stanowiska?
Czytaj też: SN: Odszkodowanie za hałas z lotniska to także przyszłe koszty
Hałas czy nieprzyjemny zapach utrudniają życie
Budowa oczyszczalni ścieków, składowiska odpadów komunalnych, kompostowni, trasy komunikacyjnej, lotniska, linii i stacji elektroenergetycznej, obiektów sieci gazowej oraz instalacji radiokomunikacyjnej, radionawigacyjnej i radiolokacyjnej może doprowadzić do wprowadzenia strefy ograniczonego użytkowania sąsiednich nieruchomości. Wynika to z art. 135 ust. 1 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 roku - Prawo ochrony środowiska (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 54).
Ustawodawca w tym przepisie zdecydował, że strefę tę tworzy się – co oznacza, iż jej powołanie jest obowiązkowe – gdy mimo zastosowania dostępnych rozwiązań technicznych, technologicznych i organizacyjnych nie mogą być dotrzymane standardy jakości środowiska poza terenem zakładu lub innego obiektu. Ocena w tym zakresie nie jest dowolna. Wskazany wpływ inwestycji na otoczenie musi wynikać z przeglądu ekologicznego; z oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo z analizy porealizacyjnej.
Wskazany powyżej katalog inwestycji, których budowa może spowodować ustanowienia strefy ograniczonego użytkowania nie jest zamknięty. Przykładowo, taką strefę ustanawia sejmik województwa dla przedsięwzięcia mogącego zawsze znacząco oddziaływać na środowisko, a dla innych obiektów rada powiatu. W praktyce więc wielu właścicieli nieruchomości może spodziewać się ingerencji w ich prawo własności. Do tego sprowadza się ustanowienie takiej strefy. Wynika to z faktu, że tworząc obszar ograniczonego użytkowania, należy ustalić ograniczenia w zakresie przeznaczenia terenu, wymagania techniczne dotyczące budynków oraz sposób korzystania z terenów wynikające z postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko lub analizy porealizacyjnej albo przeglądu ekologicznego (art. 135 ust. 3a).
Cena promocyjna: 131.6 zł
Cena regularna: 329 zł
Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 164.49 zł
Właścicielowi należy się odszkodowanie
Trudno więc nie zauważyć, że objęcie nieruchomości obszarem ograniczonego użytkowania poważnie wpływa na wykonywanie przez jej właściciela uprawnień standardowo składających się na treść prawa własności. To zaś oznacza prowadzi do utraty przez taką nieruchomość jej wartości, a w konsekwencji do wyrządzenia szkody właścicielowi. W prawie ochrony środowiska ustawodawca prawodawca rozwiązał ten problem, wprowadzając dwojakiego rodzaju rozwiązania: wykupienie nieruchomości lub jej części albo wypłata odszkodowania. Skupmy na drugim z tych mechanizmów.
Zgodnie z art. 129 ust. 2 wspomnianej ustawy w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości jej właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę; szkoda obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości. Od dawna w orzecznictwie trwa spór sprowadzający się do pytania: czy samo ustanowienie strefy ograniczonego użytkowania wystarczy do ubiegania się o odszkodowanie, czy też właściciel musi wykazać, że doszło do zmniejszenia wartości jego nieruchomości w konsekwencji regulacji ustanowionych w strefie? Niedawno zagadnienie to rozstrzygnął Sąd Najwyższy.
Związek nie jest konieczny
SN w uchwale z dnia 6 listopada 2024 roku, sygn. akt III CZP 27/24 stwierdził, że właścicielowi nieruchomości, której wartość zmniejszyła się na skutek wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania, przysługuje odszkodowanie na podstawie art. 129 ust. 2 prawa ochrony środowiska, chociażby zmniejszenie to nie miało związku z ograniczeniami wynikającymi z art. 135 ust. 3a tej ustawy.
Tym samym SN przychylił się do stanowiska, zgodnie z którym samo ustanowienie strefy ograniczonego użytkowania przesądza o powstaniu prawa właściciela nieruchomości do uzyskania stosownego odszkodowania. Właściciel ten nie musi udowadniać, że pomiędzy ograniczeniami obowiązującymi w strefie, a zmniejszeniem wartości nieruchomości zaistniał jakikolwiek związek. To z kolei oznacza, że nawet wówczas, gdy takiego związku nie ma, to i tak właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze.
Co prawda pisemne uzasadnienie przedmiotowej uchwały nie zostało jeszcze opublikowane, jednak wydaje się, że Sąd Najwyższy przyjął, że skoro na mocy aktu prawa miejscowego ogranicza się dopuszczalny zakres korzystania z nieruchomości, to nawet wówczas, gdy ograniczenia te mają charakter „potencjalny”, to i tak wpływają na wykonywanie prawa własności, a co za tym idzie na ekonomiczną wartość nieruchomości. W końcu nigdy nie wiadomo, kiedy to, co stanowi potencjalne zagrożenie dla swobodnego wykonywania własności przejdzie w jak najbardziej realną ingerencję w treść tego prawa.
Warto wyciągnąć ogólne wnioski
Myślę, że ze wskazanej uchwały Sądu Najwyższego warto wyciągnąć ogólne wnioski. Przecież niejedna ingerencja w prawo własności nieruchomości czy podejmowanie przez władzę publiczną zróżnicowanych działań może skutkować zmniejszeniem wartości gruntów i budynków. W sprawach dotyczących odszkodowań wynikających z takiego wpływu – a mogą się one toczyć zarówno na podstawie regulacji kodeksu cywilnego, jak i szeregu szczególnych ustaw – trzeba brać pod uwagę samą możliwość zmniejszenia wartości nieruchomości, nawet jeżeli na razie właściciel mogą z niej korzystać tak, jak dotychczas.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
