Sąd Rejonowy w Wołominie postanowieniem oddalił wniosek o wyodrębnienie lokalu i założenie dla niego nowej księgi wieczystej, ze względu na przeznaczenie nieruchomości gruntowej, na której posadowiony został budynek mieszkalny.
Status leśny
W omawianym postanowieniu Sąd wskazał, iż nieruchomość gruntowa w części stanowi grunty leśne, umowa sprzedaży lokalu natomiast obejmuje również sprzedaż udziału w gruncie, na którym posadowiony jest budynek. W konsekwencji, Sąd uznał, iż „(…) zastosowanie ma art. 37a ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach” (dalej również jako: „ustawa”), zgodnie z którym w przypadku sprzedaży gruntu oznaczonego w ewidencji gruntów i budynków jako las, Skarbowi Państwa, reprezentowanemu przez Lasy Państwowe, przysługuje z mocy prawa prawo pierwokupu tego gruntu.
Czytaj też: Nadleśniczy nie kupi lokalu od dewelopera, ale bezużyteczne prawo pierwokupu jest>>
W takiej sytuacji o treści umowy sprzedaży notariusz niezwłocznie zawiadamia nadleśniczego właściwego ze względu na miejsce położenia gruntu (art. 37b ust. 1 ustawy). Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży zawarta została jako bezwarunkowa, a zatem czynność ta została dokonana z naruszeniem przepisu art. 37a Ustawy, co skutkuje jej nieważnością (art. 37h ustawy). Z tego względu wniosek o wyodrębnienie lokalu i założenie dla niego nowej księgi wieczystej podlegał oddaleniu (skoro księga wieczysta dla stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego nie została założona, również wniosek o wpis hipoteki umownej obciążającej tę nieruchomość nie mógł zostać uwzględniony).
Czytaj w LEX: Prawo pierwokupu i prawo wykupu gruntów leśnych w świetle praktyki notarialnej >
Szkodliwe postanowienie
Powyższe stanowisko Sądu Rejonowego w Wołominie należy uznać za nieprawidłowe i szkodliwe dla przedsięwzięć deweloperskich i obrotu nieruchomościami lokalowymi wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej.
W pierwszej kolejności, należy wskazać, że właściciel nieruchomości zabudowanej budynkiem wielorodzinnym jest uprawniony w drodze jednostronnej czynności prawnej dokonać wydzielenia jednego lub wszystkich lokali w budynku i ustawa o lasach nie może temu stać na przeszkodzie.
W drugiej kolejności, należy przytoczyć art. 37a ust. 1 Ustawy, który stanowi, że prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa, reprezentowanemu przez Lasy Państwowe w przypadku sprzedaży gruntu („W przypadku sprzedaży (…) gruntu (…)”) – a contrario - czyli nie znajduje zastosowania do sprzedaży lokalu wraz z prawami związanymi.
W tym miejscu należy wskazać, że w przypadku prawnego wyodrębnienia lokalu z nieruchomości zabudowanej, to prawo własności lokalu jest prawem dominującym (przeważającym) nad prawami związanymi z odrębną własnością lokalu, w tym nad udziałem w nieruchomości wspólnej, nawet jeśli jej cześć jest zadrzewiona.
Znajduje to również wyraz w aktach normatywnych i orzecznictwie, które wskazują np. że nie można obracać samym udziałem w nieruchomości wspólnej bez obrotu lokalem, nie można znieść współwłasności nieruchomości tak długo jak istnieje odrębna własność lokali w budynku wzniesionym na gruncie stanowiącym przedmiot współwłasności, nie może wygasnąć prawo użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego budynkiem z wyodrębnionymi lokali, itp.
Czytaj w LEX: Prawo pierwokupu i prawo wykupu w świetle ustawy o lasach >
Ważne orzecznictwo
W postanowieniu Sądu Najwyższego z 2008 r., IV CSK 234/08, SN przypisał dominującą rolę prawu odrębnej własności lokalu, „z którym związane jest zarówno prawo do części wspólnych budynku, jak i do gruntu. Taki układ praw uniemożliwia uznanie prawa własności lokalu za obciążenie ustanowione na użytkowaniu wieczystym, w rozumieniu art. 241 k.c., nie jest ono bowiem obciążeniem innego prawa, lecz samodzielnym prawem, z którym związany jest udział w użytkowaniu wieczystym”.
Sąd Najwyższy wskazał, że „trwałość prawa własności, ograniczona jedynie limitami ustawowymi, jest jedną z jego podstawowych cech. Przy tym uszczuplenia tego prawa muszą wynikać z ustawy i nie mogą naruszać jego istoty (art. 64 ust. 1 Konstytucji). Ponieważ jednak udział w użytkowaniu wieczystym nieruchomości jest przymusowo związany z własnością lokalu (prawem głównym) – dopóki trwa własność, nie może dojść do wygaśnięcie akcesoryjnego użytkowania wieczystego”.
Rozstrzygnięcie Sądu Rejonowego w Wołominie jest również zaskakujące z tego powodu, że przeczy dotychczasowej praktyce i stanowisku samych Lasów Państwowych. Po wejściu w życie pierwokupu nieruchomości leśnych notariusze, z ostrożności, zawiadamiali nadleśniczych o prawie skorzystania z prawa pierwokupu, po czym zaprzestali takiej praktyki wobec reakcji samych Lasów Państwowych, które uznały, że pierwokupu nie stosuje się do obrotu lokalami.
Na marginesie można również podnieść, że jeśli przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość, której tylko część stanowi działka gruntu, o której mowa w art. 37a Ustawy, to prawo pierwokupu będzie przysługiwało, z tym zastrzeżeniem, że wykonywane będzie mogło być względem tylko takiej działki. W przypadku obrotu lokalem i udziałem w nieruchomości wspólnej, której tylko cześć została zalesiona, sprawa zatem robi się jeszcze bardziej skomplikowana (nie można obrócić częścią nieruchomości wspólnej wraz z lokalem).
Zakładając, że prawo pierwokupu znalazłoby jednak zastosowanie do obrotu lokalami realizowanymi w ramach przedsięwzięć deweloperskich, jak miałaby być ukształtowana umowa deweloperka i umowa przenosząca nieruchomość zawierana w jej wykonaniu. Ustawodawca nie przewidział rozdzielenia transakcji nabycia nieruchomości lokalowych w takich przedsięwzięciach na trzy etapy tj. poprzez zawarcie umowy deweloperskiej, umowy sprzedaży pod warunkiem nieskorzystania z prawa pierwokupu i umowy przenoszącej oraz zasad rozliczenia ceny pomiędzy deweloperem, nabywcą i Lasami Państwowymi.
Ugruntowane w orzecznictwie zasady obrotu lokalami z udziałami w nieruchomościach wspólnych, należy stosować przy obrocie lokalami na podstawie ustawy o lasach i to bez względu na to, czy lokale sprzedaje deweloper w wykonaniu umowy deweloperskiej, czy inny podmiot. Podzielenie poglądu, że Skarbowi Państwa przysługuje wówczas prawo pierwokupu, udaremniałoby – w razie skorzystania z tego prawa – wykonanie przez dewelopera umowy deweloperskiej zawartej zgodnie z prawem, a innemu podmiotowi – rozporządzanie rzeczą (lokalem).
Autor: Michał Gliński, radca prawny, wspólnik w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy
Cena promocyjna: 152.09 zł
|Cena regularna: 169 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: zł