Ceny mieszkań szybują w górę i nikt nie chce płacić za dodatkowe metry. Tymczasem to się zdarza. Gotowe mieszkanie może różnić się w metrażu od projektowanego. Klient dewelopera, kupując lokal 50-metrowy, oczekuje, że będzie miał on co do centymetra tyle, na ile umawiał się z przedsiębiorcą. Ale bywa z tym różnie. Czasami jest ono większe, a czasami mniejsze.
Z mierzeniem powierzchni mieszkań od zawsze są problemy. Deweloperzy stosują różne zasady. Nowe przepisy miały wprowadzić porządek w tym zakresie, ale nie do końca udało się.
Czytaj też: Rząd proponuje kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego, ale sztywna cena będzie blokadą>>
Według której normy liczyć? To zależy
Od niedawna projekty budowlane opracowuje się według nowych zasad. 19 września 2020 r. weszła w życie nowela prawa budowlanego, a razem z nią rozporządzenie ministra rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.
Stare rozporządzenie obowiązujące do 19 września 2020 r. przewidywało, że w nowych budynkach stosuje się normę PN-ISO 9836:1997. Mówi ona, że przestrzeń pod ściankami działowymi, nadającymi się do demontażu, zalicza się do powierzchni użytkowej mieszkania.
Nowe rozporządzenie przytacza już inną, nowszą normę, mianowicie: PN-ISO 9836:2015. Obecnie nieuwzględnienia się przy obliczaniu powierzchni użytkowej mieszkań powierzchni przekroju poziomego przegród wewnętrznych (także ścian działowych znajdujących się wewnątrz lokalu).
Efekt tego jest taki, że dziś stosuje się dwie normy: starą i nową. Pierwsza dotyczyli lokali wybudowanych na podstawie pozwoleń na budowę wydanych przed 19 września 2020 r, albo wydanych na starych zasadach w dwunastomiesięcznym okresie przejściowym tj. do 19 września 2021 r. A rozpoczęte w tym okresie budowy mogą trwać jeszcze kilka lat. Takie samo więc mieszkanie budowane przez dwóch różnych deweloperów może liczoną powierzchnię po ścianami lub nie. Różnica w metrażu dużych lokali może być spora.
Drugą normę PN-ISO 9836:2015. stosuje się do pozostałych lokali.
Na tym tle dochodzi do sporów między kupującym a deweloperami. – Co mnie nie dziwi. W prawie powinny być jasne reguły. A normy powinny obowiązywać w konkretnych ramach czasowych. Nie może być tak jak teraz. Po kilku latach nikt nie będzie pamiętał według jakiej normy dane mieszkanie mierzono. I w trakcie transakcji sprzedaży albo remontu np. wymiany podłogi okaże się, że lokal jest w rzeczywistości większy lub mniejszy. A wtedy pojawią się pretensje w stosunku do osoby, od której się kupiło lokal albo planuje się kupić – uważa Bogdan Dąbrowski, radca prawny w Urzędzie Miasta w Poznaniu.
Problemy z udziałami oraz podatkami
Polski Związek Firm Deweloperskich krytykuje nowe zasady. Według niego rodzą one problemy finansowe.
Zgodnie z art. 3 ustawy o własności lokali - udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Każdy właściciel płaci więc podatek od nieruchomości w wysokości liczonej od wielkości powierzchni użytkowej danego lokalu i od wielkości udziału w części wspólnej (liczonej jako iloczyn wielkości powierzchni wspólnej i ilorazu stosunku powierzchni użytkowej lokalu do sumy wszystkich powierzchni użytkowych). Podobnie jest w wypadku zaliczki na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej.
– Stosowanie nowej normy może prowadzić w praktyce do rozbieżności między powierzchną projektowaną lokalu a tą, jaką ma faktycznie gotowe mieszkanie – twierdzi Przemysław Dziąg, radca prawny z Polskiego Związku Firm Deweloperskich. I dodaje, że chodzi o to, że kupujący często aranżują mieszkanie po swojemu, burząc ściany działowe albo przestawiając je w inne miejsce. Mieszkanie staje się więc większe lub mniejsze. To powoduje, że w ujęciu nowych przepisów trzeba dostosować zmiany aranżacyjne do prawidłowego, czyli zgodnego z prawem i ze stanem faktycznym udziałów w nieruchomości wspólnej widniejących w księgach wieczystych lokali wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej. A to jest trudne, powoduje zamieszanie i co najważniejsze kosztuje - tłumaczy.
Od powierzchni lokalu zależy wysokość zaliczki na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej. Wystarczy, że dany nabywca wybuduje w mieszkaniu kilka ścian działowych, których łączna powierzchnia zajmie np. 5 mkw. Spowoduje to obniżenie jego udziału w częściach wspólnych, a jednocześnie sztucznie zwiększy się udział pozostałych właścicieli lokali, bowiem zmianie nie ulegnie powierzchnia części wspólnych, ale stosunek wielkości powierzchni danego lokalu do sumy powierzchni wszystkich lokali.
Mieszkanie większe, to trzeba dopłacić
Bogdan Dąbrowski uważa, że faktycznie dochodziło do rozbieżności w liczeniu powierzchni. Dla deweloperów zmiana jest niewątpliwie niekorzystna, dlatego ją krytykują. - Bo jeżeli nie wlicza się do powierzchni ogólnej mieszkania tej pod ścianami, to lokal jest mniejszy i ich klienci mniej płacą – wyjaśnia mec. Bogdan Dąbrowski. Ale ten mechanizm działa też w drugą stronę i nabywca może się zdziwić przy odbiorze, że musi dopłacić, bo jego mieszkanie jest większe w stosunku do tego, co oferowano mu we wstępnej umowie. Przy wysokich i ciągle rosnących cenach mieszkań to może być bolesne doświadczenie.
Ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli tzw. ustawa deweloperska, nic nie mówi o tym, jaka jest dopuszczalna różnica w metrażu projektowanego i wybudowanego mieszkania. Reguluje jedynie, że w prospekcie informacyjnym deweloper ma określić zasady waloryzacji ceny z powodu takiej zmiany. Deweloperzy zamieszczają więc w swoich umowach zapis pozwalający oddać mieszkanie o innym metrażu, niż umawiali się z klientem.
- Metraż oddanego mieszkania może się różnić od metrażu kupowanego na papierze o 2 proc. Budowa co do centymetra zgodna z projektem budowlanym bowiem jest zwyczajnie nie możliwa - tłumaczy Przemysław Dziąg.
Z kolei UOKiK. uważa, że nie powinno być żadnej różnicy w powierzchni lokalu. Jeżeli kupiło się 50 mkw., to tyle powinno się dostać.
Cena promocyjna: 242.1 zł
|Cena regularna: 269 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: zł