SN: Skarga nadzwyczajna w sprawie pokrzywdzonych przez dewelopera zasadna

Sąd Najwyższy uznał, że obciążenie lokatorów długami dewelopera rażąco narusza porządek prawny państwa. Właściciele lokali zostali pozbawieni możliwości wyłącznego dysponowania swoim prawem. Izba Kontroli Nadzwyczajnej i Spraw Publicznych uwzględniła zatem skargę Prokuratora Generalnego i uchyliła wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku. Przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.

Spór miał swoje korzenie w latach 2012-2014.  Doszło wówczas do zawarcia szeregu umów deweloperskich na mocy, których deweloper zobowiązał się do wybudowania wielorodzinnego domu mieszkalnego na działce położonej we Władysławowie oraz do przeniesienia na rzecz nabywców, własności lokali mieszkalnych wraz z przynależnym udziałem w nieruchomości wspólnej, wolnych od obciążeń.

Zapisy w księgach wieczystych

Pomimo spłaty wszelkich należności wobec dewelopera, po ustanowieniu odrębnej własności poszczególnych lokali, okazało się, że w księgach wieczystych ujawniono ostrzeżenia o egzekucji z nieruchomości i przyłączeniu kolejnych wierzycieli dewelopera, a także zapis o wpisie hipoteki przymusowej.

Czytaj też:
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – na co uważać, czego unikać>>
Ustawa podpisana - kupujący mieszkania będą lepiej chronieni>>

Wobec skarg złożonych przez właścicieli lokali, referendarz sądowy dokonał wykreślenia z ksiąg wieczystych kwestionowanych zapisów. Jednakże z uwagi na skargi wierzycieli dewelopera, zapisy te znalazły się w księgach ponownie.

Właściciele lokali próbowali dochodzić swoich praw na drodze sądowej jednak bezskutecznie. Orzeczenia Sądu Okręgowego w Gdańsku m.in. oddalające ich apelacje, doprowadziły do sytuacji, w której wierzyciele dewelopera mogli kierować swoje roszczenia wobec nabywców mieszkań, mimo iż nie byli oni ich dłużnikami.

Naruszenie zasady zaufania do państwa

W ocenie Prokuratora Generalnego orzeczenia Sądu Okręgowego w Gdańsku naruszają konstytucyjną zasadę zaufania obywateli do państwa i jego organów. Jak wskazano w skargach, sytuacja stworzona orzeczeniami Sądu Okręgowego w Gdańsku stała się pułapką dla wnioskodawców, którzy działali w dobrej wierze i w przekonaniu, że księgi wieczyste będą odzwierciedlać treści wynikające z zawartych umów deweloperskich.

Orzeczeniom Sądu Okręgowego w Gdańsku zarzucono również m.in. naruszenie gwarancji ochrony prawa własności oraz konstytucyjnej zasady ochrony konsumentów.

W skargach podniesiono, że jeżeli po ujawnieniu w księgach wieczystych roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości zostały wpisane ostrzeżenia o toczącej się egzekucji oraz wpis hipoteki przymusowej to na podstawie art. 18 ustawy o księgach wieczystych i hipotece powinny być one przez sąd wykreślone z urzędu.

Egzekucja z nieruchomości przeciwko deweloperowi nie powinna być kierowania w stosunku do lokali mieszkalnych będących własnością wnioskodawców, wyodrębnionych celem zadośćuczynienia roszczeniu ujawnionemu w księdze wieczystej przed wszczęciem egzekucji.

W skargach wskazano, że poprzez działania sądów właściciele lokali zostali pozbawieni możliwości wyłącznego dysponowania swoim prawem własności. Orzeczenia Sądu Okręgowego w Gdańsku nie uwzględniły konstytucyjnego prawa ochrony własności, mimo że w umowie deweloperskiej określono, że własność lokalu mieszkalnego zostanie przeniesiona na wnioskodawców bez żadnych obciążeń. Obciążenie nieruchomości wbrew umowie, by zaspokoić roszczenia wierzycieli dewelopera kosztem nabywców nieruchomość, jest niesprawiedliwie i nadmiernie ingerujące we własność.

Prokurator Generalny wniósł zatem o uchylenie orzeczeń Sądu Okręgowego w Gdańsku w zaskarżonej części i rozpoznanie co do istoty sprawy bądź przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Sygnatura akt I NSNc 456/21, postanowienie z 26 października 2021 r.