Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej, bezpieczeństwa użytkowania i jej właściwej eksploatacji, bieżące administrowanie nieruchomością i utrzymanie jej w stanie niepogorszonym.
Czytaj też: Ubezpieczenie nieruchomości pomoże zadłużonym powodzianom i bankom
- Z punktu widzenia wspólnoty korzystne jest podpisanie umowy o zarządzanie z profesjonalnym zarządcą, pamiętać jednak należy, aby obowiązki zarządcy w umowie były jasno i dokładnie określone – mówi Aleksandra Kubiak, dyrektor Działu Rozwoju Oferty Produktowej w Uniqa. Radzi, żeby wskazać w umowie podpisywanej z zarządcą, że ma on obowiązek niezwłocznie powiadomić członków wspólnoty o zdarzeniu, które może spowodować szkodę w nieruchomości albo odpowiedzialność wspólnoty względem osób trzecich. Dotyczy to szczególnie szkód, których przyczyną jest zły stan techniczny budynku czy budowli.
Zarządca nie odpowiada za szkody po powodzi
Paweł Fijołek, radca prawny, wspólnik Kancelarii Prawnej FJB s.c. Fijołek, Jas-Baran tłumaczy, że w obrocie występują różne typu umów, dotyczące sprawowania bieżącej obsługi nieruchomości. Są to umowy o zarząd nieruchomością wspólną w rozumieniu ustawy o własności lokali oraz umowy o administrowanie nieruchomością wspólną, co do których stosowane są przepisy kodeksu cywilnego. Tym samym ewentualny zakres odpowiedzialności zarządców (administratorów) wynikać może wprost z ustawy bądź zapisów umownych, tym samym przypadki takie należy badać w skonkretyzowanych sprawach.
- Należy jednak mieć na uwadze, że niezależnie od typu umowy, zarządca (administrator) działać ma z należytą starannością, a nie w celu osiągnięcia konkretnego skutku - podkreśla mec. Fijołek.
Nie bez znaczenia pozostaje w tym wypadku przepis art. 61 Prawa budowlanego, mówiący o obowiązku zapewnienia przez zarządcę nieruchomości, przy dochowaniu wspomnianej należytej staranności, bezpiecznego użytkowania obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak powódź, w wyniku której następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.
Sprawdź w LEX: Ustalenie stosunku zarządu na podstawie umowy dzierżawy > >
- Przepis ten nie tworzy po stronie zarządcy obowiązku absolutnego w zakresie ochrony budynku przed powodzią. Nie zwalnia go jednak też całkowicie z odpowiedzialności, mimo że mamy do czynienia z tzw. siłą wyższą. Stąd, kierując się prawniczą maksymą - kwestia odpowiedzialności zależy od sytuacji -mówi mec. Fijołek.
Jak wskazuje Aleksandra Kubiak, w przypadku zaistnienia zdarzenia mogącego spowodować szkodę, niezwykle istotne jest zastosowanie wszelkich możliwych dostępnych środków, które mogą zapobiec szkodzie albo zmniejszyć jej rozmiar. W przypadku szkody, ważne jest również jak najszybsze zgłoszenie jej do ubezpieczyciela - może to zrobić zarówno zarządca (o ile ma odpowiednie umocowania), jak i wspólnota.
W przypadku szkód katastroficznych, do których niewątpliwie należy zaliczyć powódź jako zdarzenie losowe, wywołane siłami przyrody (siła wyższa), to zarządca, co do zasady, nie ponosi odpowiedzialności za takie zdarzenia. PZU wskazuje, że przy udowadnianiu odpowiedzialności zarządcy konieczne jest wykazanie szkody osoby trzeciej zgłaszającej roszczenie, zaniedbania sprawcy (w tym przypadku zarządcy) oraz bezpośredniego związku pomiędzy tym zaniedbaniem sprawcy a powstałą szkodą osoby trzeciej.
- Wyjątek mogą stanowić przypadki, w bardzo ograniczonym zakresie, obejmujące nieprzestrzeganie powszechnie obowiązujących przepisów mających na celu zapobieganie powstawaniu szkód lub przyczynienie się do zwiększenia rozmiaru szkody. Niemniej zarówno właściciele nieruchomości, jak i zarządcy, powinni bezwzględnie zastosować dostępne środki w celu: ratowania przedmiotu ubezpieczenia, zapobiegania szkodzie, zmniejszenia jej rozmiaru – wskazuje Aleksandra Kubiak.
Czytaj również w LEX: Odbudowa działalności gospodarczej po powodzi 2024: pożyczki i umorzenia dla przedsiębiorców > >
Zgłoszeń jest dużo, więc likwidacja szkody może jeszcze potrwać
Problemy na linii zarządcy – ubezpieczyciele, występują niezależnie od powodzi, przy likwidacji szkód częste są spory, niezależnie od tego, czy dotyczy ona zarządców, czy kogokolwiek innego.
- Natomiast wzmożona liczba wniosków o likwidację szkód przedłuża rozpatrywanie spraw i wypłatę odszkodowań. Zdarzają się, rzecz jasna, przypadki zaniżania wypłat albo wypłacania zaliczek na odszkodowania. Wystąpienie tak rozległej powodzi jest także sytuacją ekstraordynaryjną, zaś zarówno przepisy prawne, jak i ścieżki działań ubezpieczycieli, znacznie różnią się od tych, które miały miejsce podczas powodzi w 1997 roku – mówi mec. Fijołek.
Dopiero najbliższe miesiące wykażą jaka praktyka utrwali się co do zdarzeń pogodowych, które miały miejsce w ostatnim czasie. Orzecznictwo sądowe będzie raczej korzystne dla poszkodowanych powodzią.
Bezpośrednio po powodzi profesjonaliści wyspecjalizowani w zarządzaniu nieruchomościami mają inne obowiązki niż mieszkańcy, których domy ucierpiały w czasie żywiołu.
- Zarządcy, w przypadku obsługi nieruchomości, dotkniętych zalaniem, powinni przede wszystkim dokonać profesjonalnej oceny stanu budynku. Ewentualne naprawy powinny być niezależne od decyzji ubezpieczyciela, jednak należy pamiętać, że szkoda musi być prawidłowo udokumentowana. Tym samym zarządcy muszą dołożyć szczególnej staranności w swoich czynnościach, mając na uwadze przede wszystkim interes mieszkańców danej nieruchomości – twierdzi mec. Paweł Fijołek.
Zobacz w LEX: Na co mogą liczyć obszary dotknięte powodzią? - zestawienie praw i obowiązków wynikających z przepisów praw > >
Kłopotliwa kwestia naprawy uszkodzonych balkonów
W powodzi często ucierpiały balkony i mówiąc o odpowiedzialności zarządców, trudno pominąć tę kwestię ze względu na niejasności, z czyjej polisy naprawiane są takie szkody: zarządcy nieruchomości czy właściciela lokalu.
- Problem własności balkonów i odpowiedzialności za ich stan techniczny oraz ponoszenia nakładów finansowych na ich remont wielokrotnie był, na przestrzeni ostatnich lat, przedmiotem sporów sądowych, dyskusji i w efekcie - orzeczeń Sądu Najwyższego i Naczelnego Sądu Administracyjnego – wskazuje Aleksandra Kubiak.
W orzeczeniu z 3 października 2002 r. (wyrok Sądu Najwyższego z 3 października 2002 r., III RN 153/01) SN przyjął, że balkon może zostać uznany za pomieszczenie przynależne do lokalu, jeśli przylega do lokalu i służy wyłącznie do użytku właściciela tego lokalu.
W roku 2008 Sąd Najwyższy kolejny raz pochylił się nad problemem odpowiedzialności za balkony. W uchwale z 7 marca 2008 r.,( III CZP 10/08) stwierdził, że za część przynależną do lokalu można uznać tą część balkonu, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu (przestrzeń wewnętrzna wyodrębniona podłogą, balustradą, ścianami). I koszty utrzymania tej części obciążają właściciela lokalu. Elementy konstrukcyjne stanowiące część konstrukcji budynku, wbudowane w bryłę budynku należy uznać za części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu (stanową część wspólną nieruchomości), a co z tym idzie - koszty remontów tych elementów obciążają wspólnotę mieszkaniową.
Jednak w 2022 roku Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku II OSK 835/19 jasno stwierdził, że pomimo tego, że balkon przylegający do lokali, stanowiący odrębną własność, służy do wyłącznego użytku jego właściciela, to jest część wspólną nieruchomości. W związku z tym, za jego stan techniczny odpowiada wspólnota mieszkaniowa i na niej spoczywa obowiązek przeprowadzania remontów.
- Oczywiście dbanie o dobry stan techniczny budynku (w tym balkonów) to nie tylko koszty, ale przede wszystkim obowiązki i odpowiedzialność – zgodnie z art. 61 pkt 1 w związku z art. 5 ust. 2 prawa budowlanego – na właścicielu lub zarządcy budynku spoczywa obowiązek utrzymywania obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym oraz niedopuszczenia do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej – podkreśla Aleksandra Kubiak.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
