Na terenach powodziowych pojawiają się problemy z umowami najmu. Wielka woda zniszczyła setki budynków, umowy wciąż jednak obowiązują. Okazuje się, że można je rozwiązać. Najemca nie musi też płacić czynszu.
Czytaj też: Nie tylko powodzianie odbudują domy bez zbędnej papierologii
Szkolenie online: „Powódź 2024” – procedury i zasady udzielania pomocy w stanie klęski żywiołowej >
Nie ma budynku, nie ma umowy
Zniszczenie lokalu czy budynku przez powódź jest sytuacją nadzwyczajną i niezależną od stron umowy. - Jeśli doszło do zniszczenia budynku na skutek uderzenia fali powodziowej – przestał on istnieć, umowa w mojej ocenie wygasła - twierdzi Piotr Dobrowolski, radca prawny.
Według niego w takim wypadku stosuje się art. 475 par. 1 kodeksu cywilnego, który dotyczy tzw. następczej niemożliwości świadczenia. Chodzi o sytuację, w której podstawowy obowiązek wynajmującego – wydanie lokalu i utrzymywaniu go w stanie umożliwiającym umowny użytek przez cały czas trwania umowy przestało być możliwe z przyczyn, za które nie ponosi odpowiedzialności. - W oczywisty sposób wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności za powódź. Naturalnym jest również, że na wypadek wygaśnięcia umowy odpada obowiązek zapłaty czynszu. Pojawia się zaś obowiązek rozliczenia kaucji - tłumaczy mec. Piotr Dobrowolski.
Natomiast gdyby budynek, w którym znajduje się wynajmowany lokal nie został zniszczony całkowicie, ale wymagał rozbiórki, wynajmujący będzie miał prawo wypowiedzieć najem z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia. Mówi o tym art. 11 ust. 2 pkt. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Zobacz wzór dokumentu w LEX: Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego > >
Czynsz trzeba płacić czy nie?
W budynku wyłączonym przez nadzór budowlany nie można mieszkać. Najemca nie ma zatem możliwości korzystania z lokalu. Ma prawo więc domagać się obniżenia czynszu czy wypowiedzieć umowę. Może to dotyczyć również sytuacji, gdy lokal nie nadanie się do zamieszkania w części. Podstawą takiego działania będą przepisy art. 664 k.c.
- W sytuacji powstania wady nieusuwalnej, która ogranicza przydatność lokalu do umówionego użytku, najemca ma prawo żądać obniżenia czynszu za czas trwania wady (art. 664 par. 1 k.c.) – de facto do końca trwania umowy. Ponadto zastosowanie znajdzie np. art. 495 par. 2 zd. 1 k.c., który może być dodatkową podstawą do obniżenia czynszu - wyjaśnia Zuzanna Chojecka, adwokat, Senior Associate w Praktyce Postępowań Spornych kancelarii Domański Zakrzewski Palinka.
Czytaj w LEX: Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany: Art. 664 Roszczenia z tytułu wady rzeczy najętej
I podkreśla, ze jeśli najemca uiścił już czynsz za okres występowania wady, może domagać się zwrotu odpowiedniej jego części. Świadczenie spełnione przez najemcę stanowi świadczenie nienależne.
![Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów [PRZEDSPRZEDAŻ] ebook](/gfx/prawopl/_thumbs/produkty_foto/64518/978-83-8328-624-2_,mXqL62OeqFTLkrXdmIyYmw.jpg)
Lokal zamienny dla najemcy? Tylko w teorii
Może też zdarzyć się tak, że budynek istnieje, nie został wyłączony z użytku, jednak wymaga remontu. Jeśli ten wiąże się z koniecznością opuszczenia przez najemcę lokalu, a remont będzie trwał nie dłużej niż rok, wynajmujący zobowiązany będzie dostarczyć najemcy lokal zamienny. Przynajmniej w teorii, ponieważ w praktyce może być z tym poważny problem, tym bardziej na terenach dotkniętych powodzią.
- Gdyby lokal nie ucierpiał na tyle, by konieczna była wyprowadzka, ale pojawią się problemy z jego używaniem w postaci zagrzybienia, wilgoci, itp. najemca ma możliwość skorzystania z przepisu art. 682 kodeksu cywilnego i wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym - mówi mec. Piotr Dobrowolski.
Nie ma przy tym znaczenia, czy umowa została zawarta na czas oznaczony czy nieoznaczony. - Podkreślić trzeba jednak, że powódź sama w sobie nie jest samoistną przyczyną wypowiedzenia umowy. Mogą nią być jej następstwa. Jeśli jednak te nie występują – budynek stoi, lokal w nim nie został naruszony, nadaje się do zamieszkania, podstawy do wypowiedzenia umowy nie znajdziemy - podkreśla.
Woda zniszczyła wyposażenie, co wtedy?
Powódź jako okoliczność zupełnie niezależna od stron nie może stanowić podstawy wzajemnych roszczeń stron umowy najmu. Jeśli doszło do zniszczenia wyposażenia lokalu czy to należącego do wynajmującego, czy do najemcy, żaden z nich nie będzie mógł dochodzić od drugiego naprawienia szkody.
Niezależnie od tego, czy mamy do czynienia ze „zwykłą” umową najmu lokalu mieszkalnego, najmem okazjonalnym czy instytucjonalnym, sytuacja najemcy i wynajmującego będzie taka sama. - Inaczej jednak sprawy będą miały się w przypadku najmów, do których nie stosujemy ustawy o ochronie praw lokatorów. W takich sytuacjach odpadną obowiązki zapewnienia lokali zamiennych czy prawo do wypowiedzenia umowy na podstawie przepisów tej ustawy - podkreśla mec. Piotr Dobrzański.
Więcej tekstów o powodzi przeczytasz w specjalnej sekcji: Prawo na czas powodzi
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
