Powódź, z której skutkami mierzy się aktualnie, między innymi, południowo-zachodnia Polska, to nie tylko gigantyczne straty w sferze publicznej, ale przede wszystkim dramatyczne historie mieszkańców zalanych terenów. Na oficjalne dane, ile osób ucierpiało w wyniku powodzi i utraciło swoje miejsca zamieszkania należy jeszcze poczekać. Właściciele wielu zniszczonych domów i mieszkań wciąż spłacają kredyty hipoteczne, zaciągnięte na budowę lub kupno lokum. Jaka jest ich sytuacja prawna?
Czytaj też: Rząd zapowiada roczne umorzenie kredytów powodzian. Nie wyklucza cen urzędowych
Kredyt hipoteczny a zniszczenie nieruchomości
Niestety powódź i zalanie nieruchomości, na którą został zaciągnięty kredyt hipoteczny, nie powoduje unieważnienia umowy kredytowej. Oznacza to zatem, że kredyt, który został zaciągnięty na ich zakup lub wybudowanie, należy dalej spłacać, zgodnie z ustalonym z kredytodawcą harmonogramem. Z prawnego punktu widzenia nie ma znaczenia fakt, że lokal został poważnie uszkodzony i nie nadaje się do zamieszkania.
Należy jednak zwrócić uwagę, iż w takiej sytuacji również kredytodawcy ponoszą straty. Przedmiot zabezpieczenia hipotecznego, czyli mieszkanie lub dom, traci bowiem na wartości, a w niektórych przypadkach przestaje istnieć. Odrębna kwestia to możliwe opóźnienia w spłacie zadłużenia, wywołane nagłymi problemami finansowymi i bytowymi kredytobiorców. Na taką ewentualność kredytodawcy zabezpieczają się przede wszystkim wymogiem ubezpieczenia kredytowanej nieruchomości od ryzyk od zniszczeń spowodowanych nieszczęśliwymi zdarzeniami, takimi jak klęski żywiołowe, w tym powódź.
Ubezpieczenie nieruchomości – ratunek dla kredytobiorców?
Ubezpieczenie kredytowanej nieruchomości, która uległa zniszczeniu, ma kluczowe znaczenie również w ochronie powodzian-kredytobiorców. Daje ono stronom umowy kredytu hipotecznego dwa podstawowe rozwiązania. Po pierwsze, wypłacone z ubezpieczenia środki umożliwiają odbudowę, remont nieruchomości. Po drugie, pozwalają kredytobiorcy spłacić zadłużenie wobec kredytodawcy z tytułu hipoteki. Przy czym, w tym ostatnim przypadku, koniecznym będzie uzyskanie zgody od kredytodawcy. Ubezpieczenie zatem działa potencjalnie na korzyść obu stron umowy kredytu hipotecznego. Kredytobiorca w razie katastrofy wywołanej siłą wyższą, ma możliwość odbudowy nieruchomości lub uwolnienia się od hipoteki, a kredytodawca ma realną szansę odzyskać swoją należność.
Wymóg ubezpieczenia kredytowanej nieruchomości nie wynika z przepisów prawnych, natomiast banki z reguły odmawiają udzielenia kredytu bądź celowo podwyższają prowizję takiego kredytu, gdy kredytobiorca takiej umowy ubezpieczenia z jakiś powodów nie chce zawrzeć. W obecnych realiach rynkowych sytuacje, gdy kredytowana nieruchomość nie jest ubezpieczona należą raczej do rzadkości.
A co zamiast ubezpieczenia?
Ubezpieczenie nie jest jedynym narzędziem ochrony kredytobiorców. Zgodnie z przepisami ustawy o księgach wieczystych i hipotece, skoro zniszczenie nieruchomości nie nastąpiło na skutek okoliczności, za które odpowiada właściciel nieruchomości, kredytodawca nie może żądać ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia wierzytelności hipotecznej.
Ponadto, warto pamiętać, że w trudnej sytuacji finansowej, wywołanej przykładowo przez powódź, kredytobiorcy zawsze mogą zgłosić się do banków z wnioskiem o renegocjację warunków, na których został udzielony kredyt lub czasowe odroczenie spłaty rat. Natomiast oczywiście pozostaje to tylko i wyłącznie w gestii banków, czy zgodzą się na określone ustępstwa.
Warto również zwrócić uwagę na możliwość wprowadzenia rozwiązań systemowych. Pomimo, że liczba powodzian z zaciągniętymi kredytami hipotecznymi nie jest jeszcze oszacowana, rząd już teraz zapowiedział wprowadzenie programu pomocowego polegającego na umarzaniu rat kredytów (nie tylko hipotecznych) przez kolejne 12 miesięcy. Propozycja pomocy jest nawet wyższa niż oczekiwana, nie są to wakacje kredytowe, czyli okres zawieszenia w spłacie rat, tylko realne ich umorzenie. To z pewnością pozwoli łatwiej uporać się kredytobiorcom z nagłą i trudną sytuacją finansową. A czas, który kredytobiorcy zyskają w ramach rządowego programu pomocy, kredytobiorcy-powodzianie będą mogli również wykorzystać na przeprowadzenie procedur wypłaty odszkodowań, które niestety potrafią trwać miesiącami.
Wanesa Choptiany-Mańka, prawniczka i wykładowczyni Uniwersytetu WSB Merito Warszawa
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.