Sprzedaż nieruchomości komercyjnych (biurowców, sklepów, galerii handlowych, hoteli) może być opodatkowana na dwa sposoby. Można ją potraktować jako aktywa i sprzedać majątek. W takim przypadku transakcja podlega opodatkowaniu VAT, według najwyższej 23-proc. stawki. Nabywca – co do zasady – ma w tym przypadku prawo do odliczenia podatku zapłaconego w cenie. Drugim sposobem jest sprzedaż nieruchomości jako przedsiębiorstwo i jego zorganizowaną część. Transakcja nie podlega w takim przypadku VAT. Płaci się jednak podatek od czynności cywilnoprawnych w wys. 2 proc.
Zwrot VAT coraz bardziej problematyczny
- Od jakiegoś czasu coraz trudniej jednak odzyskać zapłacony podatek. Organy podatkowe próbują dokonać przekwalifikowania transakcji i udowadniają, że sprzedaż dotyczyła zorganizowanej części przedsiębiorstwa – potwierdza Zbigniew Marczyk, counsel w Hogan Lovells. Tłumaczy, że takie postępowania fiskusa wiąże się z dużym ryzykiem u nabywcy nieruchomości. Kupujący nie ma bowiem pewności, czy będzie mógł odzyskać zapłacony podatek, zgodnie z obowiązującą w VAT zasadą neutralności. Sprawa zwrotu VAT jest na tyle problematyczna, że NSA w marcowym wyroku nr I FSK 2082/18 przypomniał organom podatkowym, że ochrona z interpretacji musi dotyczyć także zwrotu VAT, a nie tylko zapłaty podatku.
Zobacz również: Podatników czekają kolejne zmiany >>
- Coraz powszechniejszą praktyką jest zawieranie między stronami szczególnych klauzul, w których definiuje się zasady postępowania przy próbie przekwalifikowania transakcji przez organy podatkowe. Chcąc się zabezpieczyć, firmy składają wnioski o interpretacje. Na wszelki wypadek dołączają do nich pełne wersje zawartych umów przedwstępnych. Mają nadzieję, że w przyszłości nie pojawi się problem, że nie przedstawiły wyczerpująco stanu faktycznego – podkreśla Marczyk. Dodaje, że pewnym rozwiązaniem jest też zbycie udziałów spółki wraz z nieruchomością. Płaci się co prawda tylko 1-proc. podatek od czynności cywilnoprawnych, jednakże przejmuje się firmę z całą jej historią. Dodatkową wadą tego rozwiązania jest brak możliwości aktualizacji wartości początkowej nieruchomości do wartości rynkowej.
Cena promocyjna: 296.1 zł
|Cena regularna: 329 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: zł
PCC też nie bez VAT
Okazuje się jednak, że potraktowanie sprzedawanej nieruchomości jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa też nie jest takie oczywiste. Opodatkowanie sprzedaży samym podatkiem od czynności cywilnoprawnych również okazuje się problematyczne. Organy podatkowe mogą uznać, że sprzedawana nieruchomość nie może być potraktowana jako zorganizowana część przedsiębiorstwa i nakazać jej opodatkowanie VAT. Wiąże się to z dużym ryzykiem po stronie sprzedającego. Zwłaszcza, że skarbówka może zakwestionować transakcję po kilku latach.
Objaśnienia podatkowe nie załatwiają sprawy
Pod koniec ubiegłego roku Ministerstwo Finansów wydało objaśnienia w sprawie opodatkowania podatkiem VAT transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych. Resort wskazał, że podstawową zasadą jest opodatkowanie VAT sprzedaży nieruchomości. Jest to bowiem standardowa dostawa towaru. Sprzedawaną nieruchomość można traktować jako zorganizowaną część przedsiębiorstwa (bez VAT) tylko wyjątkowo. Konieczne jest jednak spełnienie dwóch istotnych warunków. Po pierwsze konieczne jest, aby nabywca miał zamiar kontynuowania tej samej działalności w nieruchomości co jej sprzedawca. Po drugie – nabyta nieruchomość musi dawać mu tę możliwość w oparciu o nabyte składniki. Konieczność dokupienia dodatkowych składników wyeliminuje możliwość rozliczenia transakcji jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
