W pierwszej kolejności warto zaznaczyć, że nie każdy domek letniskowy może być uznany za budynek w świetle obowiązujących przepisów. Mając na uwadze brzmienie art. 1a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych wyłącznie obiekt budowlany posiadający wszystkie cechy pozwalające na zakwalifikowanie go do kategorii budynków, tj. trwale połączony z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadający dach oraz fundamenty, powinien podlegać opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości od swojej powierzchni użytkowej.
Jak widać cechy konstytutywne budynku zostały precyzyjnie określone i wszystkie te kryteria muszą zostać spełnione łącznie. Zatem, jeżeli dany obiekt nie spełnia chociażby jednego kryterium, to nie może zostać uznany za budynek. W praktyce może zdarzyć się taka sytuacja, w której dom letniskowy np. nie będzie posiadał fundamentu lub nie będzie trwale związany z gruntem. W takim przypadku nie będzie mógł zostać uznany za budynek i będzie najczęściej traktowany jako budowla. Tymczasem od budowli niezwiązanych z działalnością gospodarczą w ogóle podatku od nieruchomości się nie płaci.
Sprawdź w LEX: Czy można posadowić domek letniskowy na działce leśnej? >
Problemu podatkowego w przypadku niektórych kategorii domków letniskowych może zatem w ogóle nie być (przy czym trzeba pamiętać, że przesłanka trwałego związku z gruntem oraz pojęcie fundamentu są w orzecznictwie traktowane dość szeroko). (zob. wyrok NSA z dnia 7 czerwca 2013 r. sygn. akt II OSK 315/12, wyrok WSA w Poznaniu 14 marca 2018 r. sygn. akt I SA/Po 1226/17).
Jeśli budynek, to jaka stawka?
W pierwszej kolejności należy więc ustalić, czy domek letniskowy jest budynkiem w świetle obowiązujących przepisów. Jeżeli tak, to dla ustalenia stawki podatku od nieruchomości niezbędna będzie prawidłowa kwalifikacja budynku, bowiem od niej jest uzależniona wysokość stawki.
Cena promocyjna: 51.6 zł
|Cena regularna: 129 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 129 zł
Obecnie maksymalna stawka dla budynków pozostałych wynosi 8,05 zł od 1 m² powierzchni użytkowej, natomiast dla budynków mieszkalnych 0,81 zł od 1 m² powierzchni użytkowej. Wynika z tego, że podatnik od budynku wypoczynkowego musi płacić prawie 10-krotnie wyższy podatek (stawka dla budynków pozostałych) niż za budynek mieszkalny (stawka dla budynków mieszkalnych).
Sprawdź w LEX: W jaki sposób może zalegalizować domki letniskowe, aby ich ostatecznie nie likwidować? >
Co decyduje o tym jaką stawkę zastosujemy? Dotychczas w orzecznictwie można było zaobserwować pogląd, zgodnie z którym decydujące znaczenie mają parametry techniczne i faktyczny sposób użytkowania budynku, nie zaś jego oznaczenie w ewidencji. Zgodnie z takim poglądem dla ustalenia właściwej stawki podatku od nieruchomości organy podatkowe powinny przede wszystkim ustalić podstawową funkcję użytkową budynku. W związku z powyższym, aby zastosować stawkę preferencyjną (dla budynków mieszkalnych) budynek musi służyć celom mieszkalnym, czyli zaspokajać podstawowe potrzeby mieszkaniowe właściciela i osób mu bliskich. Tak np. w wyroku WSA w Gdańsku z dnia 22 lutego 2017 r. sygn. akt I SA/Gd 1620/16 oraz w wyroku NSA z dnia 24 sierpnia 2017 r. sygn. akt II FSK 950/17.
Jednak z powyższą opinią zdecydowanie nie zgodził się NSA w wydanym niedawno wyroku (wyrok z dnia 29 maja 2020 r. sygn. akt II FSK 2876/19), który podkreślił, że organy podatkowe nie powinny, opierać się na ustalonej przez siebie funkcji budynku letniskowego, lecz na zapisach ewidencji gruntów i budynków.
Zobacz również: W podatkach prywatni właściciele gruntu traktowani jak firmy >>
Czy ewidencja gruntów i budynków ma charakter wiążący?
Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy prawo geodezyjne i kartograficzne podstawę wymiaru podatków i świadczeń stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. NSA w przytoczonym wyroku podkreślił, że organy nie mogą dokonywać samodzielnej klasyfikacji funkcji budynku poprzez analizowanie jego faktycznego wykorzystania. Zatem organy podatkowe nie są zobowiązane do przeprowadzenia postępowania dowodowego zmierzającego do ustalenia i wykazania czy budynek służył do zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych. Wystarczające w tym zakresie będą zapisy w ewidencji. Wiążący charakter tych zapisów wskazuje, że opodatkowanie domu letniskowego jako budynku mieszkalnego będzie mogło mieć miejsce w przypadku zmiany danych w ewidencji.
Sprawdź w LEX: Kiedy budowa domku letniskowego wymaga pozwolenia na budowę? >
Brak danych z ewidencji gruntów i budynków
Co zrobić w sytuacji, kiedy brak jest danych z ewidencji gruntów i budynków, a najnowsze orzecznictwo mówi, że to właśnie ewidencja jest kluczowa do ustalenia funkcji budynku, a następnie stawki podatku? W praktyce mają miejsce sytuacje, w których budynek nie został ujęty w ewidencji gruntów i budynków, jednak również i ta kwestia została niedawno rozstrzygnięta przez NSA w wyroku z dnia 13 lutego 2020 r. sygn. akt II FSK 717/18, w którym NSA podniósł, że w przypadku kiedy klasyfikacja budynku nie wynika z ewidencji, różnicowanie budynków mieszkalnych od budynków letniskowych winno opierać się na ich dokumentacji architektoniczno-budowlanej - w tym decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, projektach budowlanych, decyzjach o pozwoleniu na budowę, czy też decyzjach o dopuszczeniu budynku do użytkowania. Należy podkreślić zatem, że możliwość i stopień zaspokajania potrzeb mieszkaniowych nie ma zgodnie z tym podejściem znaczenia przy ustalaniu charakteru domu letniskowego, a za kryterium różnicujące powinny być uważane dane o charakterze obiektywnym, ewidencyjne lub pozaewidencyjne.
Sprawdź w LEX: Czy na terenie określonym w mpzp jako zabudowa pensjonatowa, można postawić domki letniskowe w ramach usług turystyki? >
Utrwalenie się poglądu zaprezentowanego w ostatnich orzeczeniach NSA może wpłynąć na zwiększenie wysokości opłat podatkowych w przypadku niektórych domków letniskowych. Zgodnie z tym poglądem nawet, jeżeli domek taki jest faktycznie wykorzystywany jako budynek mieszkalny, to aby opodatkować go preferencyjną stawką podatku konieczna będzie zmiana zapisów w ewidencji gruntów i budynków (dokonana przez uprawniony do tego organ). Jeżeli podatnik nie dokona takiej zmiany, to argument o faktycznym wykorzystywaniu domu letniskowego, jako mieszkalnego nie wpłynie na zmianę kwalifikacji i opodatkowanie preferencyjną stawką podatku.
Autorka: Anna Pazurkiewicz, zespół ds. podatku od nieruchomości, dział doradztwa podatkowego Deloitte
Sprawdź w LEX: Czy krótkoterminowy wynajem kilku domków letniskowych można opodatkować ryczałtem jako najem prywatny? >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
