Właściciel 7 działek leżących przy działce drogowej będącej jego własnością zamierza je sprzedawać. Wydzielona działka drogowa jest dostępem do drogi publicznej.
Czy należy sprzedawać te działki ze służebnością w działce drogowej czy z udziałem w działce drogowej w 1/7 części dla każdej działki?
Jak zabezpieczyć wszystkich kupujących na przyszłość by:
1) swobodnie mogli korzystać z dojazdu tą drogą,
2) swobodnie mogli doprowadzić media,
3) nie musieli każdorazowo prosić współwłaścicieli o zgodę na uzbrojenie?
Jak potraktować to od strony PCC?
Argumentem, który przemawia za sprzedażą działki, stanowiącej drogę dojazdową są kwestie związane z pewnymi obowiązkami, które ciążą na właścicielu takiej działki stanowiącej drogę dojazdową. Wszelkiego rodzaju prace wykonywane na tej działce wymagają zgody właściciela. Musi on również brać udział we wszystkich etapach prac przygotowawczych, polegających na przygotowaniu dokumentacji, uzyskaniu zezwoleń itp., musi również dbać o utrzymanie tej nieruchomości
Niewątpliwie ustanowienie służebności drogowej będzie dla autora pytania oznaczało, że będą ciążyły na nim rozmaite obowiązki, których nie ma w przypadku sprzedaży 1/7 udziałów w przedmiotowej działce.
Sprzedaż udziałów w niezabudowanej nieruchomości podlega opodatkowaniu PCC w wysokości 2% od podstawy wymiaru. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości.

Pamięć jednak należy, że zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2007 r. Nr 68, poz. 450 z późn. zm) dalej u.p.c.c., nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Zatem w sytuacji, gdyby transakcja sprzedaży udziałów w nieruchomości podlegałaby opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług to wówczas transakcja ta nie podlegałaby PCC. Dlatego niezwykle ważnym jest ustalenie ponad wszelką wątpliwość czy przypadkiem ta transakcja nie będzie opodatkowana podatkiem VAT.

W przypadku sprzedaży pamiętać również należy o tym, że sprzedaż udziału w nieruchomości co do zasady jest przychodem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) dalej u.p.d.o.f., jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W pytanie brak jest jakichkolwiek informacji na temat daty i sposobu nabycia przedmiotowej nieruchomości. Dokonując jednak analizy skutków podatkowych sprzedaży udziałów na gruncie u.p.d.o.f. należy również sprawdzić, czy do sprzedaży gruntów nie będzie miało zastosowanie jedno ze zwolnień wymienionych w art. 21 ust. 1 u.p.d.o.f.

Jeżeli chodzi o skutki podatkowe ustanowienia służebności drogowej to są one uzależnione od tego czy służebność ta ma charakter odpłatny czy nieodpłatny.
Ustanowienie odpłatnej służebności drogowej podlega opodatkowaniu PCC (art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. i u.p.c.c.). Obowiązek podatkowy ciąży na uprawnionym do drogi koniecznej (art. 4 pkt 6 u.p.c.c.). Podstawę opodatkowania stanowi wartość świadczeń osoby, na rzecz której ustanowiono służebność, za okres, na jaki prawa te zostały ustanowione (art. 6 ust. 1 pkt 6 u.p.c.c.). Jeżeli jednak służebność została ustanowiona na czas nieokreślony to wówczas podstawę opodatkowania może stanowić zgodnie z oświadczeniem podatnika:
1) wartość świadczeń za lat 10 albo
2) wartość świadczeń należnych w miarę wykonywania umowy (art. 6 ust. 6 u.p.c.c.).
Stawka podatku wynosi 1 proc (art. 7 ust. 1 pkt 3 u.p.c.c.).

Ustanowienie nieodpłatnej służebności drogowej na rzecz osoby fizycznej podlega natomiast opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn (art. 1 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, tekst jedn.: Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768 z późn. zm. dalej u.p.s.d.). Wówczas obowiązek podatkowy powstaje z chwilą ustanowienia tego prawa (art. 6 ust. 1 pkt 8 u.p.s.d.). Do określenia podstawy opodatkowania przyjmuje się wartość powtarzających się świadczeń, czyli prawa służebności. Wartość świadczeń powtarzających się przyjmuje się do podstawy opodatkowania w wysokości rocznego świadczenia pomnożonego:
- w razie ustanowienia świadczeń na czas określony co do liczby lat lub ich części - przez liczbę lat lub ich części,
- w pozostałych przypadkach, w tym w razie ustanowienia świadczeń na czas nieokreślony - przez 10 lat (art. 13 ust. 1 i 2 u.p.s.d.).
Roczną wartość służebności ustala się w wysokości 4% wartości rzeczy obciążonej służebnością (art. 13 ust. 3 u.p.s.d.), a wysokość podatku w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca. W przypadku osób zaliczonych do trzeciej grupy, czyli osób obcych, podatek wynosi 12, 16 i 20%. w zależności od wartości świadczenia.

Tomasz Kaczyński