Czytelnicy Prawo.pl pytają o sytuację, jak rozliczyć najem pokoju, który ma charakter okazjonalny. Chodzi o sytuację, w której czynności związane z najmem nie będą podejmowane w sposób zorganizowany i ciągły, a wynajmujący emeryt nie korzysta z obsługi księgowej ani nie zatrudniania pracowników. Wpłaty za wynajem pobierane są przez portale internetowe i przesyłane na konto wynajmującego, a obsługą gości i wszelkimi formalnościami wynajmujący będzie zajmować się samodzielnie. Klientów do wynajmu będzie poszukiwać za pośrednictwem portali internetowych, a umowy z najemcami będą zawierane na krótki okres, np. na okres 1-2 dni lub tygodnia czy miesiąca. Przychody uzyskane z wynajmu będą przeznaczane na pokrycie kosztów utrzymania mieszkania oraz wspomaganie budżetu domowego. Umowy najmu pokoju będą podpisywane z emerytem jako osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej.
Czytaj w LEX: Kiedy najem warto opodatkować ryczałtem – poradnik na przykładach >
Najem prywatny czy działalność gospodarcza?
W kontekście przychodów z umów najmu należy wskazać, że odrębnymi źródłami przychodów są:
- pozarolnicza działalność gospodarcza (zob. art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT),
- najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (zob. art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT) – tzw. najem prywatny.
Zasadniczo wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. Jednak gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą (zob. art. 14 ust. 2 pkt. 11 ustawy o PIT), albo najem jest przedmiotem tej działalności – wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Nadmienić tu należy, że art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, regulujący źródło przychodu, jakim jest najem, wyklucza z katalogu tych przychodów składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.
Czytaj w LEX: Najem i dzierżawa lokali mieszkalnych przez osoby nieprowadzące działalności gospodarczej >
Najem pokoju, nawet krótkoterminowy, to najem prywatny
Jak wynika uchwały NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21: Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (…), chyba, że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.
Skarbówka potwierdza, że do przychodów z najmu prywatnego mogą być zaliczone także przychody z wynajmu krótkoterminowego pokoi turystom. Mówi o tym interpretacja indywidualna dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 19 lipca 2022 r. (nr 0114-KDIP3-2.4011.561.2022.2.MG).
Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym (zob. art. 9a ust. 6 ustawy o PIT). Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym PIT).
Należy podkreślić, że od 1 stycznia 2023 r. opodatkowanie przychodów z najmu prywatnego w formie ryczałtu ewidencjonowanego jest obligatoryjne, co potwierdza m.in. interpretacja indywidualna dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 19 lipca 2022 r. (nr 0114-KDIP3-2.4011.561.2022.2.MG).
Czytaj w LEX: Kwalifikowanie przychodów z najmu – pozarolnicza działalność gospodarcza wyjątkiem, a nie zasadą >
Jak rozliczyć ryczałt
Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5 proc. przychodów do kwoty 100 tys. zł oraz 12,5 proc. przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 tys. zł.
Uwaga: Podatek zryczałtowany pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty uzyskania.
U małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, wspólnie wynajmujących pokój, przychody z najmu prywatnego w odniesieniu do każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (w razie braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe), chyba że złożą sporządzone na piśmie oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich. Jeśli małżonkowie złożyli oświadczenie, zapłacą stawkę 8,5 proc. od przychodów do 200 tys. zł, a 12,5 proc. po przekroczeniu limitu 200 tys. zł.
Podsumowując, najem pokoju w mieszkaniu emeryta stanowi dla niego źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, czyli tzw. najem prywatny. Przychody uzyskane przez emeryta (wynajmującego) podlegają opodatkowaniu ryczałtem ewidencjonowanym. Jeśli przychód łączny z najmu nie przekroczy kwoty 100 tys. zł rocznie, wówczas ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wyniesie 8,5 proc. Natomiast po przekroczeniu tego limitu, odprowadzi Wynajmujący (emeryt) od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 12,5 proc. przychodów.
Zaprezentowane stanowisko podzielają organy podatkowe, m.in. w interpretacji indywidualnej dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 20 maja 2024 r., 0115-KDIT1.4011.293.2024.1.DB).
Marcin Szymankiewicz, doradca podatkowy
Czytaj również: Małżonkowie zapłacą za 2023 rok niższy ryczałt od najmu >>
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
