Od wielu lat obrót i zabudowa prywatnej ziemi rolnej są bardzo ograniczone. Nie zanosi się też na duże zmiany w tym zakresie. Co rusz więc pojawia się kolejny pomysł, jak obejść zakazy. Ostatnio coraz bardziej popularna staje się zmiana klasyfikacji w ewidencji gruntów i budynków.
Czytaj też: Reforma planistyczna - zamiast budów, problemy
R na Bp, czyli prosty sposób na odrolnienie
Patent na odrolnienie jest prosty. Uzyskuje się warunki zabudowy dla gruntu rolnego (klasa gruntu IV lub niższa), np. na zabudowę siedliskową lub mieszkaniową. Następnie, po rozpoczęciu budowy (do czego wystarczy jedynie wpis w dzienniku budowy), można zmienić klasyfikację gruntu z użytku z rolnego R na zurbanizowane tereny niezabudowane, czyli na Bp. Taka działka nie jest objęta wówczas zakazami z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Można ją zabudować inaczej, podzielić na mniejsze i sprzedać pod budownictwo.
Przed korzystaniem z odrolnienia "na skróty" przestrzegają jednak prawnicy, Związek Powiatów Polskich oraz Krajowy Ośrodek Rozwoju Rolnictwa. Taka decyzja w przyszłości może skończyć się procesami sądowymi i będzie słono kosztować.
Wniosek o zezwolenie na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej/leśnej - pobierz w LEX >
Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 219) wyróżnia się:
- grunty rolne: R – grunty orne, Ł-łąki, Ps-pastwiska, S-sady, Br-grunty rolne zabudowane, Lzr-grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, Wsr-grunty pod stawami, W-grunty pod rowami, N-nieużytki,
- grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione: Ls-lasy, Lz-grunty zadrzewione i zakrzewione,
- grunty zabudowane i zurbanizowane, w szczególności: B-tereny mieszkaniowe, Ba-tereny przemysłowe, Bi-inne tereny zabudowane, Bp-zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, Bz-tereny rekreacyjno-wypoczynkowe.
I najważniejsze. To samo rozporządzenie definiuje zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy jako grunty, na których została rozpoczęta, lecz nie została zakończona budowa, powodująca wyłączenie gruntów z produkcji rolnej lub leśnej (zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych). Oznacza to, że użytku Bp nie zalicza się do gruntów rolnych. A to kusi. Nie tak łatwo jest bowiem przekwalifikować grunt z rolnego na budowlany. Inwestorzy starają się przy pomocy tego przepisu obejść zakazy z ustaw rolnych, czyli przede wszystkim ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (ukur).
- Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem to, czy mamy do czynienia z nieruchomością rolną, determinuje właśnie rodzaj użytku wskazany w ewidencji gruntów i budynków. Skoro dana nieruchomość nie zawiera użytku rolnego, to jednocześnie przestaje być nieruchomością rolną w rozumieniu ukur. Ma to dalekie konsekwencje dla właściciela. Po pierwsze, można podzielić nieruchomości na działki mniejsze niż 3 tys. mkw., a po drugie, wyłączone zostają ograniczenia w obrocie taką nieruchomością - tłumaczy Maciej Obrębski, adwokat, partner w kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie.
Procedura w LEX: Wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej lub leśnej >
Cena promocyjna: 148.19 zł
Cena regularna: 203 zł
Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 148.19 zł
W urzędach póki co przecieranie szlaków
Praktyka starostw, dotycząca zmiany użytku R na Bp, jest różna. Część z nich nie widzi w tym żadnego problemu i zmienia. Natomiast niektóre uważają, że Bp to stan tymczasowy, istniejący tylko podczas budowy, a istotny jest tylko pierwotny użytek, czyli rolny (R).
Związek Powiatów Polskich ostrzega. Wykorzystywanie przepisów rozporządzenia do odrolnienia gruntów, to jak stąpanie po kruchym lodzie.
- Z poz. 16 w załączniku nr 1 do rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków wynika, że przy ustalaniu konturów zurbanizowanych terenów niezabudowanych lub w trakcie zabudowy jest obowiązek wzięcia pod uwagę postanowień decyzji wydanych na podstawie art. 11 oraz art. 28 ust. 2 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Ta pierwsza to decyzja zezwalająca na wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej, druga zaś to decyzja wymierzająca karę za wyłączenie gruntów z produkcji niezgodnie z przepisami ustawy. Rozstrzygnięcia wynikające z przepisów ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych powinny być więc wydane jako pierwsze, a dopiero potem można zmieniać klasyfikację - wyjaśnia Grzegorz Kubalski, zastępca dyrektora biura Związku Powiatów Polskich.
Także Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa jest mocno sceptyczny do nowego trendu. - Sam fakt oznaczenia użytku czy zakwalifikowania nieruchomości nie definiuje jednoznacznie, czy w danej sytuacji nieruchomość ta podlega, czy nie podlega przepisom ukur. Okolicznością, która co do zasady przesądza o stosowaniu tej ustawy, jest moment nabywania nieruchomości, chyba że ustawa stanowi inaczej. W praktyce oznacza to, że jeżeli nabywana jest nieruchomość z obciążeniem przepisów ww. ustawy, to te obciążenia nie znikają później „automatycznie”. Każdy przypadek należy oceniać więc indywidualnie - tłumaczy Joanna Łastowska, dyrektor Biura Dyrektora Generalnego KOWR.
Czytaj w LEX: CIC Kancelaria, Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej lub leśnej >
Zmiana użytku może "wsadzić" na niezłą minę
Również prawnicy ostrzegają inwestorów przed pochopnymi decyzjami. Odrolnienie "na skróty" w przyszłości może słono kosztować.
- Nie jest łatwo na potrzeby zmiany w ewidencji gruntów wykazać, że grunt rolny stał się gruntem zabudowanym i zurbanizowanym. Zmiany kwalifikacji gruntu z rolnego na zabudowany i zurbanizowany nie można dokonać bez dopełnienia niezbędnych formalności - twierdzi Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy.
Jego zdaniem, skoro rozporządzenie odwołuje się do prawa budowlanego, to oznacza to, że w wielu przypadkach zabudowę nieruchomości będzie musiało poprzedzać zgłoszenie budowy lub uzyskanie pozwolenia na budowę. Poza tym zabudowa musi być zgodna z planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy.
Podobnie uważa Joanna Maj, radca prawny, SWK Legal Sebzda-Załuska Wójcik Kamińska Radcowie Prawni. - W mojej ocenie istotne zastrzeżenie zawiera art. 41 ust. 3 Prawa budowlanego, który może przesądzić o nieskuteczności tej procedury. Prace przygotowawcze mogą być wykonywane tylko na terenie objętym pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem.
Ale to nie wszystko. Zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych plan miejscowy musi określać przeznaczenie gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III na cele nierolnicze, co dodatkowo wymaga uzyskania zgody ministra. W przypadku braku planu miejscowego nie da się uzyskać decyzji o warunkach zabudowy, np. na budowę domu na tych najcenniejszych gruntach rolnych.
- Póki nie będzie planów ogólnych gmin, to nie da się także skorzystać z wyjątku, że nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III położonych na obszarze uzupełnienia zabudowy, który może być określony w planie ogólnym gminy. Inwestycja musi być zgodna nie tylko z przepisami prawa budowlanego i techniczno-budowlanymi, ale także z wszystkimi innymi regulacjami ograniczającymi zabudowę - wyjaśnia Piotr Jarzyński.
Oznacza to jedno. - Jeśli uznać, że użytek Bp ma wyłącznie tymczasowy charakter i nie powoduje trwałej utraty przez nieruchomość rolnego przeznaczenia, zarówno decyzja podziałowa, jak i sprzedaż nieruchomości mogą być nieważne. Zgodnie z art. 9 ukur nabycie nieruchomości rolnej z naruszeniem przepisów ustawy jest nieważne, a z powództwem o ustalenie tej nieważności KOWR może wystąpić w każdym czasie - przestrzega mec. Maciej Obrębski.
Czytaj też w LEX:
Wybrane ograniczenia uprawnień właściciela nieruchomości rolnej w prawie administracyjnym >
Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej i leśnej w związku z budową linii elektroenergetycznej >
Wyłączenie gruntu rolnego lub leśnego bez zezwolenia starosty >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
