Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce zwiększyć podaż gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, o co od dawna upominają się inwestorzy. Liczy, że wpłynie w ten sposób na obniżenie cen mieszkań, które w dużych miastach już od dawna przekraczają grubo ponad 10 tys. zł. za mkw. Prawdopodobnie jeszcze w tym tygodniu resort opublikuje pakiet zmian w tej sprawie. Jedna z nich będzie dotyczyć nieruchomości rolnych w miastach. Prezes Krajowego Ośrodka Rolnictwa nie będzie miał już prawa pierwokupu miejskich gruntów rolnych. Znikną też inne ograniczenia narzucane przez ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego. Z kolei samorządy zyskają dostęp do gruntów Krajowego Zasobu Nieruchomości. Z lex deweloper, czyli ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, zostanie wykreślony w końcu współczynnik parkingowy 1,5, który dziś blokuje wiele inwestycji. Wpływa też na ceny lokali realizowanych na podstawie tych przepisów.
Eksperci chwalą zmiany, ale ostrzegają przed całkowitym zdjęciem ochrony gruntów rolnych w miastach. Twierdzą, że może to doprowadzić do niekontrolowanej urbanizacji.
Czytaj też: Najwyższy czas "poluzować" obrót prywatną ziemią
Grunty rolne bez ochrony
Resort rozwoju planuje ułatwić zmianę statusu działki z rolnej na budowlaną.
- Chcemy uwolnić grunty rolne położone w granicach administracyjnych miast. Nie będą już one objęte ograniczeniami wynikającymi z ustaw rolnych, a w szczególności ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Bez problemu będzie można uwolnić te grunty pod działalność inwestycyjną – mówi serwisowi Prawo.pl Jacek Tomczak, wiceminister Rozwoju i Technologii. I tłumaczy, że obecnie tysiące hektarów gruntów w miastach to ziemia rolna. Uprawa ziemi w miastach jest pozbawiona sensu. Często są to grunty, które leżą odłogiem, a jest potrzeba, aby zasiliły rynek nieruchomości.
Dziś przepisy przewidują bowiem, że osoba, która nie jest rolnikiem, może kupić w mieście maksymalnie do jednego hektara ziemi bez obowiązku prowadzenia na nim działalności rolnej. Jeżeli działka jest większa, tj. przekracza jeden hektar, to taki obowiązek istnieje (chyba, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przeznacza nieruchomość na cele nierolne ). Nie ma znaczenia, czy w bliskiej okolicy znajdują się bloki, sklepy czy biurowce. Działalność rolną trzeba prowadzić przez pięć lat - nawet, gdy nieruchomość się do tego nie nadaje z racji sąsiedztwa.
Czytaj też w LEX: Zagospodarowanie gruntów rolnych a decyzje o warunkach zabudowy po reformie planistycznej >
Jest także szansa na usunięcie wskaźnika parkingowego z lex deweloper, który blokuje inwestycje. Chodzi o wymóg minimalnej liczby stanowisk postojowych (1,5 miejsca postojowego). Wskaźnik jest z sufitu i trudny do zastosowania w praktyce. Jego wejście w życie 12 maja ubiegłego roku skutecznie ograniczyło wydawanie przez gminy nowych uchwał lokalizacyjnych. Kilkukrotnie podejmowano już próbę usunięcia wskaźnika z przepisów, ale nic z tego nie wyszło. O czym pisaliśmy wielokrotnie m.in. w artykule Z lex deweloper zniknie wskaźnik parkingowy, znowu będzie można budować
Nie wybudujemy bloków w szczerym polu
Postulat wyjęcia gruntów spod ochrony popiera Polski Związek Firm Deweloperskich oraz prawnicy reprezentujący inwestorów. Ale huraoptymizmu nie widać. Deweloperzy nie chcą budować w przysłowiowym "polu". Interesują ich grunty uzbrojone. Poza tym całkowite "wyjęcie" gruntów rolnych spod ochrony może być niebezpieczne. Bo grunt gruntowi nie jest równy. Czym innym jest ugór w centrum stolicy, a czym innym pole ze zbożem na obrzeżach małego miasta Tyszowce na Lubelszczyźnie.
- Oczywiście z zainteresowaniem powitamy każdą propozycję, która zwiększy podaż gruntów, jest jednak kilka ale. Chodzi o podaż gruntów na terenach przygotowanych do inwestycji mieszkaniowych, tj. terenach, które są wyposażone w infrastrukturę (transportową, edukacyjną, zieloną), albo dzięki skali inwestycji inwestor może częściowo taką infrastrukturę zrealizować – niestety deweloper nie puści autobusu czy tramwaju. Nie chcemy budować „w polu” i pogłębiać problemów polskich miast! Jeżeli decydujemy się na uruchomienie inwestycyjne dużego obszaru rolnego, to musi to być związane z zaplanowaniem przez miasto transportu, terenów zieleni etc. - uważa Michał Leszczyński, radca prawny PZFD.
Polecamy też szkolenie online w LEX: System planowania przestrzennego w okresie przejściowym >
Również Maciej Obrębski, adwokat, partner w kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie uważa, że zmiana będzie ułatwieniem dla inwestorów i zwiększy podaż gruntów pod mieszkaniówkę. Ale może też prowadzić na obrzeżach miast do niekontrolowanej urbanizacji.
Natomiast Joanna Maj, radca prawny w SWK Legal Sebzda – Załuska Wójcik Kamińska Radcowie Prawni, uważa, że kluczowe będzie jednak, jak szybko te grunty trafią na rynek i w jakim stopniu deweloperzy będą w stanie wykorzystać nowe możliwości. Oczywiście nie bez znaczenia będzie sama treść tej regulacji i jakość merytoryczna przepisów. Nasza rozmówczyni nie jest też zwolenniczką całkowitej rezygnacji z ochrony.
- W tym przypadku liczy się nie tylko czas i szybkość ich uchwalenia, ale precyzja i wysoki standard legislacji, od którego w ostatnich latach dość mocno odbiegliśmy. To powinny być wyjątkowo przemyślane przepisy z uwagi na ich delikatną materię. W tym zakresie wprowadzenie "bezpiecznika" będzie bardzo istotne. Ważne jest, aby także zapewnić ochronę cennych gruntów rolnych w miastach. Może ona obejmować np. szczegółowe kryteria, jakie grunty mogą być przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową czy odpowiednie mechanizmy monitorowania i oceny wpływu tych zmian na środowisko i lokalne społeczności. W przypadku Komisji „Przyjazne Państwo” w ślad za propozycją odrolnienia gruntów w miastach szło wiele innych zmian w przepisach, które ostatecznie nie weszły w życie, np. zniesienie pozwolenia na budowę. Myślę, że w obecnym stanie prawnym, patrząc na ostatnie nowelizacje prawa budowlanego, kolejne deregulacje tej ustawy nie byłyby dobrym kierunkiem. Efektem licznych uproszczeń procedur prawa budowlanego był chociażby wzrost samowoli budowlanych w miejscowościach turystycznych czy znaczące dociążenie pracą organów nadzoru budowlanego. Tego typu zmiany niosłyby ryzyko nasilenia tych zjawisk - podkreśla.
Czytaj też w LEX: Specustawa mieszkaniowa – przewodnik dla organów administracji architektoniczno-budowlanej >
Odmrożenie lex deweloper to za mało
Samo wyrzucenie nieżyciowego wskaźnika z lex deweloper to jednak za mało. PZFD postuluje, żeby wydłużyć okres obowiązywania tej ustawy. – Niezrozumiałe jest jego skrócenie do 2025 r. w momencie, kiedy zaczęła działać. Podkreślam: specustawa zapewnia powstawanie inwestycji pod pełną kontrolą gminy, w partycypacyjnym procesie i z dużym udziałem dewelopera w realizacji infrastruktury publicznej, np. w Warszawie na Mokotowie deweloper buduje od zera szkołę podstawową - mówi mec. Michał Leszczyński.
Polecamy też szkolenie online: Zasady określające odległości budynków po 1 sierpnia 2024 r. >
Według niego warto wprowadzić poprawki do reformy planowania przestrzennego. - Szerzej trzeba zastosować uproszczone zmiany planów miejscowych, obecny katalog w praktyce niczemu nie służy. Zintegrowany Plan Inwestycyjny, czyli „plan miejscowy na wniosek inwestora” to szansa na zastąpienie specustawy systemowym rozwiązaniem, ale są w nim istotne wady, które zresztą sygnalizuje również samorząd, np. trzeba jakoś miarkować świadczenia inwestora i zapewnić ich proporcjonalność. Nie wiemy, na ile nierealny termin wdrożenia reformy przełoży się na paraliż inwestycyjny od początku 2026 r. – to może przesądzić o poważnych problemach w perspektywie średnioterminowej - wyjaśnia.
Ponadto czas trwania i racjonalność procedur – pól do poprawy jest wiele – np. w obszarze zabytków wprowadzenie wiążącej promesy konserwatorskiej pozwoliłoby uporządkować trudne procesy inwestowania w historyczną tkankę.
Czytaj też w LEX: Reforma planowania przestrzennego 2023 >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
