(notyfikowana jako dokument nr C(2012) 546)(Jedynie tekst w języku szwedzkim jest autentyczny)
(Tekst mający znaczenie dla EOG)
(2012/293/UE)
(Dz.U.UE L z dnia 9 czerwca 2012 r.)
KOMISJA EUROPEJSKA,
uwzględniając Traktat o funkcjonowaniu Unii Europejskiej, w szczególności jego art. 108 ust. 2 akapit pierwszy,
uwzględniając Porozumienie o Europejskim Obszarze Gospodarczym, w szczególności jego art. 62 ust. 1 lit. a),
po wezwaniu zainteresowanych stron do przedstawienia uwag(1) zgodnie z przywołanymi artykułami i uwzględniając otrzymane odpowiedzi,
a także mając na uwadze, co następuje:
1. PROCEDURA
(1) W piśmie z dnia 26 maja 2009 r., zarejestrowanym w dniu 16 czerwca 2009 r., Komisja otrzymała skargę dotyczącą domniemanej pomocy państwa na rzecz spółki Hammar Nordic Plugg AB w związku ze sprzedażą własności publicznej przez gminę Vänersborg za cenę niższą niż cena rynkowa.
(2) W dniu 27 października 2009 r. Komisja przesłała nieopatrzoną klauzulą poufności wersję skargi władzom krajowym. Szwecja udzieliła odpowiedzi w piśmie z dnia 30 listopada 2009 r., zarejestrowanym tego samego dnia.
(3) Dnia 9 marca 2010 r. Komisja zwróciła się z prośbą o udzielenie dodatkowych informacji, na którą Szwecja odpowiedziała w piśmie z dnia 20 kwietnia 2010 r.
(4) W dniu 11 maja 2010 r. Komisja otrzymała informacje złożone przez spółkę Chips AB.
(5) W piśmie z dnia 27 października 2010 r. Komisja poinformowała Szwecję o decyzji o wszczęciu postępowania określonego w art. 108 ust. 2 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej(2) ("TFUE") dotyczącego pomocy państwa. Decyzję Komisji o wszczęciu postępowania (zwaną dalej "decyzją o wszczęciu postępowania") opublikowano w Dzienniku Urzędowym Unii Europejskiej(3). Komisja wezwała zainteresowane strony do zgłaszania uwag.
(6) W piśmie z dnia 23 listopada 2010 r. Szwecja zwróciła się z prośbą o przedłużenie terminu składania uwag dotyczących decyzji o wszczęciu postępowania.
(7) W pismach z dnia 15 i 17 grudnia 2010 r. władze szwedzkie przesłały Komisji swoje uwagi. Spółka Hammar Nordic Plugg AB przesłała swoje uwagi Komisji w piśmie z dnia 22 stycznia 2011 r.
(8) W dniu 1 lutego 2011 r. Komisja przekazała uwagi spółki Hammar Nordic Plugg AB władzom szwedzkim z prośbą o komentarz.
(9) W dniu 1 czerwca 2011 r. Komisja wysłała kolejny wniosek o udzielenie informacji. Szwecja odpowiedziała w piśmie z dnia 29 czerwca 2011 r. i złożyła dodatkowe wyjaśnienia drogą elektroniczną w dniach 12 i 30 września 2011 r.
(10) W dniu 6 czerwca 2011 r. Komisja przesłała spółce Chips AB kwestionariusz, na który ta nie odpowiedziała bezpośrednio. Spółka przekazała jednak pewne informacje władzom szwedzkim, które zostały przez nie uwzględnione w wyjaśnieniach złożonych w dniu 12 września 2011 r.
(11) W dniu 19 października 2011 r. odbyło się spotkanie między służbami Komisji a przedstawicielami spółki Hammar Nordic Plugg AB.
(12) W dniu 3 listopada 2011 r. spółka Hammar Nordic Plugg AB przekazała Komisji dodatkowe informacje drogą elektroniczną. Komisja przesłała je władzom szwedzkim w dniu 4 listopada 2011 r., a te potwierdziły w dniu 28 listopada 2011 r., że nie mają żadnych uwag.
2. OPIS
2.1. Beneficjent i zaangażowane strony
(13) Beneficjentem jest spółka Hammar Nordic Plugg AB (zwana dalej "Hammar"), która zajmuje się wynajmem nieruchomości i zarządzaniem nieruchomościami. Spółka Hammar ma siedzibę w Trollhättan w hrabstwie Västra Götaland i jest w 100 % własnością spółki dominującej, Hammar Nordic Fastigheter AB, która jest własnością osoby prywatnej, Andersa Hammara(4).
(14) Gmina Vänersborg (zwana dalej "gminą") leży w hrabstwie Västra Götaland w Szwecji, niedaleko granicy z Norwegią. Zgodnie ze szwedzką mapą pomocy regionalnej na lata 2007-2013 Vänersborg nie znajduje się na obszarze objętym pomocą.
(15) Fastighets AB Vänersborg (zwana dalej "FABV") jest spółką działającą na rynku nieruchomości i stanowiącą własność gminy.
(16) Spółka Topp Livsmedel (zwana dalej "Topp") stanowiła własność Chips AB(5), spółki należącej do międzynarodowego koncernu Orkla ASA (zwanego dalej "Orkla").
(17) Nieruchomość objęta środkiem pomocy (zwana dalej "obiektem") obejmuje dwie działki, zakład produkcyjny, mienie ruchome i prawa własności intelektualnej (np. znaki towarowe). Znajduje się ona w Brålanda, niewielkiej miejscowości w obrębie gminy Vänersborg. Do 2007 r. na terenie obiektu spółka Topp produkowała mrożonki warzywne, zatrudniając około 30 osób.
2.2. Opis skrócony środka
(18) W piśmie z dnia 26 maja 2009 r. Komisja otrzymała skargę dotyczącą domniemanego przyznania pomocy państwa poprzez sprzedaż własności publicznej (obiektu) po cenie niższej niż cena rynkowa.
(19) Fakty są następujące. Pod koniec 2007 r. spółka Chips AB ogłosiła decyzję o zaprzestaniu produkcji przez spółkę Topp oraz o rozpoczęciu procesu sprzedaży obiektu.
(20) W dniu 13 lutego 2008 r. gmina zakupiła obiekt od spółki Chips AB za pośrednictwem spółki FABV za 17 mln SEK (1,7 mln EUR)(6).
(21) W tym samym dniu, 13 lutego 2008 r., spółka FABV zawarła dwie umowy ze spółką Hammar. Pierwsza umowa była umową najmu, na mocy której spółka FABV odnajmowała cały obiekt spółce Hammar(7). Druga umowa zawierała opcję, która dawała spółce Hammar prawo zakupu obiektu od FABV za ustaloną cenę 8 mln SEK (0,8 mln EUR) w dowolnym momencie okresu dwóch lat: od dnia 1 marca 2008 r. do dnia 28 lutego 2010 r. Spółka Hammar wykorzystała tę opcję i w dniu 11 sierpnia 2008 r. nabyła obiekt od FABV za ustaloną cenę.
(22) Na mocy umowy z dnia 1 marca 2008 r. spółka Hammar odnajęła większość obiektu lokalnym przedsiębiorcom za czynsz(8) wyższy od czynszu ustalonego przez spółki FABV i Hammar. Jako warunek podpisania umowy najmu lokalni przedsiębiorcy zażądali ponadto możliwości nabycia obiektu w przyszłości, jeżeli spółka Hammar stanie się jego właścicielem. Umowa opcji, podpisana tego samego dnia, dała lokalnym przedsiębiorcom możliwość zakupu obiektu za 40 mln SEK (4 mln EUR).
(23) W dniu 2 września 2008 r. spółka Hammar zawarła umowę z lokalnymi przedsiębiorcami dotyczącą sprzedaży im obiektu za ustaloną cenę 40 mln SEK.
3. DECYZJA W SPRAWIE WSZCZĘCIA POSTĘPOWANIA
(24) Komisja miała powody by uważać, że sprzedaż obiektu spółce Hammar przez spółkę FABV stanowiła pomoc państwa. Z tego względu w dniu 27 października 2010 r. Komisja wszczęła formalne postępowanie wyjaśniające w związku z powyższą transakcją(9).
(25) Władze szwedzkie i spółka Hammar przedstawiły swoje uwagi na temat wszczęcia formalnego postępowania wyjaśniającego.
(26) Władze szwedzkie uważają, że sprzedaż obiektu spółce Hammar nie stanowi pomocy państwa. Twierdzą one, że jedynym celem nabycia obiektu przez gminę za pośrednictwem spółki FABV było zapewnie ciągłości produkcji i ochrona miejsc pracy. W związku z faktem, że gmina nie miała zamiaru prowadzić działalności samodzielnie, wybrano wariant zaproponowany przez spółkę Hammar, tj. umowę najmu z opcją zakupu. Władze szwedzkie zauważają również, że opcja przyznana spółce Hammar wymagała wniesienia wkładu kapitału w wysokości 9 mln SEK (0,9 mln EUR) z budżetu gminy dla spółki FABV jako rezerwy na wypadek straty, która powstałaby w razie wykorzystania opcji zakupu przez spółkę Hammar.
(27) Spółka Hammar twierdzi, że spółka FABV nabyła obiekt od spółki Chips AB za zbyt wygórowaną cenę, co oznacza, że koncern Orkla otrzymał pomoc państwa. Spółka Hammar utrzymuje ponadto, że obiekt został nabyty od spółki FABV za cenę rynkową i że sprzedaż ani nie miała wpływu na wymianę handlową między państwami członkowskimi, ani nie prowadziła do zakłóceń konkurencji.
(28) Dla poparcia swojej opinii spółka Hammar przedłożyła ocenę ex post wartości obiektu z dnia 20 stycznia 2011 r., przygotowaną przez firmę PricewaterhouseCoopers (zwaną dalej "sprawozdaniem PwC"). Według sprawozdania PwC stopień niepewności przy ustalaniu ceny rynkowej dla tego typu nieruchomości jest tak duży, że można stwierdzić, że cena była zbliżona do warunków rynkowych za każdym razem, kiedy sprzedawano obiekt (tzn. kiedy spółka FABV nabyła go od spółki Chips AB, kiedy potem został sprzedany spółce Hammar i w końcu gdy spółka Hammar sprzedała go lokalnym przedsiębiorcom). Przede wszystkim w odniesieniu do sprzedaży obiektu spółce Hammar przez spółkę FABV i późniejszej jego sprzedaży lokalnym przedsiębiorcom przez spółkę Hammar, w sprawozdaniu PwC stwierdza się, że zapłacone ceny były zgodne z warunkami rynkowymi, zważywszy na warunki finansowe obu umów (tzn. pomiędzy spółkami FABV i Hammar z jednej strony i między spółką Hammar i lokalnymi przedsiębiorcami z drugiej).
(29) Podczas spotkania ze służbami Komisji w dniu 19 października 2011 r. i w dodatkowych wyjaśnieniach przedłożonych Komisji w dniu 3 listopada 2011 r. spółka Hammar stwierdziła, że w momencie, gdy gmina i spółka Hammar ustaliły, że ta ostatnia otrzyma opcję zakupu obiektu za 8 mln SEK, nie zostały złożone żadne inne oferty kupna i że w związku z tym cenę tę należy uznać za cenę rynkową mimo ewentualnych innych - z konieczności hipotetycznych - wycen.
(30) W dniu 3 listopada 2011 r. spółka Hammar przekazała Komisji sprawozdanie opracowane przez firmę doradczą Copenhagen Economics A/S(10) (zwaną dalej "Copenhagen Economics") na temat tego, jaki wpływ na wymianę handlową między państwami członkowskimi mógł wywrzeć zakup obiektu przez spółkę FABV od spółki Chips AB i późniejsza jego sprzedaż spółce Hammar. W sprawozdaniu stwierdza się, że pierwsza z transakcji mogła potencjalnie wywrzeć wpływ na wewnątrzunijną wymianę handlową, ponieważ sprzedający, Chips AB, jest międzynarodowym przedsiębiorstwem - fińską spółką zależną norweskiego koncernu Orkla - które konkuruje na rynku międzynarodowym. Sprawozdanie dowodzi jednak, że sprzedaż obiektu spółce Hammar przez spółkę FABV w żadnym stopniu nie wpłynęła, lub wpłynęła w jedynie nieznacznym stopniu, na wewnątrzunijną wymianę handlową, ponieważ Hammar prowadzi działalność jedynie na szczeblu lokalnym i nie ma międzynarodowych konkurentów na rynkach właściwych.
4. OCENA ŚRODKA
4.1. Istnienie pomocy państwa
(31) W celu stwierdzenia, czy sprzedaż obiektu spółce Hammar przez spółkę FABV stanowi pomoc państwa, trzeba ją ocenić w świetle art. 107 ust. 1 Traktatu TFUE, według którego "wszelka pomoc przyznawana przez państwo członkowskie lub przy użyciu zasobów państwowych w jakiejkolwiek formie, która zakłóca lub grozi zakłóceniem konkurencji poprzez sprzyjanie niektórym przedsiębiorstwom lub produkcji niektórych towarów, jest niezgodna z rynkiem wewnętrznym w zakresie, w jakim wpływa na wymianę handlową między państwami członkowskimi".
(32) Komisja zauważa, że beneficjent, spółka Hammar, kwalifikuje się jako "przedsiębiorstwo", ponieważ prowadzi działalność gospodarczą poprzez świadczenie usług dotyczących nieruchomości na rynku.
(33) Transakcja została przeprowadzana przez gminę za pośrednictwem spółki FABV. FABV stanowi w całości własność gminy, która pokrywa ewentualne straty spółki z budżetu zwykłego. Zarząd spółki FABV stanowią członkowie rady gminy Vänersborg. Decyzje podejmowane przez spółkę mogą być zatem przypisywane państwu i jeżeli decyzje te mają konsekwencje ekonomiczne, użyte zostają zasoby państwowe. Ponadto gmina była w sposób oczywisty uczestnikiem transakcji, ponieważ opcja, którą przyznano spółce Hammar, wymagała wniesienia przez gminę wkładu kapitału do spółki FABV w wysokości 9 mln SEK jako rezerwy na wypadek ewentualnych strat w razie wykorzystania opcji przez spółkę Hammar. W świetle tych faktów Komisja dochodzi do wniosku, że w transakcji sprzedaży obiektu spółce Hammar wykorzystane zostały zasoby państwowe.
(34) Ponieważ transakcja przyniosła korzyść konkretnemu przedsiębiorstwu (tj. Hammar), należy uznać środek za selektywny.
(35) Środek zakłóca lub może zakłócać konkurencję i wpływać na wymianę handlową wewnątrz Unii i Europejskiego Obszaru Gospodarczego (zwaną dalej "wymianą handlową w EOG") w rozumieniu orzecznictwa w zakresie pomocy państwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W sprawozdaniu Copenhagen Economics (zob. motyw 30) uzasadnieniem twierdzenia, że korzyść selektywna, którą niesie sprzedaż obiektu spółce Hammar, w żadnym stopniu nie wpłynęła lub wpłynęła jedynie w nieznacznym stopniu na wymianę handlową, jest fakt, że Hammar prowadzi działalność jedynie na lokalnym rynku nieruchomości. Ewentualny wpływ na wymianę handlową nie zależy jednak od tego, czy dany beneficjent prowadzi działalność na szczeblu międzynarodowym czy krajowym, tylko od tego, czy towary i usługi, którymi handluje beneficjent, są lub mogłyby być przedmiotem wewnątrzunijnej wymiany handlowej(11). To kryterium jest spełnione w niniejszej sprawie, ponieważ usługi dotyczące nieruchomości są przedmiotem wymiany handlowej i inwestycji wewnątrz Unii. W niniejszej sprawie potwierdza to fakt, że poprzedni właściciel obiektu (Chips AB) jest fińską spółką zależną międzynarodowego koncernu Orkla. Pokazuje to, że istnieje transgraniczne zainteresowanie obiektem, który ponadto nie jest niezabudowaną działką, a działającym zakładem produkcyjnym mrożonek.
(36) Komisja jest zatem zdania, że jeżeli spółka Hammar prowadzi działalność jedynie na poziomie lokalnym, to działa ona na rynku, na którym nie można wykluczyć wpływu na wymianę handlową i konkurencję wewnątrz Unii i EOG. Argumenty przedstawione przez spółkę Hammar nie powodują więc odstąpienia przez Komisję od swojej wstępnej oceny tego kryterium w decyzji o wszczęciu postępowania.
Korzyść
(37) Jedynym kryterium w definicji pomocy państwa, które należy rozważyć, jest zatem to, czy sprzedaż obiektu przez spółkę FABV stanowiła korzyść dla spółki Hammar. Wziąwszy pod uwagę dostępne informacje, Komisja jest zdania, że spółka FABV sprzedała obiekt spółce Hammar po cenie niższej niż jego wartość rynkowa. Wobec niewielkiego prawdopodobieństwa, że prywatny inwestor postąpiłby w ten sposób, została przyznana korzyść spółce Hammar
(38) Niniejsza sprawa dotyczy sprzedaży określonych zasobów państwowych prywatnemu przedsiębiorstwu. Część tych zasobów stanowią nieruchomości (grunt i budynki) i aby móc ocenić, czy w tych przypadkach została udzielona pomoc państwa, Komisja stosuje komunikat Komisji w sprawie elementów pomocy państwa w sprzedaży gruntów i budynków przez władze publiczne(12) (zwany dalej "komunikatem"). Do pozostałych zasobów, które zostały sprzedane, Komisja stosuje kryterium prywatnego podmiotu gospodarczego działającego w warunkach gospodarki rynkowej, tzn. ocenia, czy sprzedający z sektora publicznego postępował jak prywatny inwestor w warunkach gospodarki rynkowej. W związku z faktem, że komunikat oparty jest na tym samym teście prywatnego inwestora(13), Komisja będzie w swojej ocenie całej transakcji dla uproszczenia opierać się na komunikacie.
(39) Zgodnie z pkt II.1 komunikatu automatycznie wyklucza się przede wszystkim występowanie pomocy państwa na rzecz kupującego, kiedy sprzedaż jest zgodna z "procedurą odpowiednio upublicznionego, otwartego i bezwarunkowego przetargu, porównywalnego z aukcją, w której przyjmuje się najlepszą lub jedyną ofertę ze swej definicji". Z informacji, które zebrała Komisja, wynika, że spółka FABV nie zorganizowała procedury przetargowej przed sprzedażą obiektu i dlatego wystąpienie pomocy państwa nie może być automatycznie wykluczone.
(40) Spółka Hammar twierdzi, że cena 8 mln SEK odpowiada wartości rynkowej obiektu, ponieważ w momencie podpisania umowy opcji zakupu nie zostały złożone żadne inne oferty kupna. Komisja stwierdza jednak, że sprzedaż obiektu przez gminę nie była przejrzysta i otwarta dla innych oferentów. Z tego powodu cena sprzedaży nie może być podstawą do wyciągania przez Komisję wniosków na temat rzeczywistej wartości rynkowej(14). Komisja zauważa też, że spółka FABV nabyła obiekt za 17 mln SEK w dniu 13 lutego 2008 r. i w tym samym dniu wyraziła zgodę na przyznanie spółce Hammar opcji zakupu obiektu za znacznie niższą cenę 8 mln SEK.
(41) Zgodnie z pkt II.2a komunikatu, jeżeli sprzedaży nie towarzyszy bezwarunkowa procedura przetargowa, "jeden lub więcej niezależnych rzeczoznawców powinno przeprowadzić niezależną wycenę przed negocjacjami w sprawie sprzedaży w celu ustalenia wartości rynkowej na podstawie powszechnie przyjętych wskaźników rynkowych i standardów wyceny". Komisja stwierdza, że spółka FABV nie zleciła niezależnej wyceny obiektu przed negocjacjami w sprawie sprzedaży.
(42) Mimo że nie zorganizowano otwartej i bezwarunkowej procedury przetargowej i nie przeprowadzono niezależnej wyceny obiektu przed przystąpieniem do negocjacji w sprawie sprzedaży, na podstawie dostępnych informacji można oszacować wartość rynkową obiektu w momencie jego sprzedaży spółce Hammar przez spółkę FABV.
(43) Kiedy obiekt został wystawiony na sprzedaż pod koniec 2007 r., spółka Chips AB zleciła organizacji Colliers International(15) przygotowanie notatki o sprzedaży obiektu. Organizacja wskazała cenę w wysokości 27 mln SEK (2,7 mln EUR) za samą nieruchomość, czyli wyłączywszy mienie ruchome i prawa własności intelektualnej. Jak stwierdzono w decyzji o wszczęciu postępowania, Komisja uważa, że jest to racjonalny szacunek ceny rynkowej, ponieważ (i) przygotowano go, zanim zaczęto negocjacje w sprawie sprzedaży; (ii) powstał on na zlecenie spółki Chips AB w związku ze sprzedażą obiektu, tzn. w sytuacji, w której spółka Chips AB w sposób obiektywny nie mogła mieć innego celu niż otrzymanie poprawnego szacunku ceny rynkowej; (iii) badanie zostało przeprowadzone przez stronę trzecią, niezależną od kupującego i sprzedającego; oraz (iv) organizacja Colliers International posiada szerokie doświadczenie w zakresie sektora nieruchomości. Hammar kwestionuje jednak wstępną opinię Komisji, jakoby wycena była niezależna, ponieważ została ona zlecona przez sprzedającego. Spółka Hammar uważa ponadto, że założenia organizacji Colliers International nie były realistyczne (m.in. organizacja założyła, że wskaźnik pustostanów wynosi jedynie 10 %) w odniesieniu do sytuacji panującej w momencie zawarcia transakcji.
(44) Innym możliwym wskaźnikiem ceny rynkowej obiektu jest wycena przeprowadzona przez spółkę Swedbank Kommersiella Fastigheter(16) (zwaną dalej "Swedbank") w czerwcu 2008 r. Wycena została przeprowadzona na zlecenie lokalnych przedsiębiorców, którzy później nabyli obiekt, w celu zaciągnięcia pożyczki na zakup obiektu. Spółka Swedbank oszacowała wartość rynkową obiektu na 30 mln SEK (3 mln EUR), mimo że powierzchnia lokali objętych wyceną była mniejsza niż powierzchnia całego obiektu(17). Spółka Swedbank założyła 35-procentowy wskaźnik pustostanów, podczas gdy pozostałe założenia były porównywalne z założeniami organizacji Colliers International.
(45) Sprawozdanie PwC zawiera kilka szacunków wartości rynkowej obiektu zależnych od momentu jego sprzedaży. W sprawozdaniu stwierdza się np., że wartość obiektu, w momencie kiedy spółka Chips AB sprzedała go spółce FABV, wynosiła ok. 9 mln SEK, podczas gdy w dniu 13 lutego 2008 r., kiedy spółka Hammar wynajęła go od spółki FABV, wynosiła ona ok. 5,5 mln SEK (0,55 mln EUR). Sprawozdanie PwC zawiera trzecią wycenę wartości rynkowej obiektu w momencie, kiedy spółka Hammar wynajęła go lokalnym przedsiębiorcom (w dniu 1 marca 2008 r.), wynoszącą ok. 21 mln SEK (2,1 mln EUR).
(46) Komisja zauważa przede wszystkim, że sprawozdanie PwC podaje różne wartości liczbowe w odniesieniu do wartości rynkowej obiektu na przestrzeni krótkiego okresu. Ponieważ wartość rynkowa nieruchomości na ogół nie podlega wahaniom w krótkim okresie (poza wyjątkowymi przypadkami), Komisja podaje w wątpliwość część wycen w sprawozdaniu PwC, zwłaszcza że wszystkie transakcje przeprowadzono w bardzo krótkim czasie.
(47) Jeśli chodzi o dwie pierwsze wyceny wartości obiektu w sprawozdaniu PwC (odpowiednio 9 mln SEK i 5,5 mln SEK), Komisja jest zdania, że wydają się one nierealistyczne w porównaniu ze sporządzonymi w tym samym czasie wycenami organizacji Colliers International i spółki Swedbank. Z jednej strony, w kwestii wyceny wynoszącej 5,5 mln SEK Komisja zauważa, że firma PricewaterhouseCoopers (zwana dalej "PwC") opiera swoją wycenę na przepływach środków pieniężnych pochodzących z czynszu, który spółka Hammar płaci spółce FABV za wynajem obiektu. Firma PwC przyznaje jednak, że czynsz ten jest bardzo niski w porównaniu z normalną stopą zwrotu za wynajem porównywalnego obiektu przemysłowego. Jest to jeszcze bardziej widoczne w porównaniu z opłatami czynszowymi, które spółka Hammar otrzymuje od lokalnych przedsiębiorców zaledwie kilka dni później i które były około siedmiu razy wyższe (zob. przypisy 7 i 8). Uwzględniwszy te fakty, Komisja wnioskuje, że czynsz, który płaciła spółka Hammar, był niższy niż czynsz odpowiadający warunkom rynkowym. Komisja uważa zatem, że wycena wynosząca 5,5 mln SEK, oparta na założeniu o przychodach z opłat czynszowych poniżej poziomu rynkowego, nie odzwierciedla rzeczywistej wartości rynkowej obiektu. Z drugiej strony wycena wynosząca 9 mln SEK oparta jest na założeniu, że wskaźnik pustostanów podczas dwóch pierwszych lat od nabycia obiektu będzie równy 100 %, w trzecim roku zmaleje do 75 %, w czwartym roku zmaleje do 50 %, a w pozostałym okresie objętym wyceną ustabilizuje się na poziomie 60 %. W założeniu o wskaźniku pustostanów nie uwzględniono jednak faktu, że w momencie sprzedaży wiadomo było, że lokalni przedsiębiorcy byli gotowi wynająć obiekt i że wartość, którą należy oszacować, jest wartością obiektu z najemcą.
(48) Według trzeciej wyceny w sprawozdaniu PwC wartość rynkowa obiektu wynosiła około 21 mln SEK w momencie jego sprzedaży lokalnym przedsiębiorcom przez spółkę Hammar, nawet jeśli powierzchnia lokali objętych wyceną była nieco mniejsza niż powierzchnia całego obiektu (zob. przypis 17). Wycena ta oparta jest zasadniczo na tej samej metodzie, która została zastosowana w wycenach organizacji Colliers International i spółki Swedbank, a jej główne założenie opiera się na warunkach umowy najmu między spółką Hammar a lokalnymi przedsiębiorcami, czyli warunkach umowy najmu, które obowiązywały w momencie sprzedaży. Należy również nadmienić, że warunki umowy odpowiadały warunkom rynkowym, w szczególności dlatego, że została ona zawarta między dwoma prywatnymi podmiotami gospodarczymi, których działania miały zapewne jedynie motyw ekonomiczny. Komisja uważa zatem, że trzecia wycena wartości rynkowej obiektu w sprawozdaniu PwC jest wiarygodna.
(49) Z tego powodu, niezależnie od wyboru wyceny wartości rynkowej obiektu (autorstwa organizacji Colliers International, spółki Swedbank, czy też trzeciej wyceny w sprawozdaniu PwC), nie ulega wątpliwości, że cena wynosząca 8 mln SEK, za którą spółka FABV sprzedała obiekt spółce Hammar, jest o wiele niższa niż cena rynkowa i dlatego przyznana została korzyść spółce Hammar.
(50) Ponieważ wszystkie warunki określone w art. 107 ust. 1 TFUE zostały spełnione, Komisja stwierdza, że badany środek stanowi pomoc państwa oraz że jest niezgodny z prawem, ponieważ został przyznany beneficjentowi bez zgody Komisji.
Kwantyfikacja korzyści
(51) Korzyść odniesiona przez beneficjenta stanowi różnicę między ceną, którą zapłaciła spółka Hammar, czyli 8 mln SEK, a ceną rynkową obiektu.
(52) Komisja ustala cenę rynkową obiektu poprzez zbadanie możliwych rozwiązań alternatywnych i dostępnych wycen, takich jak: (i) kwota 17 mln SEK, którą spółka FABV faktycznie zapłaciła spółce Chips AB w dniu 18 lutego 2008 r.; (ii) kwota 40 mln SEK, którą lokalni przedsiębiorcy faktycznie zapłacili spółce Hammar; (iii) kwota 27 mln SEK oszacowana przez organizację Colliers International przed sprzedażą; (iv) kwota 30 mln SEK oszacowana przez spółkę Swedbank w czerwcu 2008 r.; oraz (v) wycena w wysokości 21 mln SEK w sprawozdaniu PwC.
(53) Komisja uważa, że cena 17 mln SEK, którą spółka FABV zapłaciła spółce Chips AB w momencie nabycia obiektu, nie stanowi przekonującego dowodu w ustalaniu wartości rynkowej. Komisja wyjaśniła już w decyzji o wszczęciu postępowania, że spółka Chips AB zaakceptowała cenę niższą niż szacowana wartość rynkowa w celu uniknięcia negatywnych konsekwencji dla renomy przedsiębiorstwa w następstwie zamknięcia obiektu i związanej z tym likwidacji miejsc pracy. Ponadto spółka Chips AB chciała wykorzystać możliwość szybkiej sprzedaży, aby zakończyć kwestię działalności spółki Topp. Prywatny podmiot gospodarczy, który nie jest obciążony takimi ograniczeniami (które są właściwe dla spółki Chips AB), zażądałby wyższej ceny. Z tych powodów Komisja uważa, że nie ma potrzeby ustosunkowywania się do argumentów spółki Hammar (podsumowanych w motywie 27 niniejszej decyzji), które ponadto dotyczą okoliczności niestanowiących części formalnego postępowania.
(54) Na podstawie informacji zebranych podczas przebiegu formalnego postępowania wyjaśniającego Komisja stwierdziła, że kwota 40 mln SEK ustalona z lokalnymi przedsiębiorcami nie jest odpowiednim wskaźnikiem ceny rynkowej, ponieważ kwota ta została sfinansowana przez przedsiębiorców częściowo przez pożyczkę bankową i częściowo przez pożyczkę od samej spółki Hammar. Znaczący udział sprzedającego w finansowaniu transakcji (który jest równocześnie jej wierzycielem) i związane z tym ryzyko kredytowe dla sprzedającego nie jest stosownym uzasadnieniem argumentu, jakoby cena nominalna w wysokości 40 mln SEK stanowiła rzeczywistą wartość ekonomiczną obiektu. Cena nominalna, którą zapłacono w ramach transakcji, nie jest zatem wiarygodnym wskaźnikiem ceny, którą zapłacono by za obiekt w warunkach rynkowych. Z pewnością jest ona jednak kolejnym dowodem na to, że cena w wysokości 8 mln SEK nie odpowiada wartości rynkowej obiektu. Obie opcje ustalono w okresie krótszym niż trzy tygodnie i tak znacząca różnica w cenie w krótkim okresie potwierdza, że kwota ta nie stanowiła ceny rynkowej.
(55) Odnośnie do wycen organizacji Colliers International i spółki Swedbank Komisja zasadniczo nie ma podstaw, aby podważać ich niezależność i to, że zostały oparte na ogólnie przyjętych standardach. Komisja uważa równocześnie, że nie jest możliwe bezpośrednie porównanie wycen, ponieważ część założeń, które są podstawą szacunków, różni się od siebie. W oparciu o dostępne informacje Komisja nie może bezdyskusyjnie rozstrzygnąć, czy niniejsze wyceny dają w pełni wiarygodny obraz rzeczywistej wartości rynkowej obiektu, ponieważ opierają się one na założeniach i porównaniach z innymi transakcjami rynkowymi, a nie z transakcjami, które dotyczą właściwego obiektu.
(56) Podsumowując, Komisja jest zdania, że istnieją powody, aby przyjąć za wartość rynkową tę przytoczoną w trzeciej wycenie w sprawozdaniu PwC. Jak stwierdzono w motywie 48, Komisja uważa, że ta wycena - mimo że została sporządzona po dokonaniu transakcji - opiera się na informacjach o przepływie środków pieniężnych w związku z umową najmu, która faktycznie została podpisana (między spółką Hammar a lokalnymi przedsiębiorcami), i dlatego jej podstawą są rzeczywiste obserwacje rynkowe. W związku z powyższym wycena wynosząca 21 mln SEK jest wiarygodnym, choć ostrożnym, oszacowaniem wartości rynkowej obiektu w porównaniu z wycenami organizacji Colliers International i spółki Swedbank. Komisja zauważa ponadto, że w dniu 13 lutego 2008 r. spółka Hammar przystąpiła do umowy opcji zakupu obiektu za 8 mln SEK i wykorzystała tę opcję w dniu 11 sierpnia 2008 r. W dniu 1 marca 2008 r. spółka Hammar zawarła z lokalnymi przedsiębiorcami umowę opcji sprzedaży obiektu za 40 mln SEK i umowa sprzedaży została zawarta w dniu 2 września 2008 r., kiedy wykorzystano opcję. Datą, która w sprawozdaniu PwC użyta jest jako podstawa wyceny obiektu na 21 mln SEK, jest dzień 1 marca 2008 r. W związku z tym, że wszystkie te transakcje zostały dokonane w niewielkich odstępach czasowych, nie ma powodu, aby sądzić, że wartość rynkowa obiektu znacznie odbiegała od kwoty 21 mln SEK w momencie jego zakupu przez Hammar lub w momencie zawarcia przez Hammar umowy opcji.
(57) Na tej podstawie można stwierdzić, że korzyść uzyskana przez spółkę Hammar wyniosła 13 mln SEK (1,3 mln EUR). Korzyść oblicza się jako różnicę między wartością rynkową obiektu, 21 mln SEK, i ceną, którą Hammar faktycznie zapłacił za obiekt, 8 mln SEK.
4.2. Zgodność pomocy z rynkiem wewnętrznym
(58) Ani władze szwedzkie, ani Hammar nie przedstawiły argumentów na poparcie twierdzenia, że przedmiotowa pomoc jest zgodna z rynkiem wewnętrznym. Jedynym celem pomocy, który podały władze szwedzkie, był politycznie uwarunkowany zamiar gminy utrzymania działalności przedsiębiorstwa i równocześnie zapewnienia zatrudnienia na obszarze gminy Vänersborg.
(59) Gmina nie należy do obszarów objętych pomocą (zob. motyw 14), więc nie jest uprawniona do otrzymywania pomocy regionalnej. Rodzaje celów pomocy podane przez władze szwedzkie można rozpatrywać w świetle komunikatu Komisji o wytycznych wspólnotowych dotyczących pomocy państwa w celu ratowania i restrukturyzacji zagrożonych przedsiębiorstw(18). Nie istnieją jednak przesłanki wskazujące na to, że warunki wytycznych zostały w tym przypadku spełnione. Przede wszystkim nic nie wskazuje na to, żeby spółka Hammar w momencie zakupu obiektu była przedsiębiorstwem zagrożonym.
(60) W żadnym przypadku nie wykazano w wystarczającym stopniu, że środek był konieczny i proporcjonalny, aby osiągnąć cel leżący we wspólnym interesie. Z tego powodu Komisja nie znalazła motywów, które umożliwiłyby uznanie pomocy za zgodną z rynkiem wewnętrznym w rozumieniu art. 107 ust. 3 TFUE.
(61) Nie wydaje się, aby miały zastosowanie jakiekolwiek inne powody zgodności. Komisja stwierdza zatem, że sprzedaż obiektu spółce Hammar przez gminę stanowi pomoc państwa, która jest niezgodna z prawem i z rynkiem wewnętrznym w rozumieniu art. 107 ust. 1 TFUE.
4.3. Umowa najmu i cena opcji
(62) W swojej decyzji o wszczęciu postępowania Komisja wyraziła również wątpliwość, czy umowa najmu, którą zawarły spółki FABV i Hammar w dniu 13 lutego 2008 r., i cena opcji zakupu obiektu przez spółkę Hammar spełniały warunki rynkowe (zob. motyw 38 w decyzji o wszczęciu postępowania).
(63) W kwestii umowy najmu Komisja stwierdza, że stanowi ona pomoc państwa, ponieważ niezbędne kryteria art. 107 ust. 1 TFUE są spełnione z tych samych powodów, które zostały podane w części 4.1 powyżej: (i) beneficjent, spółka Hammar, jest przedsiębiorstwem; (ii) decyzje podejmowane przez spółkę FABV mogą zostać przypisane państwu i o ile mają konsekwencje ekonomiczne, oznaczają, że użyte są zasoby państwowe; (iii) środek jest selektywny, ponieważ daje korzyść określonemu przedsiębiorstwu; (iv) jak wyjaśniono w motywie 47 i jak podano w sprawozdaniu PwC złożonym przez spółkę Hammar, Komisja uważa, że czynsz, który spółka FABV pobierała od spółki Hammar, jest niższy niż cena rynkowa i dlatego stanowi korzyść dla spółki Hammar; oraz (v) nawet jeżeli spółka Hammar działa jedynie na poziomie lokalnym, działa ona na rynku, gdzie wpływ na wymianę handlową i konkurencję wewnątrz Unii i EOG nie może być wykluczony.
(64) Aby móc określić korzyść przyznaną spółce Hammar, należy porównać wysokość czynszu ustaloną przez spółki FABV i Hammar w dniu 13 lutego 2008 r. (0,5 mln SEK za pierwszy rok najmu) z wysokością czynszu ustaloną przez spółkę Hammar i lokalnych przedsiębiorców w dniu 1 marca 2008 r. (3,5 mln SEK za pierwszy rok najmu). Komisja uważa, ze warunki w drugiej z umów odpowiadają wartości rynkowej wynajmu obiektu, ponieważ umowa została zawarta pomiędzy dwiema prywatnymi stronami z powodów zasadnych ekonomicznie. Należy również zauważyć w tej kwestii, że w sprawozdaniu PwC podstawą obliczeń wartości obiektu jest druga z wymienionych kwot. Ponieważ Hammar płacił czynsz gminie jedynie od dnia 1 marca 2008 r. do dnia 11 sierpnia 2008 r., czyli do daty wykorzystania opcji - łącznie około sześciu miesięcy - obliczenie proporcjonalne korzyści w wysokości 3 mln SEK (różnica między wysokością czynszu uzgodnionego przez spółki FABV i Hammar a wysokością czynszu ustalonego przez spółkę Hammar i lokalnych przedsiębiorców) daje kwotę 1,5 mln SEK (0,15 mln EUR).
(65) Ponieważ nie istnieją podstawy do stwierdzenia zgodności z rynkiem wewnętrznym, które miałyby zastosowanie w niniejszej sprawie, ani nie powołano się na odnośne podstawy (zob. część 4.2), Komisja stwierdza, że umowa najmu zawarta przez spółki FABV i Hammar w dniu 13 lutego 2008 r. stanowi pomoc państwa niezgodną z prawem i z rynkiem wewnętrznym w rozumieniu art. 107 ust. 1 TFUE.
(66) W odniesieniu do ceny opcji zakupu obiektu przyznanej spółce Hammar, Komisja zauważa, że opcja nie wydaje się wykonalna, ponieważ zobowiązanie do zakupu lub sprzedaży nieruchomości w określonym punkcie w przyszłości z zasady nie jest wiążące według prawa szwedzkiego(19). Ewentualna korzyść dla spółki Hammar wynikająca z takiej opcji jest zatem bardzo niepewna lub mogła w ogóle nie wystąpić i mogła w każdym wypadku zostać zrównoważona ceną sprzedaży lub zapłaconym czynszem. Z tego powodu niemożliwe jest ustalenie z całą pewnością, że opcja dała spółce Hammar korzyść, którą można wyodrębnić z korzyści, którą dała spółce Hammar umowa najmu i późniejsza umowa sprzedaży.
5. ODZYSKANIE POMOCY
(67) Artykuł 14 ust. 1 rozporządzenia Rady (WE) nr 659/1999 z dnia 22 marca 1999 r. ustanawiającego szczegółowe zasady stosowania art. 93 Traktatu WE(20) przewiduje, że: "W przypadku gdy podjęte zostały decyzje negatywne w sprawach pomocy przyznanej bezprawnie, Komisja podejmuje decyzję, że zainteresowane państwo członkowskie podejmie wszelkie konieczne środki w celu windykacji pomocy od beneficjenta".
(68) Ponieważ rozpatrywany środek stanowi pomoc niezgodną z prawem i rynkiem wewnętrznym, pomoc musi zostać odzyskana, tak aby sytuacja, która panowała na rynku, zanim pomoc została przyznana, mogła zostać przywrócona. Odzyskanie pomocy zostanie zatem przeprowadzone począwszy od momentu, kiedy beneficjent otrzymał korzyść, tzn. kiedy pomoc została oddana do dyspozycji beneficjenta, a pomoc, która zostanie odzyskana, będzie obejmować odsetki naliczane do dnia rzeczywistego odzyskania pomocy.
(69) Element środka pomocy będący niezgodnym z rynkiem wewnętrznym powinien wynieść 14,5 mln SEK, co odpowiada różnicy między ceną rynkową obiektu (21 mln SEK) i ceną zapłaconą przez spółkę Hammar (8 mln SEK), która wynosi 13 mln SEK, oraz sumie dotyczącej umowy najmu, którą należy odzyskać (1,5 mln SEK).
(70) Od kwoty podlegającej odzyskaniu należy zapłacić odpowiednie odsetki. Odsetki od kwoty niezgodnego z rynkiem wewnętrznym elementu pomocy wynoszącego 13 mln SEK powinny zostać naliczone od dnia, w którym spółka Hammar wykorzystała opcję i nabyła obiekt od spółki FABV, czyli od dnia 11 sierpnia 2008 r. włącznie. Odsetki od kwoty niezgodnego z rynkiem wewnętrznym elementu pomocy wynoszącego 1,5 mln SEK powinny zostać naliczone od dnia, w którym zaczął obowiązywać czynsz, czyli od dnia 1 marca 2008 r. włącznie,
PRZYJMUJE NINIEJSZĄ DECYZJĘ:
______(1) Dz.U. C 352 z 23.12.2010, s. 22.
(2) Ze skutkiem od dnia 1 grudnia 2009 r. art. 87 i 88 Traktatu WE stały się odpowiednio art. 107 i 108 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej ("TFUE"). W obu przypadkach treść postanowień jest zasadniczo identyczna. Do celów niniejszej decyzji odniesienia do art. 107 i 108 TFUE należy w stosownych przypadkach rozumieć jako odniesienia odpowiednio do art. 87 i 88 Traktatu WE.
(3) Por. przypis 1.
(4) Własność objęta powyższym środkiem pomocy stanowi jedyny składnik majątku spółki i jedyny przedmiot jej działalności. Dla zachowania jasności należy zauważyć, że w decyzji o wszczęciu postępowania niezależne przedsiębiorstwo (Hammar Nordic AB), które również stanowi własność Andersa Hammara, zostało błędnie wskazane jako spółka dominująca względem spółki Hammar Nordic Plugg AB.
(5) Chips AB jest spółką produkującą chipsy ziemniaczane. Ma ona swoją siedzibę w Mariehamn na wyspie Åland w Finlandii i prowadzi działalność na terenie państw skandynawskich i bałtyckich. Skonsolidowany obrót spółki wynosi około 2,6 miliarda SEK rocznie i zatrudnia ona 800 osób. W 2005 r. spółka Chips AB została wykupiona przez norweski koncern Orkla ASA.
(6) Średni kurs walutowy w 2008 r. wyniósł 9,62 SEK/EUR. Kwoty wyrażone w euro w niniejszej decyzji są jedynie orientacyjne.
(7) Wysokość rocznego czynszu w latach 1-5 ustalono jako odpowiednio: 500 000, 650 000, 800 000, 950 000 i 1 100 000 SEK.
(8) Wysokość rocznego czynszu w latach 1-6 ustalono jako odpowiednio 3 500 000, 3 500 000, 7 000 000, 7 000 000, 10 500 000 i 10 500 000 SEK.
(9) Por. przypis 1.
(10) Copenhagen Economics A/S jest firmą konsultingową, która świadczy usługi doradcze w zakresie konkurencji, regulacji prawnych, międzynarodowej wymiany handlowej, oceny skutków i gospodarki regionalnej. Zob. www.copenhageneconomics.com.
(11) Zob. sprawa T-55/99, Confederación Española de Transporte de Mercancías (CETM) przeciwko Komisji, Rec. 2000, s. II-3207, s. 86.
(12) Dz.U. C 209 z 10.7.1997, s. 3.
(13) Należy podkreślić, że odnośnie do sprzedaży przez władze publiczne gruntu lub budynków przedsiębiorstwu lub osobie fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą, Trybunał orzekł, iż taka sprzedaż może zawierać elementy pomocy państwa, zwłaszcza jeśli nie jest ona zgodna z wartością rynkową, czyli jeśli zasoby nie zostały sprzedane po cenie, jaką mógłby ustalić inwestor prywatny działający w normalnych warunkach konkurencji (wyrok Trybunału w sprawie C-290/07 P, Komisja przeciwko Scott, dotychczas nieopublikowany w Zbiorze Orzeczeń, pkt 68, oraz w sprawie C-239/09, Seydaland, dotychczas nieopublikowany w Zbiorze Orzeczeń, pkt 34).
(14) "Wartość rynkowa" oznacza w komunikacie cenę, po której mogłyby być sprzedane na podstawie prywatnej umowy między wyrażającym wolę sprzedaży sprzedawcą a niezależnym kupującym w dniu wyceny, przy założeniu, że nieruchomość jest publicznie wystawiona na rynku, warunki rynkowe zezwalają na prawidłową sprzedaż, a na negocjacje dotyczące sprzedaży przewidziano zwykły okres, biorąc pod uwagę rodzaj nieruchomości (pkt II.2).
(15) Colliers International jest organizacją komercyjną, która świadczy usługi w zakresie nieruchomości dla użytkowników nieruchomości komercyjnych, właścicieli nieruchomości, inwestorów i deweloperów na całym świecie. Organizacja prowadzi działalność w ramach takich sektorów nieruchomości, jak: hotele, nieruchomości przemysłowe, lokale biurowe, lokale mieszkalne, lokale do celów handlu detalicznego i nieruchomości o wielorakim przeznaczeniu. Zob. www.colliers.com.
(16) Swedbank Kommersiella Fastigheter jest spółką zależną wielkiego koncernu bankowego Swedbank i jest pośrednikiem w handlu nieruchomościami komercyjnymi w Szwecji. Zob. http://www.swedbankkf.se.
(17) Wycena powierzchni 17 590 m2 w przeciwieństwie do powierzchni całkowitej (22 504 m2).
(18) Dz.U. C 244 z 1.10.2004, s. 2.
(19) Według szwedzkiego kodeksu ziemskiego (Jordabalken) wiążące przekazanie gruntu musi m.in. mieć formę pisemną i musi zawierać oficjalne oświadczenie, że nieruchomość została przekazana. W powyższym przypadku umowa "opcji" zawierała jedynie "prawo zakupu".
(20) Dz.U. L 83 z 27.3.1999, s. 1.
(21) Dz.U. L 140 z 30.4.2004, s. 1.
