1. Wynajem nieruchomości jako działalność gospodarcza w rozumieniu VAT
Jak wynika z art. 15 ust. 2 zdanie drugie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) – dalej u.p.t.u., działalność gospodarcza (w rozumieniu VAT) obejmuje również, między innymi czynności polegające na wykorzystywaniu towarów, w tym nieruchomości, w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W konsekwencji, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 6 września 2006 r. (I SA/Wr 1254/05, Mo. Pod. 2007, nr 1. s. 34), „wykorzystywanie majątku prywatnego przez osoby fizyczne stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu cyt. art. 15 ust. 2 zd. 2 VAT, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.
Aby wykorzystywanie nieruchomości stanowiło działalność gospodarczą, musi mieć charakter ciągły. Zgodnie z definicją słownikową1, „ciągły” oznacza „dziejący się, odbywający się, trwający stale, nieustannie, bezustannie, ustawicznie; stale się powtarzający, stały”. W konsekwencji nie jest wykorzystywaniem towarów w sposób ciągły wykorzystywanie ich jednorazowe, incydentalne.
Nie stanowi zatem, przykładowo, działalności gospodarczej w rozumieniu VAT wynajęcie budynku na miesiąc czy dwa (trudno mówić w takim przypadku o ciągłym charakterze najmu). Jeśli jednak budynek zostanie wynajęty na dłuższy okres lub też zamiarem wynajmującego jest wielokrotne wynajmowanie tego lokalu, w mojej ocenie należy uznać, że dochodzi do wykorzystywania lokalu w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Zauważyć należy, że aby wykorzystywanie nieruchomości w sposób ciągły stanowiło działalność gospodarczą w rozumieniu VAT, celami osoby wykorzystującej takie nieruchomości muszą być cele zarobkowe. W konsekwencji nie stanowi działalności gospodarczej (w rozumieniu VAT) nieodpłatne wykorzystywanie nieruchomości (np. użyczanie nieruchomości) oraz, co jest istotne w przypadku najmu nieruchomości, wynajmowanie nieruchomości „po kosztach” (np. wynajmowanie mieszkania w zamian za równowartość czynszu oraz opłat ponoszonych w związku z utrzymaniem mieszkania).
2. Wynajmujący nieruchomości jako podatnicy VAT
Konsekwencją tego, że wynajem nieruchomości bardzo często stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu VAT jest to, że wynajmujący nieruchomości są z reguły z tytułu wynajmu podatnikami VAT (czego bardzo często nie są świadomi). Rozróżnić należy trzy sytuacje:
1)gdy wynajmujący nieruchomości mieszkalne na cele mieszkaniowe nie wykonują żadnych innych czynności podlegających opodatkowaniu VAT,
2)gdy wynajmujący nieruchomości niemieszkalne lub nieruchomości mieszkalne na cele inne niż mieszkaniowe nie wykonują żadnych innych czynności podlegających opodatkowaniu VAT,
3)wynajmujący nieruchomości wykonują inne czynności podlegające opodatkowaniu VAT.
Ad 1 Usługi wynajmu nieruchomości mieszkalnych (budynków oraz lokali mieszkalnych lub ich części) na cele mieszkaniowe są zwolnione przedmiotowo od VAT (zob. art. 43 ust. 1 pkt 1 w zw. z poz. 4 załącznika nr 4 do u.p.t.u.). W konsekwencji podatnicy wynajmujący nieruchomości mieszkalne na cele mieszkaniowe, którzy nie wykonują żadnych innych czynności podlegających opodatkowaniu VAT, są podatnikami wykonującymi wyłącznie czynności zwolnione przedmiotowo od podatku.
Na wynajmujących nieruchomości będących podatnikami wykonującymi wyłącznie czynności zwolnione przedmiotowo od podatku nie ciążą żadne obowiązki w zakresie VAT, w szczególności nie muszą się rejestrować jako podatnicy VAT (zob. art. 96 ust. 3 u.p.t.u.; mogą jednak dobrowolnie zarejestrować się jako podatnicy VAT zwolnieni), nie muszą prowadzić ewidencji VAT (w tym ewidencji uproszczonej – zob. przykładowo postanowienie Naczelnika II Urzędu Skarbowego Łódź-Górna z dnia 16 marca 2006 r., III-1/443/5/2006/ER, http://sip.mf.gov.pl/sip/), składać deklaracji VAT oraz wystawiać faktur. Podatnicy tacy nie mogą jednocześnie korzystać z prawa do odliczenia podatku naliczonego (zob. art. 88 ust. 4 u.p.t.u.).
Ad 2 Usługi wynajmu nieruchomości niemieszkalnych (np. budynków czy lokali użytkowych) oraz usługi wynajmu nieruchomości mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe (np. wynajem lokalu mieszkaniowego na biuro) opodatkowane są stawką podstawową 22%. Nie oznacza to jednak, że podatnicy wynajmujący takie nieruchomości (przy założeniu, że nie wykonują żadnych innych czynności podlegających opodatkowaniu VAT) muszą zawsze opodatkowywać świadczone usługi najmu VAT. Podatnicy ci mogą bowiem korzystać z tzw. zwolnienia podmiotowego. Ze zwolnienia tego mogą korzystać:
1)podatnicy kontynuujący świadczenie usług najmu, u których wartość sprzedaży opodatkowanej (wartość usług wynajmu nieruchomości niemieszkalnych oraz usług wynajmu nieruchomości mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe) nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 50.000 zł (zob. art. 113 ust. 1 u.p.t.u.),
2)podatnicy rozpoczynający w danym roku świadczenie usług najmu, jeśli przewidywana przez nich wartość sprzedaży opodatkowanej (wartość usług wynajmu nieruchomości niemieszkalnych oraz usług wynajmu nieruchomości mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe) nie przekroczy, w proporcji do okresu wynajmu w roku podatkowym kwoty 50.000 zł (zob. art. 113 ust. 9 u.p.t.u.).
Na wynajmujących nieruchomości będących podatnikami zwolnionymi podmiotowo nie ciąży większość obowiązków w zakresie VAT, w szczególności nie muszą się rejestrować jako podatnicy VAT (zob. art. 96 ust. 3 u.p.t.u.; mogą jednak dobrowolnie zarejestrować się jako podatnicy VAT zwolnieni), nie muszą prowadzić pełnej ewidencji VAT (mają jednak obowiązek prowadzić tzw. ewidencję uproszczoną – zob. art. 109 ust. 1 u.p.t.u.), składać deklaracji VAT oraz wystawiać faktur. Podatnicy tacy nie mogą jednocześnie korzystać z prawa do odliczenia podatku naliczonego (zob. art. 88 ust. 4 u.p.t.u.).
Należy jednak zauważyć, że przekroczenie limitu zwolnienia podmiotowego skutkuje utratą prawa do tego zwolnienia (zob. art. 113 ust. 5 i 10 u.p.t.u.; ze zwolnienia podmiotowego można zrezygnować – zob. art. 113 ust. 4 u.p.t.u.). Podatnicy wynajmujący nieruchomości, którzy utracą prawo do zwolnienia podmiotowego (lub z niego zrezygnują) mają obowiązek zarejestrować się jako czynni podatnicy VAT (co więcej – rejestracja ta powinna zostać dokonana przed dniem, w którym tracą prawo do zwolnienia – zob. art. 96 ust. 5 pkt 2 u.p.t.u.). Na wynajmujących nieruchomości – poza obowiązkiem naliczania podatku należnego z tytułu świadczonych usług najmu - ciążą w takim przypadku również pozostałe obowiązki charakterystyczne dla podatników VAT, a więc obowiązek prowadzenia pełnej ewidencji VAT (zob. art. 109 ust. 3 u.p.t.u.), składania deklaracji VAT-7/VAT-7K/VAT-7D (w których wykazywany jest podatek należny z tytułu świadczenia usług najmu) oraz wystawiania faktur (chyba, że najemcami są osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej; w przypadkach takich faktury muszą być wystawiane tylko na żądanie tych osób – zob. art. 106 ust. 4 u.p.t.u.). Zaletą tej sytuacji jest natomiast możliwość korzystania przez wynajmujących nieruchomości z prawa do odliczenia podatku naliczonego.
Ad 3 Zdarza się, że wynajmujący nieruchomości wykonują również inne niż świadczenie usług najmu czynności podlegające opodatkowaniu VAT. W przypadkach takich usługi wynajmu nieruchomości „łączą się” z tymi innymi czynnościami podlegającymi opodatkowaniu VAT. Możliwe są przy tym dwie sytuacje.
Po pierwsze, wynajmujący nieruchomość (nieruchomości) może być zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. W przypadku takim:
1)świadczenie usług wynajmu nieruchomości mieszkalnej (w tym nieruchomości „prywatnej”) na cele mieszkaniowe stanowi dla niego sprzedaż zwolnioną od podatku, którą należy wykazywać w prowadzonej ewidencji VAT (w rejestrze sprzedaży) oraz w składanych deklaracjach VAT-7/VAT-7K/VAT-7D (w poz. 20); świadczenie tych usług wynajmujący powinien również dokumentować fakturami wystawianymi ze stawką „ZW” ze wskazaniem symbolu PKWiU 70.20.11 jako podstawy zastosowania zwolnienia (chyba, że najemca będący osobą fizyczną nieprowadzącymi działalności gospodarczej nie zażądał wystawiania faktur; wówczas faktur nie trzeba wystawiać – zob. art. 106 ust. 4 u.p.t.u.); wnioski te potwierdzają organy podatkowe w udzielanych wyjaśnieniach – zob. przykładowo interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 13 stycznia 2009 r., IPPP1/443-1952/08-2/AW, http://sip.mf.gov.pl/sip/;
2)świadczenie usług wynajmu nieruchomości niemieszkalnych lub nieruchomości mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe stanowi dla niego sprzedaż opodatkowaną stawką podstawową 22%, którą należy wykazywać w prowadzonej ewidencji VAT (w rejestrze sprzedaży) oraz w składanych deklaracjach VAT-7/VAT-7K/VAT-7D (w poz. 28 i 29); świadczenie tych usług wynajmujący powinien również dokumentować fakturami (chyba, że najemca będący osobą fizyczną nieprowadzącymi działalności gospodarczej nie zażądał wystawiania faktur; wówczas faktur nie trzeba wystawiać – zob. art. 106 ust. 4 u.p.t.u.),
Po drugie, wynajmujący nieruchomość (nieruchomości) może nie być zarejestrowany jako czynny podatnik VAT, gdyż korzysta ze zwolnienia podmiotowego lub wykonuje wyłącznie czynności zwolnione przedmiotowo od VAT. W takich przypadkach:
1)świadczenie usług wynajmu nieruchomości mieszkalnej na cele mieszkaniowe nie zmienia sytuacji wynajmującego tą nieruchomość (gdyż jest to sprzedaż zwolniona przedmiotowo od podatku, a więc nie może spowodować utraty prawa do zwolnienia podmiotowego),
2)świadczenie usług wynajmu nieruchomości niemieszkalnej lub nieruchomości mieszkalnej na cele inne niż mieszkaniowe stanowi sprzedaż opodatkowaną, którą należy uwzględniać przy ustalaniu prawa do zwolnienia podmiotowego (a więc świadczenie takich usług wynajmu może spowodować utratę prawa do tego zwolnienia, jeśli ich wartość – łącznie z wartością pozostałych czynności opodatkowanych – przekroczy limit zwolnienia podmiotowego).
3. Powstawanie obowiązku podatkowego przy świadczeniu usług wynajmu nieruchomości
VAT jest podatkiem rozliczanym za miesięczne lub kwartalne okresy rozliczeniowe. O przyporządkowaniu każdej czynności podlegającej opodatkowaniu do danego okresu rozliczeniowego decyduje moment powstania obowiązku podatkowego – czynności te rozliczane są w ramach deklaracji za okresy rozliczeniowe, w których obowiązek ten powstaje.
Obowiązek podatkowy przy świadczeniu usług wynajmu (w tym wynajmu nieruchomości) powstaje w sposób szczególny. Jak wynika z art. 19 ust. 13 pkt 4 u.p.t.u., obowiązek ten powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub fakturze (przy czym, zgodnie z art. 19 ust. 15 u.p.t.u., otrzymanie części zapłaty skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w tej części).
Jak wynika z art. 15 ust. 2 zdanie drugie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) – dalej u.p.t.u., działalność gospodarcza (w rozumieniu VAT) obejmuje również, między innymi czynności polegające na wykorzystywaniu towarów, w tym nieruchomości, w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W konsekwencji, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 6 września 2006 r. (I SA/Wr 1254/05, Mo. Pod. 2007, nr 1. s. 34), „wykorzystywanie majątku prywatnego przez osoby fizyczne stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu cyt. art. 15 ust. 2 zd. 2 VAT, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.
Aby wykorzystywanie nieruchomości stanowiło działalność gospodarczą, musi mieć charakter ciągły. Zgodnie z definicją słownikową1, „ciągły” oznacza „dziejący się, odbywający się, trwający stale, nieustannie, bezustannie, ustawicznie; stale się powtarzający, stały”. W konsekwencji nie jest wykorzystywaniem towarów w sposób ciągły wykorzystywanie ich jednorazowe, incydentalne.
Nie stanowi zatem, przykładowo, działalności gospodarczej w rozumieniu VAT wynajęcie budynku na miesiąc czy dwa (trudno mówić w takim przypadku o ciągłym charakterze najmu). Jeśli jednak budynek zostanie wynajęty na dłuższy okres lub też zamiarem wynajmującego jest wielokrotne wynajmowanie tego lokalu, w mojej ocenie należy uznać, że dochodzi do wykorzystywania lokalu w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Zauważyć należy, że aby wykorzystywanie nieruchomości w sposób ciągły stanowiło działalność gospodarczą w rozumieniu VAT, celami osoby wykorzystującej takie nieruchomości muszą być cele zarobkowe. W konsekwencji nie stanowi działalności gospodarczej (w rozumieniu VAT) nieodpłatne wykorzystywanie nieruchomości (np. użyczanie nieruchomości) oraz, co jest istotne w przypadku najmu nieruchomości, wynajmowanie nieruchomości „po kosztach” (np. wynajmowanie mieszkania w zamian za równowartość czynszu oraz opłat ponoszonych w związku z utrzymaniem mieszkania).
2. Wynajmujący nieruchomości jako podatnicy VAT
Konsekwencją tego, że wynajem nieruchomości bardzo często stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu VAT jest to, że wynajmujący nieruchomości są z reguły z tytułu wynajmu podatnikami VAT (czego bardzo często nie są świadomi). Rozróżnić należy trzy sytuacje:
1)gdy wynajmujący nieruchomości mieszkalne na cele mieszkaniowe nie wykonują żadnych innych czynności podlegających opodatkowaniu VAT,
2)gdy wynajmujący nieruchomości niemieszkalne lub nieruchomości mieszkalne na cele inne niż mieszkaniowe nie wykonują żadnych innych czynności podlegających opodatkowaniu VAT,
3)wynajmujący nieruchomości wykonują inne czynności podlegające opodatkowaniu VAT.
Ad 1 Usługi wynajmu nieruchomości mieszkalnych (budynków oraz lokali mieszkalnych lub ich części) na cele mieszkaniowe są zwolnione przedmiotowo od VAT (zob. art. 43 ust. 1 pkt 1 w zw. z poz. 4 załącznika nr 4 do u.p.t.u.). W konsekwencji podatnicy wynajmujący nieruchomości mieszkalne na cele mieszkaniowe, którzy nie wykonują żadnych innych czynności podlegających opodatkowaniu VAT, są podatnikami wykonującymi wyłącznie czynności zwolnione przedmiotowo od podatku.
Na wynajmujących nieruchomości będących podatnikami wykonującymi wyłącznie czynności zwolnione przedmiotowo od podatku nie ciążą żadne obowiązki w zakresie VAT, w szczególności nie muszą się rejestrować jako podatnicy VAT (zob. art. 96 ust. 3 u.p.t.u.; mogą jednak dobrowolnie zarejestrować się jako podatnicy VAT zwolnieni), nie muszą prowadzić ewidencji VAT (w tym ewidencji uproszczonej – zob. przykładowo postanowienie Naczelnika II Urzędu Skarbowego Łódź-Górna z dnia 16 marca 2006 r., III-1/443/5/2006/ER, http://sip.mf.gov.pl/sip/), składać deklaracji VAT oraz wystawiać faktur. Podatnicy tacy nie mogą jednocześnie korzystać z prawa do odliczenia podatku naliczonego (zob. art. 88 ust. 4 u.p.t.u.).
Ad 2 Usługi wynajmu nieruchomości niemieszkalnych (np. budynków czy lokali użytkowych) oraz usługi wynajmu nieruchomości mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe (np. wynajem lokalu mieszkaniowego na biuro) opodatkowane są stawką podstawową 22%. Nie oznacza to jednak, że podatnicy wynajmujący takie nieruchomości (przy założeniu, że nie wykonują żadnych innych czynności podlegających opodatkowaniu VAT) muszą zawsze opodatkowywać świadczone usługi najmu VAT. Podatnicy ci mogą bowiem korzystać z tzw. zwolnienia podmiotowego. Ze zwolnienia tego mogą korzystać:
1)podatnicy kontynuujący świadczenie usług najmu, u których wartość sprzedaży opodatkowanej (wartość usług wynajmu nieruchomości niemieszkalnych oraz usług wynajmu nieruchomości mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe) nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 50.000 zł (zob. art. 113 ust. 1 u.p.t.u.),
2)podatnicy rozpoczynający w danym roku świadczenie usług najmu, jeśli przewidywana przez nich wartość sprzedaży opodatkowanej (wartość usług wynajmu nieruchomości niemieszkalnych oraz usług wynajmu nieruchomości mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe) nie przekroczy, w proporcji do okresu wynajmu w roku podatkowym kwoty 50.000 zł (zob. art. 113 ust. 9 u.p.t.u.).
Na wynajmujących nieruchomości będących podatnikami zwolnionymi podmiotowo nie ciąży większość obowiązków w zakresie VAT, w szczególności nie muszą się rejestrować jako podatnicy VAT (zob. art. 96 ust. 3 u.p.t.u.; mogą jednak dobrowolnie zarejestrować się jako podatnicy VAT zwolnieni), nie muszą prowadzić pełnej ewidencji VAT (mają jednak obowiązek prowadzić tzw. ewidencję uproszczoną – zob. art. 109 ust. 1 u.p.t.u.), składać deklaracji VAT oraz wystawiać faktur. Podatnicy tacy nie mogą jednocześnie korzystać z prawa do odliczenia podatku naliczonego (zob. art. 88 ust. 4 u.p.t.u.).
Należy jednak zauważyć, że przekroczenie limitu zwolnienia podmiotowego skutkuje utratą prawa do tego zwolnienia (zob. art. 113 ust. 5 i 10 u.p.t.u.; ze zwolnienia podmiotowego można zrezygnować – zob. art. 113 ust. 4 u.p.t.u.). Podatnicy wynajmujący nieruchomości, którzy utracą prawo do zwolnienia podmiotowego (lub z niego zrezygnują) mają obowiązek zarejestrować się jako czynni podatnicy VAT (co więcej – rejestracja ta powinna zostać dokonana przed dniem, w którym tracą prawo do zwolnienia – zob. art. 96 ust. 5 pkt 2 u.p.t.u.). Na wynajmujących nieruchomości – poza obowiązkiem naliczania podatku należnego z tytułu świadczonych usług najmu - ciążą w takim przypadku również pozostałe obowiązki charakterystyczne dla podatników VAT, a więc obowiązek prowadzenia pełnej ewidencji VAT (zob. art. 109 ust. 3 u.p.t.u.), składania deklaracji VAT-7/VAT-7K/VAT-7D (w których wykazywany jest podatek należny z tytułu świadczenia usług najmu) oraz wystawiania faktur (chyba, że najemcami są osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej; w przypadkach takich faktury muszą być wystawiane tylko na żądanie tych osób – zob. art. 106 ust. 4 u.p.t.u.). Zaletą tej sytuacji jest natomiast możliwość korzystania przez wynajmujących nieruchomości z prawa do odliczenia podatku naliczonego.
Ad 3 Zdarza się, że wynajmujący nieruchomości wykonują również inne niż świadczenie usług najmu czynności podlegające opodatkowaniu VAT. W przypadkach takich usługi wynajmu nieruchomości „łączą się” z tymi innymi czynnościami podlegającymi opodatkowaniu VAT. Możliwe są przy tym dwie sytuacje.
Po pierwsze, wynajmujący nieruchomość (nieruchomości) może być zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. W przypadku takim:
1)świadczenie usług wynajmu nieruchomości mieszkalnej (w tym nieruchomości „prywatnej”) na cele mieszkaniowe stanowi dla niego sprzedaż zwolnioną od podatku, którą należy wykazywać w prowadzonej ewidencji VAT (w rejestrze sprzedaży) oraz w składanych deklaracjach VAT-7/VAT-7K/VAT-7D (w poz. 20); świadczenie tych usług wynajmujący powinien również dokumentować fakturami wystawianymi ze stawką „ZW” ze wskazaniem symbolu PKWiU 70.20.11 jako podstawy zastosowania zwolnienia (chyba, że najemca będący osobą fizyczną nieprowadzącymi działalności gospodarczej nie zażądał wystawiania faktur; wówczas faktur nie trzeba wystawiać – zob. art. 106 ust. 4 u.p.t.u.); wnioski te potwierdzają organy podatkowe w udzielanych wyjaśnieniach – zob. przykładowo interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 13 stycznia 2009 r., IPPP1/443-1952/08-2/AW, http://sip.mf.gov.pl/sip/;
2)świadczenie usług wynajmu nieruchomości niemieszkalnych lub nieruchomości mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe stanowi dla niego sprzedaż opodatkowaną stawką podstawową 22%, którą należy wykazywać w prowadzonej ewidencji VAT (w rejestrze sprzedaży) oraz w składanych deklaracjach VAT-7/VAT-7K/VAT-7D (w poz. 28 i 29); świadczenie tych usług wynajmujący powinien również dokumentować fakturami (chyba, że najemca będący osobą fizyczną nieprowadzącymi działalności gospodarczej nie zażądał wystawiania faktur; wówczas faktur nie trzeba wystawiać – zob. art. 106 ust. 4 u.p.t.u.),
Po drugie, wynajmujący nieruchomość (nieruchomości) może nie być zarejestrowany jako czynny podatnik VAT, gdyż korzysta ze zwolnienia podmiotowego lub wykonuje wyłącznie czynności zwolnione przedmiotowo od VAT. W takich przypadkach:
1)świadczenie usług wynajmu nieruchomości mieszkalnej na cele mieszkaniowe nie zmienia sytuacji wynajmującego tą nieruchomość (gdyż jest to sprzedaż zwolniona przedmiotowo od podatku, a więc nie może spowodować utraty prawa do zwolnienia podmiotowego),
2)świadczenie usług wynajmu nieruchomości niemieszkalnej lub nieruchomości mieszkalnej na cele inne niż mieszkaniowe stanowi sprzedaż opodatkowaną, którą należy uwzględniać przy ustalaniu prawa do zwolnienia podmiotowego (a więc świadczenie takich usług wynajmu może spowodować utratę prawa do tego zwolnienia, jeśli ich wartość – łącznie z wartością pozostałych czynności opodatkowanych – przekroczy limit zwolnienia podmiotowego).
3. Powstawanie obowiązku podatkowego przy świadczeniu usług wynajmu nieruchomości
VAT jest podatkiem rozliczanym za miesięczne lub kwartalne okresy rozliczeniowe. O przyporządkowaniu każdej czynności podlegającej opodatkowaniu do danego okresu rozliczeniowego decyduje moment powstania obowiązku podatkowego – czynności te rozliczane są w ramach deklaracji za okresy rozliczeniowe, w których obowiązek ten powstaje.
Obowiązek podatkowy przy świadczeniu usług wynajmu (w tym wynajmu nieruchomości) powstaje w sposób szczególny. Jak wynika z art. 19 ust. 13 pkt 4 u.p.t.u., obowiązek ten powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub fakturze (przy czym, zgodnie z art. 19 ust. 15 u.p.t.u., otrzymanie części zapłaty skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w tej części).