Wielokrotne nabywanie i sprzedaż nieruchomości to już działalność gospodarcza

Podejmowane przez podatnika działania, polegające na wielokrotnym nabywaniu i sprzedaży nieruchomości, które to transakcje nie były dokonywane w celu zaspokojenia jego potrzeb mieszkaniowych skutkują tym, iż przychody z takiej sprzedaży należy kwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej. Takie stanowisko wynika z wyroku NSA z 13 czerwca 2013 r.

W przedmiotowej sprawie podatnik zakupił budynek wielomieszkaniowy, w którym znajdowały się 24 lokale. W tym samym roku sprzedał 6 lokali składając w urzędzie skarbowym oświadczenie o przeznaczeniu przychodu ze sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe.

Ponieważ jednak w ciągu 2 lat nie przeznaczył przychodu na cele mieszkaniowe, to złożył deklarację o osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia nieruchomości i wykazał 10 proc. podatek dochodowy. Fiskus określił jednak podatek w wyższej kwocie przyjmując, że osiągnięty przychód należało zaliczyć do przychodu z działalności gospodarczej.

Podatnik tłumaczył, że zakup nieruchomość nie nastąpił z zamiarem jej sprzedaży, ponieważ planował czerpać zyski z najmu lokali oraz wykorzystywać część lokali do własnych celów osobistych. Jednakże z uwagi na zły stan techniczny budynku i obecność lokatorów kwaterunkowych w nim mieszkających podjął decyzję o szybkiej sprzedaży nieruchomości. Z uwagi na brak popytu na cały budynek, postanowił sprzedać poszczególne lokale.

Sprawa trafiła ostatecznie do NSA. Sąd potwierdził stanowisko fiskusa, podkreślając, że podstawową cechą działalności gospodarczej jest jej zarobkowy charakter. Ta cecha stanowi kryterium obiektywne, tj. ustalenie, czy dany podmiot faktycznie prowadzi działalność, która obiektywnie może przynosić dochód. A działania podejmowane przez podatnika były związane z celem zarobkowym (zysk taki podatnik faktycznie uzyskał).

Kolejnym elementem pozwalającym odróżnić działalność gospodarczą od innych form aktywności osób fizycznych jest jej ciągłość. Istotny tu jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu. Liczba dokonanych przez podatnika zarówno transakcji zakupu, jak i sprzedaży nieruchomości, dokonanych na przestrzeni 2 lat świadczy, że działania te miały charakter ciągły.

Z kolei wprowadzony do definicji działalności gospodarczej element jej "zorganizowania" wiąże się z wyborem formy prawnej podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Nie ulega wątpliwości, że omawianą działalność podatnik zdecydował się prowadzić w formie najprostszej z możliwych, tj. jako osoba fizyczna. Fakt niedokonania wpisu tej działalności do ewidencji działalności gospodarczej nie ma znaczenia dla prawnopodatkowej jej kwalifikacji.

Wyrok NSA z 13 czerwca 2013 r., II FSK 1987/11