Pytanie

Zakupiłam grunt razem z członkami rodziny. Na tym gruncie zamierzam wybudować dom, który będzie pełnił funkcje mieszkalne i niemieszkalne. (1/3 niemieszkalne a 2/3 mieszkalne) Prowadzę jednoosobowy podmiot gospodarczy.
Jak rozliczyć koszty budowy części niemieszkalnej?
Czy budowa drogi jest kosztem działalności w proporcji?

Odpowiedź

Koszty budowy przedmiotowego domu (zakładając, że ma on być częściowo wykorzystywany na prowadzenie przez Panią działalności gospodarczej przez okres dłuższy niż rok) nie będą stanowiły kosztów uzyskania przychodów bezpośrednio, lecz pośrednio przez dokonywane od tego domu jako środka trwałego odpisy amortyzacyjne.Nie będzie Pani jednak uprawniona do dokonywania odpisów amortyzacyjnych od całej wartości początkowej przedmiotowego domu (budynku), ale jedynie w proporcji odpowiadającej powierzchni użytkowej domu wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej do jego ogólnej powierzchni użytkowej.

Uzasadnienie

Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów, m.in., wydatków na wytworzenie we własnym zakresie środków trwałych (zob. art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - dalej u.p.d.o.f.), w tym budynków o przewidywanym okresie wykorzystywania na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą przez okres dłuższy niż rok (zob. art. 22a ust. 1 pkt 1 u.p.d.o.f.). A zatem koszty budowy przedmiotowego domu (zakładając, że ma on być częściowo wykorzystywany na prowadzenie przez Panią działalności gospodarczej przez okres dłuższy niż rok) nie będą stanowiły kosztów uzyskania przychodów bezpośrednio. Do kosztów uzyskania przychodów będzie Pani mogła natomiast zaliczać odpisy amortyzacyjne od tego domu (budynku) jako środka trwałego w prowadzonej działalności gospodarczej (zob. art. 22 ust. 8 u.p.d.o.f.).

Mając to na uwadze, wskazać pragnę, że art. 22f ust. 4 u.p.d.o.f. stanowi, iż jeżeli tylko część nieruchomości, w tym budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana - odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu. A zatem nie będzie Pani uprawniona do dokonywania odpisów amortyzacyjnych od całej wartości początkowej przedmiotowego domu (budynku), ale jedynie w proporcji odpowiadającej powierzchni użytkowej domu wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej do jego ogólnej powierzchni użytkowej (z treści pytania wynika, że proporcja ta to 1/3).

Wskazać również pragnę, że wartość początkową domu jako środka trwałego powiększy również wartość budowanej drogi (zakładając, że droga ta jest budowana na gruncie stanowiącym Pańską własność). Jak bowiem wynika z objaśnień do grupy 1 KŚT (Klasyfikacji Środków Trwałych), w skład budynku, jako pojedynczego obiektu inwentarzowego, wlicza się także obiekty pomocnicze obsługujące dany budynek, np. chodniki, dojazdy, podwórka, place, ogrodzenia, studnie itp. (obiekty pomocnicze, obsługujące więcej niż jeden budynek, należy zaliczać do właściwych rodzajów zgodnie z ich przeznaczeniem). W konsekwencji wartość takiej drogi (przyjmując założenie jak wyżej) powiększy wartość początkową przedmiotowego domu jako środka trwałego, od której w proporcji wskazanej powyżej będzie Pani mogła dokonywać odpisów amortyzacyjnych.

Pytanie pochodzi z publikacji Vademecum Głównego Księgowego

Powoływane akty prawne

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 36)