Czy bezwzględnie należy wykazać wg ceny nabycia, zgodnej z aktem notarialnym (co nie odzwierciedli obecnej wartości nieruchomości, a także poniesionych nakładów)?
Odpowiedź
Moim zdaniem w analizowanym przypadku podatnik powinien wyznaczyć wartość początkową dokonując wyceny w odwołaniu do wartości rynkowej nieruchomości.
Uwagi
Z uwagi na to, że pytanie czytelnika dotyczy nieruchomości mieszkalnej należy wskazać na możliwość zastosowania przepisu art. 22g ust. 10 u.p.d.o.f. Według takiego podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.
Uzasadnienie
Zgodnie z zasadą zapisaną w art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy z 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – dalej u.p.d.o.f., w przypadku odpłatnego nabycia środka trwałego wartością początkową jest cena nabycia. Według ust. 3 art. 22g u.p.d.o.f. za cenę nabycia (czyli wartość początkową zakupionych środków trwałych) uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.
Jednocześnie w art. 22g ust. 8 u.p.d.o.f. prawodawca zastrzegł, że jeżeli nie można ustalić CENY NABYCIA środków trwałych lub ich części NABYTYCH PRZEZ PODATNIKÓW PRZED DNIEM ZAŁOŻENIA EWIDENCJI ŚRODKÓW TRWAŁYCH I WARTOŚCI NIEMATERIALNYCH I PRAWNYCH, wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.
Wprawdzie w analizowanym przypadku podatnik zna cenę zakupu nieruchomości, jednak biorąc pod uwagę fakt, że cena nabycia obejmuje nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki poniesione przed dniem przyjęcia środka trwałego do używania, należy stwierdzić, że skoro przed przyjęciem do używania podatnik poniósł wydatki, które zgodnie z definicją zapisane w art. 22g ust. 3 u.p.d.o.f. winny być uwzględnione w wartości początkowej, a podatnik nie potrafi zdefiniować ich kwoty, to właściwym jest zastosowanie regulacji art. 22g ust. 8 u.p.d.o.f.
Oznacza to, że podatnik powinien dokonać wyceny nieruchomości z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia (oczywiście zakładając, że podatnik założył ewidencję środków trwałych i wartości niematerialnych po nabyciu nieruchomości).
Autor odpowiedzi: Radosław Kowalski
Odpowiedzi udzielono 18.09.2017 r.
W jaki sposób wyznaczyć wartość początkową nieruchomości?
Pytanie pochodzi z Vademecum Głównego KsięgowegoOsoba fizyczna prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą (PKPiR), między innymi wynajem mieszkań własnych, chce wprowadzić do działalności nieruchomość zakupioną w 2000 r. Wartość nieruchomości zgodnie z aktem notarialnym wynosi 100.000 zł. Ceny nieruchomości w tym czasie znacznie wzrosły, na przestrzeni 10 lat poniesione zostały również znaczne nakłady finansowe na modernizację w mieszkaniu (ponad 70.000 zł nieudokumentowane fakturami).Po jakiej cenie wprowadzić daną nieruchomość do działalności?Czy prawidłowe będzie ujęcie nieruchomości wg wartości rynkowej wyceny rzeczoznawcy?
