Obywatel Hiszpanii zakupił w Polsce mieszkanie, które teraz zamierza wynająć. Mieszkanie zakupił dnia 21 lutego 2008 r. (akt notarialny), a w dniu 30 marca 2009 r. na podstawie aktu notarialnego dokupił garaż. Wszystko kosztowało 155.000 euro. Oprócz kosztu mieszkania poniósł koszty: aktu notarialnego, ubezpieczenia, podatek dla gminy.
Czy te koszty powiększają wartość środka trwałego?
Jaki kurs zastosować z dnia sporządzenia aktu notarialnego, czy z dnia przesłania pieniędzy?
Wartość początkową przedmiotowych środków trwałych (mieszkania oraz garażu) powiększają koszty aktów notarialnych. Przeliczając koszty zakupu przedmiotowych nieruchomości (mieszkania oraz garażu) w celu ustalenia ich wartości początkowej należy stosować kurs średni waluty obcej (euro) z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień zapłaty (w przypadku zapłaty ceny w jednej transzy) lub z ostatnich dni roboczych poprzedzających dni zapłaty poszczególnych części ceny (w przypadku zapłaty w dwóch lub więcej transzach).
W pierwszym rzędzie pragnę zauważyć, że - jak wynika z treści pytania - podatnik (obywatel Hiszpanii) kupił mieszkanie oraz garaż, a więc doszło do zakupu dwóch środków trwałych. W konsekwencji powinna zostać ustalona nie tyle wartość środka trwałego, co wartość środków trwałych.
Mając to na uwadze wyjaśnić pragnę, że za wartość początkową środków trwałych w razie ich nabycia w drodze kupna uważa się cenę ich nabycia (zob. art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm. - dalej u.p.d.o.f.). Przez cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług (zob. art. 22g ust. 3 u.p.d.o.f.).
W konsekwencji w przedstawionej sytuacji element ceny nabycia środków trwałych (mieszkania oraz garażu) stanowić będą z pewnością koszty notarialne (a więc koszty te powiększą ich wartość początkową). Inaczej ma się rzecz, jeśli chodzi o koszty ubezpieczenia oraz koszty podatku od nieruchomości. Koszty te nie stanowią bowiem, co do zasady, kosztów związanych z zakupem przedmiotowych środków trwałych, lecz koszty związane z ich posiadaniem (chyba, że w przypadku kosztu ubezpieczenia ubezpieczenie nieruchomości stanowiło warunek uzyskania kredytu na ich zakup; w takiej sytuacji koszt ubezpieczenia należałoby uznać za koszt związany z zakupem tych nieruchomości; z treści pytania nie wynika jednak, aby zakup przedmiotowego mieszkania oraz garażu sfinansowany został z kredytu zaciągniętego na ich zakup). W konsekwencji koszty te nie powiększają ich wartości początkowej, lecz stanowiły koszty uzyskania przychodów bezpośrednio, w momencie ich poniesienia (o ile podatnik wybrał opodatkowanie przychodów z najmu na zasadach ogólnych).
Jednocześnie pragnę wyjaśnić, że przepisy nie stanowią wprost w jaki sposób przeliczać koszty poniesione w walutach obcych przy ustalaniu wartości początkowej środków trwałych. Uznać należy, że odpowiednie zastosowanie mają w tym zakresie przepisy o przeliczaniu kosztów ponoszonych w walutach obcych, a więc koszty poniesione na zakup przedmiotowego mieszkania oraz garażu należy przeliczyć na złote według kursu średniego ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień poniesienia tych kosztów (zob. art. 22 ust. 1 zdanie drugie u.p.d.o.f.). W przedstawionej sytuacji dniem poniesienia koszty będzie dzień ich faktycznego poniesienia, czyli dzień zapłaty (z treści pytania nie wynika bowiem, aby podatnik miał zamiar wynajmować przedmiotowe mieszkanie i garaż w ramach prowadzonej działalności gospodarczej z czym wiązałoby się przyjęcie, że dniem poniesienia koszty jest dzień wystawienia faktury/rachunku lub innego dowodu stanowiącego podstawę do zaksięgowania/ujęcia kosztu). A zatem przeliczając koszty zakupu przedmiotowych nieruchomości (mieszkania oraz garażu) w celu ustalenia ich wartości początkowej należy stosować kurs średni waluty obcej (euro) z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień zapłaty (w przypadku zapłaty ceny w jednej transzy) lub z ostatnich dni roboczych poprzedzających dni zapłaty poszczególnych części ceny (w przypadku zapłaty w dwóch lub więcej transzach).
Należy jednocześnie zauważyć, że zgodnie z art. 22g ust. 5 u.p.d.o.f., cenę nabycia koryguje się o różnice kursowe, naliczone do dnia przekazania do używania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej. W omawianej sytuacji różnice te najprawdopodobniej takie najprawdopodobniej jednak nie powstały, gdyż skoro płatność została wyrażona i dokonana w euro, nie istniał najprawdopodobniej faktycznie zastosowany kurs waluty. Oznaczałoby to, że wartość poniesionych kosztów wyrażonych w walucie obcej (przeliczona według kursów średnich ogłoszonych przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień ich poniesienia - zob. art. 24c ust. 6 u.p.d.o.f.) była taka sama jak wartość tego kosztu przeliczona według faktycznie zastosowanego kursu waluty z dnia zapłaty (zgodnie bowiem z art. 24c ust. 4 u.p.d.o.f., jeżeli przy ustalaniu wartości różnic kursowych nie jest możliwe uwzględnienie faktycznie zastosowanego kursu waluty w danym dniu, przyjmuje się kurs średni ogłaszany przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego ten dzień), a w konsekwencji, że różnice kursowe nie powstały (zob. art. 24c ust. 2 pkt 2 oraz art. 24c ust. 3 pkt 2 u.p.d.o.f.).
Czy te koszty powiększają wartość środka trwałego?
Jaki kurs zastosować z dnia sporządzenia aktu notarialnego, czy z dnia przesłania pieniędzy?
Wartość początkową przedmiotowych środków trwałych (mieszkania oraz garażu) powiększają koszty aktów notarialnych. Przeliczając koszty zakupu przedmiotowych nieruchomości (mieszkania oraz garażu) w celu ustalenia ich wartości początkowej należy stosować kurs średni waluty obcej (euro) z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień zapłaty (w przypadku zapłaty ceny w jednej transzy) lub z ostatnich dni roboczych poprzedzających dni zapłaty poszczególnych części ceny (w przypadku zapłaty w dwóch lub więcej transzach).
W pierwszym rzędzie pragnę zauważyć, że - jak wynika z treści pytania - podatnik (obywatel Hiszpanii) kupił mieszkanie oraz garaż, a więc doszło do zakupu dwóch środków trwałych. W konsekwencji powinna zostać ustalona nie tyle wartość środka trwałego, co wartość środków trwałych.
Mając to na uwadze wyjaśnić pragnę, że za wartość początkową środków trwałych w razie ich nabycia w drodze kupna uważa się cenę ich nabycia (zob. art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm. - dalej u.p.d.o.f.). Przez cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług (zob. art. 22g ust. 3 u.p.d.o.f.).
W konsekwencji w przedstawionej sytuacji element ceny nabycia środków trwałych (mieszkania oraz garażu) stanowić będą z pewnością koszty notarialne (a więc koszty te powiększą ich wartość początkową). Inaczej ma się rzecz, jeśli chodzi o koszty ubezpieczenia oraz koszty podatku od nieruchomości. Koszty te nie stanowią bowiem, co do zasady, kosztów związanych z zakupem przedmiotowych środków trwałych, lecz koszty związane z ich posiadaniem (chyba, że w przypadku kosztu ubezpieczenia ubezpieczenie nieruchomości stanowiło warunek uzyskania kredytu na ich zakup; w takiej sytuacji koszt ubezpieczenia należałoby uznać za koszt związany z zakupem tych nieruchomości; z treści pytania nie wynika jednak, aby zakup przedmiotowego mieszkania oraz garażu sfinansowany został z kredytu zaciągniętego na ich zakup). W konsekwencji koszty te nie powiększają ich wartości początkowej, lecz stanowiły koszty uzyskania przychodów bezpośrednio, w momencie ich poniesienia (o ile podatnik wybrał opodatkowanie przychodów z najmu na zasadach ogólnych).
Jednocześnie pragnę wyjaśnić, że przepisy nie stanowią wprost w jaki sposób przeliczać koszty poniesione w walutach obcych przy ustalaniu wartości początkowej środków trwałych. Uznać należy, że odpowiednie zastosowanie mają w tym zakresie przepisy o przeliczaniu kosztów ponoszonych w walutach obcych, a więc koszty poniesione na zakup przedmiotowego mieszkania oraz garażu należy przeliczyć na złote według kursu średniego ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień poniesienia tych kosztów (zob. art. 22 ust. 1 zdanie drugie u.p.d.o.f.). W przedstawionej sytuacji dniem poniesienia koszty będzie dzień ich faktycznego poniesienia, czyli dzień zapłaty (z treści pytania nie wynika bowiem, aby podatnik miał zamiar wynajmować przedmiotowe mieszkanie i garaż w ramach prowadzonej działalności gospodarczej z czym wiązałoby się przyjęcie, że dniem poniesienia koszty jest dzień wystawienia faktury/rachunku lub innego dowodu stanowiącego podstawę do zaksięgowania/ujęcia kosztu). A zatem przeliczając koszty zakupu przedmiotowych nieruchomości (mieszkania oraz garażu) w celu ustalenia ich wartości początkowej należy stosować kurs średni waluty obcej (euro) z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień zapłaty (w przypadku zapłaty ceny w jednej transzy) lub z ostatnich dni roboczych poprzedzających dni zapłaty poszczególnych części ceny (w przypadku zapłaty w dwóch lub więcej transzach).
Należy jednocześnie zauważyć, że zgodnie z art. 22g ust. 5 u.p.d.o.f., cenę nabycia koryguje się o różnice kursowe, naliczone do dnia przekazania do używania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej. W omawianej sytuacji różnice te najprawdopodobniej takie najprawdopodobniej jednak nie powstały, gdyż skoro płatność została wyrażona i dokonana w euro, nie istniał najprawdopodobniej faktycznie zastosowany kurs waluty. Oznaczałoby to, że wartość poniesionych kosztów wyrażonych w walucie obcej (przeliczona według kursów średnich ogłoszonych przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień ich poniesienia - zob. art. 24c ust. 6 u.p.d.o.f.) była taka sama jak wartość tego kosztu przeliczona według faktycznie zastosowanego kursu waluty z dnia zapłaty (zgodnie bowiem z art. 24c ust. 4 u.p.d.o.f., jeżeli przy ustalaniu wartości różnic kursowych nie jest możliwe uwzględnienie faktycznie zastosowanego kursu waluty w danym dniu, przyjmuje się kurs średni ogłaszany przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego ten dzień), a w konsekwencji, że różnice kursowe nie powstały (zob. art. 24c ust. 2 pkt 2 oraz art. 24c ust. 3 pkt 2 u.p.d.o.f.).