Występując do banku o udzielenie kredytu hipotecznego złotowego na własne cele mieszkaniowe, wnioskodawczyni uzyskała odmowę z powodu niewystarczającej zdolności kredytowej, jednakże dostała propozycję udzielenia kredytu hipotecznego nominowanego do franka szwajcarskiego. Zgodziła się, bowiem planowała zakup mieszkania dwupokojowego wraz z przynależnym stanowiskiem parkingowym w garażu podziemnym. Wartość kredytu obejmowała dodatkowo prowizję, ubezpieczenie od utraty pracy i od niskiego wkładu własnego. Kredyt został zabezpieczony hipoteką zwykłą oraz hipoteką kaucyjną tytułem odsetek i innych wierzytelności wynikających z umowy. Hipoteka zwykła zabezpieczała kapitał - należność główną, z kolei hipoteka kaucyjna - koszty i odsetki od kredytu. Wnioskodawczyni wskazała, że nigdy wcześniej nie korzystała z żadnego kredytu mieszkaniowego ani z umorzenia wierzytelności z żadnego innego tytułu.
Czytaj też: Umorzenie odsetek od pożyczki lub kredytu bankowego >>>
Problematyczny kredyt we frankach szwajcarskich
Bank wypłacił bezpośrednio na konto dewelopera sześć transzy kredytu. Zgodnie z umową - na finansowanie zobowiązań w kraju kredyt mógł być wypłacany tylko w walucie polskiej, a jego spłata miała następować w stałych ratach. Po roku spłacania samych rat odsetkowych oraz dodatkowych opłat wnioskodawczyni razem z synem jako współwłaściciele wskazanej nieruchomości zostali wpisani do księgi wieczystej. Dla wnioskodawczyni kluczowa była spłata kredytu przed śmiercią, w ten sposób dokonywała nadpłat, bowiem wszystkie propozycje zawarcia ugody nie znajdowały akceptacji banku. Kiedy pojawiła się możliwość zawarcia ugody proponowanej bankom przez Komisję Nadzoru Finansowego, wnioskodawczyni wyraziła na nią pełną zgodę, chcąc zakończyć spłatę kredytu zaplanowaną ówcześnie na jeszcze ponad 16 lat.
Zobacz również: Niektóre dochody związane z kredytami mieszkaniowymi dłużej bez podatku >>
Wnioskodawczyni wskazała, że wpłacona bankowi kwota stanowiącą wartość kapitału stanowiła 154,62 proc. w stosunku do kwoty otrzymanego kredytu (znaczna część nadpłat), bez kosztów okołokredytowych i kosztów odsetek. Zakupione mieszkanie było kolejne użytkowane albo przez właścicieli albo przez wynajmujących. Wnioskodawczyni zaplanowała zamieszkać na stałe w zakupionym mieszkaniu w przyszłości z uwagi na jego dogodną lokalizację.
Cena promocyjna: 55.2 zł
|Cena regularna: 69 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 69 zł
Neutralność podatkowa nominowanego kredytu
Z zapytaniem o możliwość skorzystania z zaniechania poboru podatku od umorzenia dochodów związanych z ugodą z tytułu umorzenia kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe, wnioskodawczyni zwróciła się do dyrektora KIS. W swojej opinii podniosła, że ma prawo skorzystania ze zwolnienia z podatku od umorzenia kredytu w wyniku ugody, ponieważ wyłącznie cel mieszkaniowy kierował działaniom wnioskodawczyni starającej się o udzielenie kredytu hipotecznego (nigdy wcześniej nie ubiegała się o żaden kredyt mieszkaniowy), którego zabezpieczeniem była hipoteka na mieszkaniu z przynależnym miejscem postojowym. Jako właściciele nieruchomości od momentu założenia księgi wieczystej wnioskodawczyni wspólnie z synem odpowiadała solidarnie za wszystkie wierzytelności wynikające z umowy kredytu. Odnośnie samego kredytu wnioskodawczyni podniosła, że spłacony kapitał przekroczył kwotę kredytu bez doliczonych odsetek i innych kosztów, z kolei umowa ugody zawarta z bankiem polegająca na przeliczeniu franków szwajcarskich na złotówki zastąpiła pierwotną umowę kredytu nominowanego do franka ze wszelkimi skutkami prawnymi, ale nie przyniosła jakiegokolwiek przysporzenia majątkowego dla kredytobiorcy (wartość wirtualnego przysporzenia to zdaniem wnioskodawczyni przychód z tytułu nieodpłatnych świadczeń). Tym samym przeliczenie udzielonego kredytu z franka szwajcarskiego na polskie złote, zdaniem wnioskodawczyni, powinno być neutralne podatkowo, a pobór podatku od kwoty wynikłej z przeliczenia kredytu w wyrażeniu frankowym na kredyt złotowy powinien zostać zaniechany.
Umorzenie kredytu bez podatku
Stanowisko wnioskodawcy zostało uznane za prawidłowe (interpretacja podatkowa z 4 stycznia 2023 r., nr 0114.KDIP3-2.4011.960.2022.2.MN). Dyrektor KIS za przychód uznał każdą formę przysporzenia majątkowego - pieniężną i niepieniężną, a także nieodpłatne świadczenia otrzymane przez podatnika skutkujące przysporzeniem majątku innej osoby, mające konkretny wymiar finansowy. Z kolei jeśli chodzi o przychód podatkowy z innych źródeł, którego definicja ustawowa ma charakter otwarty, to w każdym przypadku przychód tego rodzaju skutkuje wystąpieniem u podatnika realnych korzyści majątkowych.
Odnośnie samej instytucji kredytu uregulowanej przepisami ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe, organ podatkowy podkreślił, że zarówno otrzymanie kredytu i jego spłata na warunkach przewidzianych w umowie kredytowej są obojętne podatkowo. Kredytobiorca osiąga konkretne przysporzenie majątkowe jedynie, kiedy w ramach umorzenia kredytu, jego części lub odsetek pojawia się przychód po stronie kredytobiorcy. W związku z powyższym dyrektor KIS uznał umorzoną wnioskodawczyni kwotę wierzytelności z tytułu zaciągniętego kredytu za przychód z innych źródeł według przepisów ustawy o PIT. Jednakże organ interpretujący w uzasadnieniu interpretacji zwrócił również uwagę na przepisy rozporządzenia ministra rozwoju i finansów z 27 marca 2020 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe, zgodnie z którymi zaniechanie poboru podatku od umorzonych osobom fizycznym kwot wierzytelności z tytułu zaciągniętych kredytów znajdzie zastosowanie, jeżeli zostaną łącznie spełnione poniższe przesłanki. Mianowicie jeśli kredyt był zaciągnięty na własne cele mieszkaniowe przed dniem 15 stycznia 2015r. przez podmioty uprawnione do udzielania kredytów, został zabezpieczony hipotecznie, kredytobiorca nie korzystał wcześniej z umorzenia zobowiązania z tytułu innego kredytu zabezpieczonego hipotecznie, a nieruchomość jako przedmiot kredytu stanowi własność lub współwłasność kredytobiorcy.
Jak wskazał dyrektor KIS, stan faktyczny sprawy wnioskodawczyni pokazuje spełnienie wszystkich wskazanych przesłanek. Odnośnie przesłanki dotyczącej prawa do budynku mieszkalnego - wnioskodawczyni zaciągnęła kredyt jako współwłaściciel lokalu mieszkalnego wpisany do księgi wieczystej. Z kolei jeśli chodzi o przesłankę związaną z zaciągnięciem kredytu na własne cele mieszkaniowe, organ interpretujący wskazał, że samo poniesienie wydatku na zakup mieszkania nie świadczy o spełnieniu przesłanki - warunkiem jest wykazanie realizacji poniesionego wydatku na własne cele mieszkaniowe, aby zapewnić "dach nad głową", w związku z czym nie zaspokaja własnych celów mieszkaniowych osoba nabywająca nieruchomość dla realizacji potrzeb mieszkaniowych, przykładowo, swoich dzieci.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
