Jak podkreśla Leszek Dutkiewicz, doradca podatkowy, partner w Russell Bedford, zasady rozliczania podatku od sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne są tematem budzącym nieustanne zainteresowanie. Mimo braku istotnych zmian w samej legislacji w tym temacie, praktyka stosowania przepisów ulega nieustannej ewolucji. Ekspert zwraca uwagę, że podatnicy chętnie sięgają po wnioski o interpretacje i pytają o ulgę. Efektem jest wydanie ponad tysiąca interpretacji indywidualnych zaledwie od początku 2018 r. do lipca.  

 

Dla kogo zwolnienie z PIT

Natalia Wytrykowska, ekspert podatkowy w zespole ds. PIT w KPMG, tłumaczy, że ustawa o PIT przewiduje zwolnienie z opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Jej zdaniem organy podatkowe coraz częściej kwestionują prawo do skorzystania z ulgi. Wytrykowska tłumaczy, że pojęcie własnych celów mieszkaniowych jest interpretowane bardzo ściśle, przypisując mu wymiar osobisty – nierozerwalnie związany z osobą podatnika korzystającego z ulgi. Problemem jest sytuacja, gdy podatnik nie ma zamiaru zamieszkiwać kupionego mieszkania. Organy podatkowe stoją na stanowisku, że nie zaspokaja swoich własnych celów mieszkaniowych osoba, która - posiadając własne miejsce zamieszkania - nabywa kolejne nieruchomości w celach lokaty kapitału.

 

 

Mieszkanie dla dzieci nie daje prawa do ulgi

Fiskusa nie przekonują również argumenty o realizacji potrzeb mieszkaniowych innych osób, np. dzieci czy innych członków rodziny. Jak wyjaśnia Wytrykowska, nie można mówić o realizacji własnych celów mieszkaniowych w sytuacji, gdy podatnik zamierza przeznaczyć zakupioną nieruchomość dla dzieci. Podatnik nie realizuje wówczas własnego celu mieszkaniowego, ale cel mieszkaniowy innej osoby. Nie ma tutaj znaczenia, w jakim stosunku pokrewieństwa ta inna osoba pozostaje względem podatnika. Potwierdza to wyrok WSA w Warszawie z 15 lutego 2017 r., sygn. akt III SA/Wa 650/16.

 

Okazjonalne mieszkanie to też za mało

Nie zaspokaja własnych potrzeb mieszkaniowych również osoba, która zamieszkuje w domu i która nabywa lokal mieszkalny położony w innej miejscowości i zamieszkuje w nim okazjonalnie. Osoba fizyczna nie może zaspokajać własnych potrzeb mieszkaniowych jednocześnie w kilku miejscach, położonych w znacznej odległości od siebie. Do takiego wniosku doszedł z kolei WSA w Białymstoku w wyroku z 11 maja 2016 r., sygn. akt I SA/Bk 1379/15. Z drugiej strony, wydatkowanie kwoty przychodu uzyskanego ze sprzedaży odziedziczonego mieszkania na zakup mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, nawet jeżeli jest on tymczasowo wynajmowane, uprawnia do zastosowania zwolnienia – podkreśla Wytrykowska.

Wąska interpretacja celu mieszkaniowego

Zdaniem Joanny Stolarek, lidera praktyki zarządzania zgodnością w kancelarii Ożóg Tomczykowski, pojęcie wydatkowania przychodu na własne cele mieszkaniowe powinno być interpretowane wąsko, jako przeznaczanie przez podatnika środków na realizację potrzeby zapewnienia sobie tzw. dachu nad głową. Stąd też planując skorzystanie z ulgi należy upewnić się, że wybrany przez nas sposób wydatkowania środków uzyskanych ze sprzedaży nie będzie zakwestionowany przez organy skarbowe. Ekspertka podkreśla, że w ocenie organów skarbowych wątpliwości budzi przeznaczanie środków ze sprzedaży nieruchomości na zakup domu letniskowego. O ile bowiem są one skłonne uznać możliwość skorzystania z ulgi przez podatników, którzy uzyskane ze sprzedaży środki przeznaczyli na zakup całorocznego domku letniskowego, o tyle pozbawiają one możliwości korzystania z ulgi podmioty, których domy nie mają charakteru całorocznego.

 

Przychylne spojrzenie czasami też się zdarza

Joanna Stolarek zwraca uwagę, że zdarzają się także pozytywne rozstrzygnięcia. W jednym
z przypadków Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził na przykład, że uzasadnione obiektywnymi okolicznościami wynajęcie zakupionych lokali mieszkalnych samo w sobie nie może przesądzać o tym, że podatnik nie będzie w nich realizował własnych celów mieszkaniowych (wyrok NSA z 29 listopada 2016 r., sygn. akt II FSK 546/15).

Leszek Dutkiewicz dodaje, że w tym kontekście istotne znaczenie może mieć wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 lipca 2018 r., sygn. akt II FSK 1935/16. Sąd wyjaśnił, iż nie należy zbyt wąsko ujmować realizacji własnych celów mieszkaniowych. Posiadanie kilku lokali nie stoi na przeszkodzie korzystania z ulgi, głównym kryterium w tym względzie jest rzeczywiste realizowanie potrzeb mieszkaniowych. Wniosek jest taki, iż podatnik ma prawo do skorzystania z ulgi na zakup nieruchomości, ale tylko takiej, w której się zamieszka. Nie stoi na przeszkodzie skorzystania z ulgi okoliczność, że podatnik nabywa kilka lokali mieszkalnych, jak i to, że aktualnie posiada inny lokal mieszkalny, w którym zamieszkuje. Takie rozstrzygnięcie sądu powinno nieco uspokoić podatników, którzy zamierzają skorzystać z ulgi w celu zabezpieczenia własnych potrzeb mieszkaniowych „na przyszłość”, np. na okres po zakończeniu aktywności zawodowej albo jej znaczącemu ograniczeniu.

- Gdybym przykładowo sprzedał aktualnie posiadane mieszkanie w Katowicach i przeznaczył uzyskany dochód ze sprzedaży częściowo na zakup nowego mieszkania na Śląsku, a częściowo na zakup domku w Wiśle, z którego mam zamiar korzystać za kilka lat, kiedy nie będę już musiał tyle czasu poświęcać na pracę zawodową, to możliwość skorzystania z ulgi w odniesieniu do całej kwoty przeznaczonej na te cele nie powinna budzić wątpliwości – podsumowuje Dutkiewicz.

Zobacz również: NSA: Cel mieszkaniowy spełnia jedno mieszkanie, a nie kilka >>

* Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu.