Sprzedaż prywatnej nieruchomości opodatkowana VAT czy PCC?

Czy okoliczności takie jak umieszczenie ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości w serwisie aukcyjnym Allegro oraz podnoszenie wartości gruntu poprzez jego podział na mniejsze działki, uzbrojenie terenu (w wodę, gaz, energię elektryczną itp.) lub ustanowienie odpowiednich służebności zawsze muszą świadczyć o tym, że zbywca zachowuje się jak przedsiębiorca, zaś transakcja podlega podatkowi VAT, a nie PCC?

Ustalenie, że dana osoba występuje w roli podatnika podatku VAT, wymaga każdorazowej oceny okoliczności konkretnej sprawy. Należy zbadać, jakie czynności podejmuje zbywca w celu sprzedaży nieruchomości. Jeżeli przypominają one działania handlowca, wówczas powinien być uznany za przedsiębiorcę – podatnika VAT. Jeśli natomiast sprzedaż stanowi jedynie zwykłe wykonywanie prawa własności, wtedy transakcja zostanie opodatkowana PCC.

Niestety odróżnienie tych sytuacji bywa w praktyce trudne. Co więcej, samo wyjaśnienie statusu zbywcy (jako podatnika VAT) nie wystarczy. Należy jeszcze sprawdzić, czy dokonana przez niego czynność jest opodatkowana podatkiem VAT, czy też podlega zwolnieniu z tego podatku. To również stanowi źródło wielu rozbieżności, a zarazem sporów z organami fiskalnymi.

Oba podatki – PCC i VAT – co do zasady się wykluczają. PCC dotyczy czynności dokonywanych poza profesjonalnym obrotem gospodarczym, tzn. przez osoby nieprowadzące działalności gospodarczej (lub prowadzące działalność, lecz wykonujące daną czynność poza jej zakresem). Z kolei VAT obejmuje działania podejmowane przez przedsiębiorców. Jeżeli zatem określona transakcja podlega reżimowi podatku VAT, wówczas nie podlega PCC.

Co ważne, powyższa reguła znajduje zastosowanie także wtedy, gdy dana czynność jest wprawdzie objęta reżimem podatku VAT, lecz w ramach tego reżimu podlega zwolnieniu na mocy szczególnych przepisów (art. 2 ust. 4 ustawy o PCC). Nie dotyczy to jednak nieruchomości. Jeśli nawet nieruchomość będzie zbywana przez przedsiębiorcę (podatnika VAT) i czynność zbycia zostanie objęta reżimem VAT (jako dostawa towaru), lecz jednocześnie będzie zwolniona z tego podatku (np. dlatego, że zbywana nieruchomość stanowi teren niezabudowany i zarazem niebudowlany – art. 43 ust. 1 pkt 8 ustawy o VAT), wówczas należy uiścić PCC. Rodzi to istotne konsekwencje. Czytaj więcej >>
 

dr Przemysław Szymczyk, adwokat, praktyka nieruchomości, reprywatyzacji i doradztwa dla klientów indywidualnych kancelarii Wardyński i Wspólnicy
źródło: Codozasady.pl